In perspectief

Wordt NHG te duur?

23 oktober 2017 Leestijd ± 3 minuten 515 views

Steeds minder mensen kopen een huis met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Nog maar 69 procent van de huizen die binnen de kostengrens vallen voor een NHG-hypotheek worden gekocht met NHG, tegenover 88 procent in 2012. Dat meldt de stichting Waarborgfonds Eigen Woning (WEW). Recent gaf de Vereniging Eigen Huis aan dat zij de huidige NHG-premie/borgtochtprovisie van 1 procent van het hypotheekbedrag te hoog vindt. Wat vindt de markt? We vroegen het André van Luijk van Woonvisie Hypotheken en Martin Hagedoorn van CMIS Franchise.

De VEH betoogt dat de huidige NHG-premie flink omlaag kan, omdat het waarborgfonds in tien jaar tijd ruim is verdubbeld. Hierdoor is het schaderisico gehalveerd. VEH schat het huidige garantievermogen van het WEW in op een miljard euro, terwijl het verzekerd risico is gehalveerd van achttien miljard naar negen miljard euro. Omdat de LTV naar 100 procent gaat, moeten huizenkopers alle bijkomende kosten, waaronder de NHG-premie, met eigen geld gaan betalen. Vooral starters zouden daardoor eerder afzien van NHG bij de aankoop van hun eerste woning en zo onnodig risico lopen. NRC wijt het afzien van NHG door huizenkopers aan de oververhitte woningmarkt.

Oplossing in meefinancieren NHG-premie?
Het Waarborgfonds Eigen Woning (WEW) wil de premie niet verlagen. Zij vindt het nog steeds verstandig om een voldoende grote buffer aan te houden, ook wanneer de economie aantrekt. Bij een daling van de huizenprijzen kan de solvabiliteit immers fors verminderen. Wel pleit het WEW voor het meefinancieren van de NHG-premie in 2018. Wanneer starters tegen de maximale LTV financieren, moeten zij de premiekosten uit eigen middelen betalen. Als zij de NHG-premie mee kunnen financieren, kunnen zij hun woning alsnog financieren met NHG. Daardoor hoeven zij niet uit te wijken naar meer risicovolle consumptieve kredieten.

Voldoende buffer voor lange termijn
“De reactie van de VEH vind ik echt onzin”, stelt André van Luijk, erkend hypotheekadviseur bij Woonvisie Hypotheken en Verzekeringen. “Formeel is de waarborgsom geen verzekering, maar ze moeten wel buffers voor de lange termijn aanhouden. Tijdens de crisis waren die buffers zelfs te laag. Omdat de overheid achtervang is, was dit geen probleem. Nu de buffers weer groeien, getuigt het van kortetermijndenken om ineens de premie te verlagen. Net zoals de hypotheekrenteaftrek is NHG eigenlijk een verkapte overheidssubsidie. Je kunt je zelfs afvragen of NHG op langere termijn houdbaar is, als je kijkt naar Europese regelgeving. Ik denk zelfs dat het fijn is dat de buffers stijgen. Dat maakt het waarborgfonds op termijn onafhankelijker van haar achtervang, waardoor zij mogelijk volledig zelfstandig kan functioneren.”

Verlaging van borgtochprovisie nodig
CMIS Franchise heeft NHG vorig jaar ook verzocht de borgtochtprovisie te verlagen. Martin Hagedoorn, CMIS Franchise: “Deze is sinds het begin van de crisis immers meer dan verdubbeld. Zeker in het geval van kwaliteitsverbetering van de woning zou verlaging op zijn plaats zijn; daar lijkt het risico ons door de veelal lagere verstrekking en de betalingshistorie sowieso kleiner dan bij een aankoop. Consumenten zouden bij oversluiting ook niet nogmaals borgtochtprovisie verschuldigd moeten zijn als de hypotheek eerder al met NHG was afgesloten. Verder zou verlaging van de borgtochtprovisie een steuntje in de rug kunnen zijn voor starters, zodat deze minder eigen geld hoeven in te brengen.”

Hagedoorn signaleert dat de risico’s de laatste jaren minder groot zijn geworden door de afgebouwde LTV en verbeterde markt: “Dat blijkt ook al uit het kleiner geworden verschil tussen NHG- en niet-NHG-rentes. Het lijkt ons goed als het WEW op basis van cijfers en analyses nog eens gaat kijken naar de mogelijkheden om tot verlaging over te gaan. Wij kennen geen situaties van starters die afzien van NHG vanwege de hoogte van de borgtochtprovisie. Alleen bij een lage LTV is NHG niet altijd zinvol.”