In perspectief

Wat verandert er op de huizenmarkt in 2017?

06 januari 2017 Leestijd ± 5 minuten 185 views

Voor huizenkopers en -bezitters verandert er het nodige in 2017. Het belangrijkste doel lijkt om het kopen van een huis bereikbaarder te maken voor een grotere doelgroep.

Allereerst zijn op 1 januari de nieuwe NHG-voorwaarden en -normen ingegaan. We publiceerden eerder al het complete overzicht. Het maximale leenbedrag daalt van 102 naar 101 procent van de marktwaarde van het huis. Huizenkopers moeten een groter deel van de bijkomende kosten, zoals de overdrachtsbelasting en financieringskosten, uit eigen middelen financieren. Het percentage daalt elk jaar een procent, tot 100 procent in 2018.

De maximale koopsom van een woning die met NHG gefinancierd kan worden, is per 1 januari 2017 weer gekoppeld aan de gemiddelde koopsom van woningen in Nederland: 245.000 euro. De maximale kostengrens voor woningen zonder energiebesparende voorzieningen bedraagt 247.450 euro (101 procent) en voor woningen met energiebesparende voorzieningen 259.700 euro (106 procent). Wie een nul-op-de-meter woning koopt, mag in 2017 een bedrag van 25.000 euro optellen bij de maximale hypotheek die hij op basis van het inkomen kan krijgen. Dat is wel 2.000 euro minder dan in 2016.

Maatregelen die het makkelijker maken een huis te kopen
Zzp’ers kunnen eenvoudiger aan een hypotheek komen. Zij hoeven niet langer drie jaar actief te zijn voor een hypotheek met NHG. Ook na één jaar als zzp’er komen ze in aanmerking.

Het inkomen van de partner telt zwaarder mee in de berekening van de maximale hypotheek: voor 60 procent. In 2016 was dat nog voor 50 procent.

Schenkingsvrijstelling weer naar 100.000 euro
In 2017 is de eenmalige schenkingsvrijstelling verhoogd van 53.016 euro naar 100.000 euro. De ontvanger moet het bedrag besteden aan de eigen woning of aan de aflossing van de hypotheek- of restschuld. De leeftijdsgrens voor ontvangers blijft liggen tussen de 18 en 40 jaar. Nieuw is dat er geen sprake hoeft te zijn van een ouder-kindrelatie. Bovendien mag de schenking gespreid over drie jaar worden gedaan (2017, 2018 en 2019), in plaats van voorheen in een jaar. De ontvanger moet in het laatste jaar wel jonger zijn dan 40. De schenkingen moeten uiterlijk in het tweede kalenderjaar na het jaar van de eerste schenking zijn gebruikt voor de eigen woning. 

Als in 2015 of 2016 al een schenking is gedaan, geldt het overgangsrecht. Het is dan mogelijk in 2017 of later de gebruikte vrijstelling te verhogen met maximaal 46.984 euro, tot aan een totaalbedrag van 100.000 euro. Normaal gesproken ontvang je binnen drie jaar na de aangifte schenkbelasting de aanslag, maar bij de gespreide schenking heeft de Belastingdienst daarvoor vijf jaar de tijd.

Maatregelen voor de hogere inkomensgroepen: hypotheekrenteaftrek en villataks
De hypotheekrenteaftrek voor huiseigenaren in de hoogste schijf van de inkomstenbelasting (67.072 euro per jaar en hoger) daalt verder. Het percentage dat zij mogen aftrekken komt op 50 procent (was 50,5 procent in 2016). Naar verwachting zal het verder dalen tot 38 procent in 2042.

Voor huiseigenaren met een woning van meer dan een miljoen euro gaat de bovengrens voor het 0,75 procent-forfait van 1.050.000 naar 1.060.000 euro. Boven die woningwaarde betalen huiseigenaren gegarandeerd 7.950 euro, 75 euro meer dan in 2016. Daarbij komt nog een premie van 2,35 procent over elke euro die de woningwaarde boven die grens zit.

Starters gaan ook aflossen
Ook een starterslening moet, net als een gewone hypotheek, voortaan worden afgelost. Starters kunnen naast hun starterslening wel een combinatielening afsluiten, die de aflossing van de starterslening dekt. De starterslening wordt in een beperkt aantal gemeenten aangeboden.

Spaar- en beleggingshypotheek voortaan belastingvrij afkopen
Huizenbezitters met een spaar- of beleggingshypotheek moesten minstens vijftien jaar vermogen opbouwen om belastingvrij te mogen aflossen. Daardoor profiteerden ze volop van de hypotheekrenteaftrek, want de hypotheekschuld bleef al die tijd staan. Vanaf 1 januari zijn de regels soepeler: wie een ander huis koopt mag eerder aflossen op de spaar- of beleggingshypotheek, ongeacht het aantal jaar dat geld is ingelegd. Zo hoeven ze hun oude hypotheek niet mee te nemen en zijn ze vrij om een nieuwe hypotheek af te sluiten. De nieuwe regeling is niet voor iedereen voordelig.

Onderhoudskosten rijksmonumenten voorlopig nog aftrekbaar
Net als vorig jaar kan een eigenaar van een rijksmonument 80 procent van de onderhoudskosten als aftrekpost opvoeren bij de belastingaangifte. Het oorspronkelijke plan was om deze aftrekpost per 1 januari te laten vervallen en te vervangen door een sobere subsidieregeling. Na kritiek uit de Tweede Kamer en van belangenorganisaties besloot minister Bussemaker de aftrekpost een jaar aan te houden. De minister heeft een voorzet gegeven voor een aangepaste subsidieregeling. Die is ruimer dan de eerder voorgestelde regeling. In het nieuwe voorstel wordt over een hoger bedrag aan onderhoudskosten (tot 30.000 euro in twee jaar) subsidie gegeven en het subsidiepercentage stijgt van 25 procent naar 35 procent van de onderhoudskosten. Ook wordt het niet-aftrekbare bedrag in het voorstel verlaagd van € 2.000 naar € 1.000 per jaar.  

Kostprijs van energie
De opslag voor duurzame energie stijgt. In 2017 betaalt een gemiddeld gezin via de energierekening ruim 60 euro aan opslag voor duurzame energie. In 2016 was dit ongeveer 40 euro. Naar verwachting zal dit bedrag verder stijgen tot 227 euro in 2023.

Ook in 2017 kunnen huizenbezitters subsidie aanvragen voor omvangrijke energiebesparende maatregelen in hun woning. Zie ook de EnergieSubsidiewijzer.

OZB stijgt en WOZ-waarden openbaar
De onroerendezaakbelasting (OZB) stijgt gemiddeld met 1,3 procent. Aan lokale heffingen is een doorsnee huishouden 724 euro kwijt, 2 euro meer dan in 2016.

De WOZ-waarden voor woningen zijn per 1 oktober 2016 openbaar. Via het online WOZ-waardeloket kan men toetsen of de WOZ-waarde die men begin 2017 ontvangt juist is. Nog niet alle gemeenten zijn aangesloten. Is een gemeente nog niet aangesloten, dan kan men bij (de website van) de gemeente informatie krijgen over het inzien van WOZ-waarden van woningen. Op de website van de Waarderingskamer staat in welke gemeenten de WOZ-waarden via het waardeloket openbaar zijn.

Vve moet meer sparen
Vve’s zijn vanaf 2017 verplicht om een reserve aan te houden van 0,5 procent van de herbouwwaarde. Bewoners kunnen te maken krijgen met een hogere maandelijkse bijdrage, maar er is dan meer geld beschikbaar voor noodzakelijke reparaties en onderhoud.

Fonds duurzaam funderingsherstel
Er komt in 2017 een fonds dat leningen gaat verstrekken voor het herstel van funderingen, zoals bij paalrot. Het fonds is vooral bedoeld voor huiseigenaren die op de reguliere hypotheekmarkt niet in aanmerking komen voor een nieuwe lening voor funderingsherstel, omdat ze een te laag inkomen hebben en/of een grotere hypotheeklening dan de woningwaarde. Naar verwachting zal het fonds op 1 maart 2017 in werking treden.

Al met al veranderen er dus diverse zaken voor huiseigenaren, die in uiteenlopende mate ook de hypoheekmarkt beïnvloeden.