Over de grens

De hypotheekmarkt in Ierland

25 juli 2017 Leestijd ± 4 minuten 508 views

In een speciale zomerserie belichten we de hypotheeksituatie in verschillende landen. Na het Verenigd Koninkrijk ditmaal aandacht voor Ierland. De Keltische Tijger veert weer op, nadat hij hevig aangeslagen uit de crisis kwam.

Het aantal hypotheken dat in maart dit jaar door hypotheekverstrekkers werd goedgekeurd in Ierland, ligt 62,1 procent hoger dan in maart vorig jaar. In totaal werd voor € 664 miljoen aan nieuwe hypotheken verstrekt. Dat is een stijging van 77,5 procent ten opzichte van een jaar geleden. De voornaamste oorzaak is een huizenmarkt die flink omhoog schiet. Analisten waarschuwen al voor een nieuwe Ierse huizenbubbel. De huizenprijzen stijgen dit jaar, na twee jaar van gematigde groei, met meer dan tien procent. Dat komt vooral, zo stelt Ali Ugur, hoofdeconoom van de Banking & Payments Federation Ireland, omdat Ierland te weinig huizen bouwt. “De bouwsector worstelt met een personeelstekort en kan daardoor niet aan de vraag voldoen.”

De stijgende vraag komt doordat Ierland weer in de lift zit. De economie groeit en Ierland is een gewilde vestigingsplaats voor bedrijven die in verband met de Brexit het zekere voor het onzekere willen nemen en een vestigingsplaats in de EU willen houden. Het gunstige belastingklimaat voor bedrijven was een van de redenen dat het land vanaf de jaren ’90 een stormachtige groei doormaakte. Bedrijven als Google, Apple, eBay, Oracle, Twitter en Uber hebben hun EMEA of EU-hoofdkantoor in Ierland.

Het eiland kende een enorme piek in bouwwerkzaamheden tussen 2005 en 2007. De bomen groeiden tot aan de hemel: iedere projectontwikkelaar dacht rijen met investeerders klaar te hebben staan om huizen te kopen. En elke Ier die het zich kon veroorloven probeerde met de handel in huizen binnen te lopen: de Ierse diaspora, van Nieuw-Zeeland tot de VS, zag Ierland als een goede investering en kocht op basis van foto’s. Maar in 2008 stortte de Ierse economie volledig in elkaar. Het land moest aan het infuus van de ECB en het IMF. Huizenprijzen kelderden en waren soms nog maar een kwart waard van de hypotheek die er op was afgesloten. Projectontwikkelaars vielen bij bosjes om, overal op het eiland doemden karkassen van nieuwe bouwprojecten op in verlaten velden, troosteloze gedenktekens voor de Ierse hoogmoed.

Onder water
Naar schatting 340.000 hypotheken stonden onder water – de schuld was hoger dan de waarde van het pand. Huizenkopers zaten op hun verlies zolang ze konden – als ze hun baan nog behielden en niet werden gedwongen te verhuizen, voelden ze de pijn niet. Maar dat was voor velen niet weggelegd. in het eerste kwartaal van 2013 werd een op de vijf Ierse hypotheken als ‘zeer problematisch’ omschreven. Van de bewoners/eigenaren had 12,3 procent een betalingsachterstand van meer dan drie maanden, datzelfde gold voor 20 procent van de Ieren die een hypotheek op een pand voor verhuur hadden afgesloten. Bijna alle ‘spookdorpen’ zijn inmiddels afgebroken. Een enkeling is voltooid – dat hadden ze waarschijnlijk met meer projecten moeten doen, want de druk op de huizenmarkt neemt toe. Dat is goed nieuws voor de hypotheekverstrekkers. Nog altijd heeft 13 procent van alle Ierse hypotheken een betalingsachterstand, en nu de waarde van woningen weer toeneemt, zullen banken proberen hun balansen op te schonen. Het aantal gedwongen verkopen zal daarom, zo is de verwachting, de komende maanden toenemen.

De totale Ierse hypotheekschuld bedroeg eind vorig jaar €106,7 miljard. Net als in het Verenigd Koninkrijk worden hypotheken doorgaans met een variabele rente afgesloten – die schommelt tussen de 3 en 4 procent. De gemiddelde Ierse hypotheeklening bedraagt momenteel € 208.000, terwijl de gemiddelde vraagprijs voor een huis in Ierland op € 212.000 staat. Dat is ongeveer zes keer een jaarinkomen. Vlak voor de economie instortte, kostte een huis tot negen keer een jaarinkomen – dat daalde naar vier keer het gemiddeld jaarinkomen in 2012. De Ierse Centrale Bank stelt dat de LTI van hypotheken die nu worden af- of overgesloten maximaal 3,5 mag bedragen - al hebben hypotheekverstrekkers daar enige speelruimte.

De Ierse bank schrijft ook voor dat hypotheken een LTV van maximaal 80 procent mogen hebben – wie voor het eerst een huis koopt mag sinds begin dit jaar echter tot 90 procent lenen. Bovendien kunnen toetreders tot de woningmarkt ook aanspraak maken op een belastingvoordeel dat kan oplopen tot € 20.000. Daarmee wil de Ierse regering de huizenmarkt verder stimuleren. Dat is begrijpelijk, omdat daarmee het aantal hypotheken dat onder water staat wordt teruggedrongen, maar voor jonge Ieren betekent het dat het bezitten van een eigen huis een droom blijft.