In perspectief

Nieuw erfpachtstelsel Amsterdam: ophef in media en bij huizenbezitters

17 januari 2017 Leestijd ± 3 minuten

Amsterdam gaat overstappen naar een nieuw erfpachtstelsel, maar dat gaat niet zonder slag of stoot. De plannen die door wethouder Eric van den Burg zijn aangekondigd zorgen voor de nodige ophef in de media en onder huizenbezitters. Wat gaat er veranderen? En wat merken de Amsterdamse hypotheekadviseurs er al van?

Allereerst de veranderingen. In het oude stelsel kochten huizenbezitters de erfpacht af voor bijvoorbeeld vijftig jaar of betaalden deze in jaarlijkse termijnen. Na het afgesproken tijdvak kregen zij vrijwel altijd te maken met een sterke verhoging, soms tot wel tien keer zoveel. Daar moest verandering in komen. 

De nieuwe situatie: eeuwigdurend afkopen of jaarlijkse canon?
In het nieuwe stelsel, dat in de tweede helft van 2017 zou moeten ingaan, kunnen Amsterdamse huizenbezitters ook kiezen voor eeuwigdurende erfpacht. Die kunnen ze in een keer afbetalen of ze betalen elk jaar een vast bedrag dat met de inflatie meestijgt. Deze jaarlijkse canon is afhankelijk van de WOZ-waarde van hun huis en van een ‘buurtstraatquote’. Hoe beter de wijk, hoe hoger deze ‘quote’ is. Een bewoner van het centrum zal bijvoorbeeld 46 procent van de WOZ-waarde moeten betalen, iemand buiten de ring misschien wel minder dan tien procent. Huizenbezitters kunnen ook vasthouden aan hun huidige erfpacht. Wie nog dit jaar overstapt, kan de WOZ-waarde van 2014 aanhouden. Deze is in veel gevallen aanzienlijk lager dan die in 2016. In de jaren erna geldt de WOZ-waarde van twee jaar eerder; in 2018 dus die van 2016.

Inspraak
Amsterdammers hebben tot 19 februari inspraak op het voorstel voor het nieuwe stelsel. Naar verwachting besluit de gemeenteraad in juni. Kritiek is er onder andere omdat het nieuwe stelsel rijke Amsterdammers zou bevoordelen: die kunnen de erfpacht ineens afkopen. Wie dat niet kan, betaalt de jaarlijkse canon en is na verloop van tijd veel meer geld kwijt. Op berekenuwoverstap.nl kunnen Amsterdamse huizenbezitters de kosten van de overstap voor hun eigen situatie berekenen.

Onderwerp leeft nog niet
Rondbellen bij een aantal hypotheekadviseurs leert dat zij nog niet veel vragen binnenkrijgen over het nieuwe erfpachtstelsel. Poundwise Financial Coaching heeft nog geen enkele vraag gehad. Het bedrijf verwacht dat de meeste huizenbezitters zullen kiezen voor de jaarlijkse canon, omdat het bedrag ineens erg hoog is. Poundwise merkt dat makelaars zich zorgen maken over de waarde van de woning: wat als je de erfpacht eeuwigdurend afkoopt, stijgt de waarde van de woning dan net zoveel als met het bedrag van de afkoopsom? Frans Zuidwijk van Woonhuisfinancieren denkt van niet: “Als je voor 50.000 euro afkoopt, zal de waarde van je woning niet plotseling met hetzelfde bedrag vermeerderen.” Ook hij heeft de gevolgen van de nieuwe erfpachtregeling nog niet helemaal doorgerekend. “Je moet per individu berekenen of het interessant is. Het lijkt erop dat het voor starters eenvoudiger zal worden als de erfpacht eeuwigdurend is afgekocht, omdat het ze dan voor het hele bedrag financiering kunnen aanvragen. Maar goed, de Amsterdamse woningmarkt is sowieso voor starters vrij onbereikbaar.”

Het Hypotheek Informatie Centrum (HIC) kreeg ook nog geen vragen van klanten. Aangezien het nog onduidelijk is hoe het gaat uitpakken, vinden ze het lastig om er inhoudelijk op in te gaan. Wel ervaart het HIC de rekentool die de gemeente ter beschikking heeft gesteld als erg complex. De hoop is dan ook dat er nog verbeteringen in worden doorgevoerd. EyeOpen.nl heeft eveneens nog geen vragen gehad, aldus Managing Director Olivier Tardieu: “Het is nog vrij vroeg om een beeld te krijgen wie er gebruik van zullen maken. Ik verwacht wel dat de courantheid van een woning door overstappen naar eeuwigdurend erfpacht zal toenemen.”