Over de grens

Hypotheekmarkt in Polen: recorddrukte op huizenmarkt

12 september 2017 Leestijd ± 3 minuten 963 views

Een recorddrukte kenmerkte de Poolse huizenmarkt vorig jaar. Er werden 163.000 nieuwbouwwoningen voltooid en het land verstrekte 81.000 vergunningen voor nieuwe woningen die nu in aanbouw zijn. De bouwsector, zo concludeert de European Mortgage Federation, staat er het beste voor in tien jaar tijd.

De drukte concentreert zich veelal in de grote Poolse steden, waar de vraag naar woonruimte groot is en projectontwikkelaars nieuwe flats uit de grond stampen. In de buitengebieden zijn het veelal particulieren die een droomhuis bouwen op een eigen stuk grond.

Veel huizen cash betaald
De recorddrukte op de huizenmarkt vertaalde zich niet in recorddrukte voor hypotheekverstrekkers. Er blijkt wat opmerkelijks aan de hand: volgens schattingen van de NBP, de Poolse Nationale Bank, is in de zeven grootste steden vorig jaar tot 70 procent van alle transacties contant afgerekend. Volgens analisten hebben Poolse investeerders massaal hun spaartegoeden in vastgoed gestoken, omdat het verhuren van woonruimte wordt gezien als een goede investering. 

In 2016 werden in Polen 170.000 hypotheken verstrekt, in totaal stond aan het eind van vorig jaar voor 92 miljard euro aan woonhuishypotheken uit. Gemiddeld betaalt een Pool 4,4 procent rente, en bijna de helft van de nieuw afgesloten hypotheken heeft een LTV van meer dan 80 procent. Sinds begin vorig jaar mogen geldverstrekkers alleen onder zeer strenge voorwaarden een LTV van meer dan 85 procent accepteren. Opvallend is dat Polen bijna alleen maar variabele rentes kent: een vastrentende periode van langer dan een jaar wordt door banken nauwelijks aangeboden.

Banken hebben in Polen 99 procent van de markt in handen, kredietunies tekenen voor het laatste procent. Sinds 2015 kent Polen drie gespecialiseerde hypotheekbanken: PKO Bank Hipoteczny, Pekao Bank Hipoteczny and mBank Hipoteczny. Ten miste drie grote retailbanken overwegen nu een eigen hypotheekbank op te zetten, weten analisten van de European Mortgage Federation (EMF). De Poolse hypotheekmarkt ontwikkelt zich dus stevig door, en ook de markt voor (onafhankelijke) hypotheekadviseurs is goed van de grond gekomen sinds het land in 2004 toetrad tot de Europese Unie.

Buitenlandse valuta populair
Poolse banken hebben een groot deel van hun hypothecaire leningen (zowel woonhuishypotheken als commercieel vastgoed) verstrekt in buitenlandse valuta. In totaal gaat dat om 42 miljard US Dollar. De regering is al jaren wetgeving aan het ontwikkelen die banken dwingt de leningen om te zetten in zloty. Discussies richten zich vooral op de wisselkoers die de banken moeten hanteren en welke leningen moeten worden omgezet. Een al te rigoureuze uitvoering van de plannen kan de Poolse hypotheekmarkt schaden, waarschuwen de banken.

Subsidies voor starters
De Poolse regering heeft een subsidie voor Polen onder de 35 jaar die een eerste huis willen kopen van 10 procent van de constructiewaarde van een appartement van maximaal 75 vierkante meter. Wie drie kinderen heeft kan zelfs in aanmerking komen voor 30 procent subsidie, maar de flat mag dan niet groter zijn dan 85 vierkante meter – of 110 vierkante meter voor een huis. Hypotheekverstrekkers rekenen de waarde van deze subsidie als deel van het eigen vermogen.