Trends

Het startersdilemma: over (wan)hoop op de woningmarkt

18 september 2018 Leestijd ± 3 minuten

Welke kansen hebben starters op de huidige woningmarkt, welke invloed heeft een studielening op die kansen en hoe hoopvol zijn millennials over hun toekomst als het op wonen aankomt? Over die vragen werd er in het kader van Millennial Matters op 27 september in Pakhuis de Zwijger gediscussieerd door en met studentenorganisaties, bankiers, woningcorporaties en zo’n 60 starters.

Millennial Matters
Millennial Matters is een initiatief van Pakhuis de Zwijger in Amsterdam. Met verschillende programma’s proberen zij onderwerpen die millennials belangrijk vinden op de agenda van onder meer de politiek te krijgen en daarmee die millennials een stem te geven. De overspannen woningmarkt is een van die onderwerpen. 

Problemen op de woningmarkt
Tijdens de avond bleek dat starters die in de Randstad een huis willen kopen onder meer tegen de volgende problemen aanlopen:

Minder lenen
Zij kunnen minder lenen. Dat komt niet alleen door de aangescherpte financieringseisen, maar ook door de steeds vaker opgebouwde studieschuld. Met een gemiddelde studieschuld van € 21.000 kunnen starters namelijk € 24.000 tot € 30.000 minder hypotheek krijgen dan zonder studieschuld. Bovendien loont het niet om op die studieschuld af te lossen voordat je een huis koopt. Veel banken rekenen bij het berekenen van de maximale hypotheek met de oorspronkelijke studieschuld in plaats van met de actuele studieschuld. Daardoor valt de maximale hypotheek lager uit. 

Startersmarkt droogt op
Er is steeds minder aanbod voor starters. Eind 2017 waren in Nederland 6% minder huizen verkocht dan in 2016. In de prijscategorie voor veel starters (tot € 150.000) was dit zelfs 30% minder.

Starterswoningen zijn veel te duur
Omdat vraag en aanbod niet in balans zijn, zijn de prijzen van starterswoningen de afgelopen jaren harder gestegen dan de prijzen van andere woningen. De gemiddelde prijs van een starterswoning is op dit moment ongeveer € 236.000. Veel starters kunnen dat niet betalen.

Oplossingen
Eigenlijk waren alle sprekers er het tijdens de avond over eens: veel startersproblemen kunnen alleen worden opgelost door het bijbouwen van heel veel woningen. Niet alleen koopwoningen (in het starterssegment), maar óók sociale huurwoningen en zogenaamde middenhuurwoningen.

Perry Hoetjes, Strategiemanager van woningcorporatie Stadgenoot deed daarbij een beroep op de politiek om de verhuurdersheffing af te schaffen. Dat geeft woningcorporaties meer financiële ruimte om betaalbare (sociale) huurwoningen bij te bouwen. Daarnaast pleitte Hoetjes voor een andere manier voor het toekennen van huurwoningen, waardoor woonruimte gegarandeerd is, mits je bereid bent mee te veranderen als de omvang van je portemonnee of huishouden daar aanleiding toe geeft: het passend wonen.

Tom van den Brink van het Interstedelijk Studenten Overleg en John van Harten van de Landelijke Studentenvakbond deden een dringend beroep op de minister van Onderwijs om te regelen dat banken de actuele studieschuld gaan meewegen bij het berekenen van een hypotheek. Daarnaast hopen zij dat de minister afziet van de plannen om een hogere rente op de studieschuld te gaan invoeren. En zij vinden dat studenten veel beter moeten worden voorgelicht over de gevolgen van een studieschuld.

Nic Vrieselaar van de Rabobank pleitte onder meer voor een hogere overdrachtsbelasting op tweede, derde en vierde huizen, om zo de trend van ‘buy to let’ te doorbreken. De overdrachtsbelasting op een eerste koopwoning zou dan verlaagd of zelfs afgeschaft kunnen worden.

Niet erg hoopvol
Al met al was de stemming onder de huidige generatie starters niet erg hoopvol. Veel van de genoemde maatregelen zullen, als zij al doorgevoerd worden, pas op langere termijn effect hebben. Maar van wanhoop was gelukkig ook nog geen sprake, al waren alle aanwezigen er na deze avond wel weer van doordrongen dat dat huidige startersproblemen zich niet vanzelf oplossen.