Over de grens

Gluren bij de buren: Het grootste misverstand over Deense hypotheken

16 oktober 2019 Leestijd ± 3 minuten

Wat kan Nederland qua hypotheken nog leren van andere Europese landen? Dit keer kijken we naar het Deense systeem voor woningfinanciering. Wereldberoemd van de ‘hypotheken waar je geld toe krijgt’ (wat overigens niet waar is). En er zijn meer facetten van dit hypotheekstelsel die erg interessant zijn.

Heeft u altijd al wat meer op de stoel van de geldverstrekker willen zitten? Dan is een functie als hypotheek-tussenpersoon in Denemarken wellicht wat voor u. Binnen het Deense hypotheeksysteem is het namelijk de tussenpersoon die de woningfinanciering regelt op de kapitaalmarkt. 


Het grootste verschil én het grootste misverstand

Deense hypotheken worden rechtstreeks gefinancierd op de kapitaalmarkt met hypotheekobligaties. Een andere manier van financieren dus dan middels een lening bij een geldverstrekker. Door het systeem van hypotheekobligaties volgt de Deense hypotheekrente vooral de marktrente. Dit is onder andere ook de reden waardoor in Denemarken nu al hypotheken met een negatieve rente mogelijk zijn.

De hypotheekrente in Nederland bestaat uit rente en kosten. In Denemarken is dit uit elkaar getrokken. Hierbij geldt dat je per maand rente betaalt en daarnaast een vast bedrag voor de kosten van de hypotheek zoals huisvestings- en personeelskosten en risico-opslagen. Dat betekent dat je netto in Denemarken gewoon moet betalen en dat er dus geen sprake is van een situatie waarbij je geld toe krijgt op de hypotheek. Dat is een van de grootste misverstanden die voor waar wordt aangenomen door de media.


Kan dit ook in Nederland?

Toen ongeveer iedere krant onlangs kopte over de negatieve hypotheekrente in Denemarken, werd de vraag ‘Mag ik ook een negatieve hypotheekrente?’ natuurlijk vaak gesteld. Misschien ook wel aan u.

In principe werkt het Nederlandse hypotheeksysteem niet zo, dat hypotheekobligaties op korte termijn mogelijk zijn. Een hypothecaire lening bij een geldverstrekker is vooralsnog de meest gangbare manier van woningfinanciering in Nederland. Alternatieve financieringsvormen waarbij kapitaalpartijen en mensen met een financieringsvraag voor de woning aan elkaar worden gekoppeld - zoals in Denemarken - lijken binnen de huidige wet- en regelgeving nog erg lastig.

Rond 2014 heeft Vereniging Eigen Huis (VEH) wel kort meegewerkt aan de mogelijkheid om in Nederland een Deense hypotheek te sluiten. Dat is destijds echter niet in werking gezet.


Investeren in Deense hypotheekobligaties

Het is wel mogelijk om als Nederlandse belegger te investeren in Deense hypotheekobligaties. Er zit echter wel een risico aan deze obligaties; de uitgever heeft elk kwartaal het recht om de hypotheekobligatie af te lossen tegen de nominale waarde. Daardoor kan de looptijd onzeker zijn.


Wat kan Nederland leren van het Deense hypotheekmodel?

Voorstanders van het Deense model vinden vooral dat het duidelijker is voor de klant; de rente opbouw is volledig transparant. De rentetarieven zijn daarbij ook lager en de voorwaarden vaak gunstiger. 

Maar, het is niet alles goud dat er blinkt. 

Door de lage, of zelfs negatieve rente wordt een woning kopen populair. Dat betekent in de regel dat de huizenprijzen nog verder stijgen. De vraag is of dat wenselijk is in de krappe woningmarkt van Nederland. 

Het zijn vooral starters en andere mensen met een laag- of middeninkomen die lastig toegang krijgen tot de koopwoningmarkt. Een negatieve hypotheekrente zou voor deze groepen op het eerste gezicht een groot voordeel kunnen zijn. Maar, als de huizenprijzen daarbij blijven stijgen, zal ook een hypotheek met een negatieve rente hen niet altijd in staat stellen om een woning te kopen.