Alternatieve modellen voor de financiering van hypotheken zijn in opkomst. Nieuwe geldverstrekkers financieren niet van hun eigen balans. Wat zijn de implicaties?
Uber, ‘s werelds grootste taxibedrijf, bezit geen enkel voertuig. Facebook, het grootste mediabedrijf, creëert zelf geen content. Alibaba, het grootste retailbedrijf, hoeft geen voorraad aan te houden en Airbnb, het grootste hotelbedrijf ter wereld, heeft zelf geen vastgoed. Alternatieve businessmodellen zijn overal in opkomst. Zo ook in de hypotheekwereld. DMFCO, het bedrijf achter MUNT Hypotheken, heeft zelf geen euro aan hypotheekgeld op de eigen balans staan. Toch is MUNT Hypotheken momenteel de vijfde geldverstrekker van Nederland.
Het traditionele financieringsmodel, waarbij de bank aan de achterkant spaargeld aantrekt en dit aan de voorkant uitzet als hypothecaire leningen, heeft lange tijd de markt gedomineerd. Maar nu blijken alternatieve modellen in de praktijk beter te werken. Kapitaal van partijen met geld, de ‘have money’, vindt zijn weg direct naar partijen die geld nodig hebben, de ‘need money’. Dit gaat buiten de balansen van de banken om. Een voorbeeld is het model gehanteerd door Dutch Mortgage Funding Company (DMFCO), dat kapitaal aantrekt van Nederlandse pensioenfondsen voor haar label MUNT Hypotheken.
Voor pensioenfondsen blijken hypotheken een uitstekend alternatief te zijn voor staatsobligaties, waarop de laatste jaren een extreem lage rente betaald wordt . MUNT Hypotheken verstrekt hypotheken met geld van een groot aantal Nederlandse pensioenfondsen. Zij beleggen via DMFCO in particuliere Nederlandse woninghypotheken, die verstrekt worden onder het label MUNT Hypotheken. De pensioenfondsen geven daarbij zelf aan in welke categorieën ze willen beleggen, bijvoorbeeld in hypotheken met variabele rente, of met een tien of twintig jaar vaste rente. Daardoor is het voor MUNT Hypotheken duidelijk hoeveel hypotheken het per categorie kan verstrekken.
Door deze manier van direct financieren kan MUNT Hypotheken klanten scherpe tarieven bieden met voorwaarden die tot de beste in de markt behoren. Maar het betekent ook dat sommige categorieën voor nieuwe klanten tijdelijk uitverkocht kunnen zijn, wanneer al het kapitaal voor een bepaalde categorie is verstrekt. Dit is een verschil met een traditionele bank, die hypotheken verstrekt vanaf de eigen balans. De bank heeft meestal korte financiering en transformeert dat tot langere looptijden. Als een bank dan bepaalde looptijden minder aantrekkelijk vindt, werkt deze doorgaans met hogere tarieven waardoor nieuwe productie daar ontmoedigd wordt.
MUNT Hypotheken kiest er voor om niet met hoge ontmoedigingstarieven te werken, omdat deze niet in het belang zijn van de klant. Eerlijker is het om dan die categorieën gewoon een tijd niet aan nieuwe klanten aan te bieden, totdat er vanuit de beleggingskant weer vraag naar is. Bestaande klanten die hun hypotheek willen verhogen of verlengen zijn hiervan uitgezonderd. Voor hen reserveert MUNT Hypotheken altijd geld en hierover zijn duidelijke afspraken gemaakt met de pensioenfondsen. Bestaande klanten kunnen daardoor altijd verder bij MUNT Hypotheken.
Menno Luiten is verantwoordelijk voor Marketing & Distributie bij DMFCO / MUNT Hypotheken
Hypotheekaanbieders die namens pensioenfondsen hypotheken verstrekken hebben op dit moment ongeveer 46 miljard euro beschikbaar en dat bedrag zal in 2018 alleen maar verder groeien. MUNT Hypotheken rekent er zelf op dit jaar zo’n 3,5 miljard euro extra te kunnen gaan beleggen en heeft de ambitie uitgesproken in 2020 in totaal 20 miljard euro te hebben verstrekt.
De hypotheekmarkt anno 2017 brengt mooie dingen, zoals een historisch lage rente en nieuwe, succesvolle aanbieders. Maar er zijn ook zorgen. Rik Op den Brouw, lid van de raad van toezicht van het Nederlands Hypothekenfonds waarmee MUNT Hypotheken gefinancierd wordt: “Er komen grote kostenposten aan voor een deel van de Nederlandse huizenbezitters.”
Om de huidige oververhitte huizenmarkt af te koelen neemt de overheid op lokaal, provinciaal en landelijk niveau maatregelen. Maar hoe ver kan zij daarin gaan? Wanneer is het legitiem om in te grijpen en wanneer marktverstorend? “Als het gaat om de koopsector, is het uitgangspunt om terughoudend te zijn,” vindt Wouter Schilperoort, hoofd Koop- en Kapitaalmarkt bij het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.
Het belangrijkste argument om te kiezen voor een huurhuis in plaats van een koophuis is flexibiliteit: je kunt op korte termijn de huur opzeggen en ergens anders gaan wonen als je daar zin in hebt of wanneer je werk-, gezins- of financiële situatie je daartoe dwingt. “Die flexibiliteit is echter stevig geprijsd”, stelt Oscar Kuypers van de Nationale Hypotheekbond. “Het is belangrijk dat consumenten een weloverwogen besluit nemen over huren of kopen.”