Cijfers & onderzoeken

Deltaplan nodig om woningmarkt weer te laten stromen

27 februari 2019 Leestijd ± 3 minuten 232 views

Is een nieuwbouwwoning nog wel aantrekkelijk met een prijsstijging van maar liefst 17 procent in het laatste kwartaal van 2018? Ingomar Souren is advocaat en hoofd van het team Overheid en Vastgoed bij Kneppelhout & Korthals. Hij snapt dat projectontwikkelaars weer wat vet op de botten willen krijgen door in te zetten op huizen in een hogere prijsklasse - dat verklaart een deel van de stijging. Logisch en nodig, maar op langere termijn is dit wellicht niet wenselijk.

De CBS-cijfers van het laatste kwartaal van 2018 laten een significant verschil zien in de prijsstijging van bestaande woningen en nieuwbouw. Ten opzichte van het laatste kwartaal een jaar eerder zijn de prijzen van nieuwbouwwoningen 17 procent gestegen en die van bestaande woningen 9,2 procent.

Vet op de botten

Enerzijds is er natuurlijk de marktwerking die de huizenprijzen opdrijft, maar Souren ziet bij de nieuwbouwwoningen nog een andere ontwikkeling: “Tijdens de crisis hebben projectontwikkelaars en bouwondernemingen moeten overleven met minimale marges. Nu de markt weer aantrekt zet iedereen in op de hoogste winst en die valt vooral te halen bij woningen in de hogere prijsklasse.” Souren snapt ook dat het nodig is dat de bouwsector weer wat vet op de botten krijgt: “Sterker nog, het zou wel heel altruïstisch zijn om nu in te zetten op nieuwbouwwoningen met een lage marge.” Dit neemt niet weg dat hierdoor het tekort aan woningen aan de onderkant van de markt niet wordt opgelost.

Doorstromen en woningcorporaties

“Ook in de woningmarkt is er een vrije marktwerking, daar is niks mis mee. Maar ik denk dat er toch naar maatregelen gezocht moet worden om een disbalans in de markt te voorkomen.” Er zijn twee zaken die daarbij volgens Souren van belang zijn: doorstroming en wellicht weer een rol voor woningcorporaties. “We zijn hard aan het vergrijzen, maar de doorstroming in de markt stagneert. Begrijpelijk, want lang niet overal zijn interessante woningen beschikbaar voor mensen die kleiner willen wonen. Zonde, want naast een stagnatie in de doorstroom, wordt op deze manier eventuele overwaarde verwoond.”

De wens en wil tot doorstroom is er dus wel, maar de mogelijkheid is er in een aantal regio’s amper. “Daar zit denk ik wel een deel van de oplossing,” stelt Souren. Het ontbreken van geschikte woningen voor doorstromers is ook te wijten aan het feit dat woningcorporaties hier amper nog een rol in kunnen spelen: “Stef Blok heeft maatregelen genomen om excessen bij een paar corporaties te voorkomen. Maar door corporaties zo strikt aan banden te leggen is het kind misschien wel met het badwater weggegooid.”

Tijd voor een deltaplan

Souren ziet een grote kans voor combinatieprojecten waar koop- en middeldure huurwoningen worden ontwikkeld. Hiervoor moeten marktpartijen, gemeenten en corporaties op regionaal niveau en in goed overleg de markt in kaart brengen. “Ik denk dat corporaties met iets meer ruimte een belangrijke rol kunnen spelen in het realiseren van projecten voor doorstromers. Commerciële projectontwikkelaars zullen vooral gewoon willen blijven inzetten op duurdere nieuwbouwwoningen, al was het omdat ze daar de winst kunnen halen die nodig is voor de gezonde ontwikkeling van hun bedrijf. Maar als daarbij marktfalen dreigt door een nog groter tekort aan de onderkant van de markt is het tijd om te zoeken naar oplossingen.”

Vanuit de markt is er volgens Souren zeker aandacht voor deze uitdaging, maar het is daarbij tijd voor actie: “Als we een deltaplan kunnen maken voor water, kan dat ook voor een goed stromende woningmarkt. Een optimale situatie voor alle partijen en vooral de koper, want op deze manier blijft een investering in een nieuwbouwwoning ook op de lange termijn aantrekkelijk.”