Over de grens

Denemarken: geld toe bij een hypotheek

18 augustus 2017 Leestijd ± 2 minuten 1223 views

De Centrale Bank van Denemarken hanteert sinds 2012 een negatieve rente – lager dan welk ander land. In specifieke gevallen rekenen hypotheekverstrekkers ook een negatieve rente, met name voor kortlopende woningfinancieringen met een variabele rente, waarbij consumenten dus geld toe krijgen voor een hypotheek.

Het is een van de redenen dat de Deense huizenprijzen momenteel stevig stijgen. Vergeleken met april 2016 is de waarde van woningen in Kopenhagen met 12 procent toegenomen. Dat verbaasde de meeste analisten: in oktober bedroeg de jaarlijkse stijging 10 procent en velen dachten dat de stijging zou afvlakken.

Opkrabbelen na de crisis
De Deense woningmarkt kreeg tijdens de crisis stevige klappen te verduren: dertig procent van de waarde verdampte. Maar inmiddels bereiken de huisprijzen het niveau van de pre-crisis piek in 2007, terwijl appartementen al 10 procent duurder zijn dan toen. Het IMF is bezorgd over de stijging en raadt de Denen aan belastingvoordelen zoals hypotheekrenteaftrek af te bouwen. Analisten waarschuwen dat de huizenmarkt in Denemarken zal imploderen wanneer de rente zal stijgen en starters zich geen hypotheek meer kunnen veroorloven.

Rentevaste periode meestal dertig jaar
Vier op de vijf hypotheken in Denemarken worden verstrekt door specifieke hypotheekbanken, er zijn zeven grote spelers die de meerderheid van de markt in handen hebben. Retailbanken hebben een relatief klein marktaandeel. Deense hypotheken zijn grofweg in vier categorieën in te delen. Veruit de grootste categorie zijn leningen met een rentevaste periode die overeenkomt met de looptijd, doorgaans is dit dertig jaar. Uit cijfers van de vereniging van Deense hypotheekbanken blijkt dat dit in 2015 gold voor 65 procent van de verstrekte leningen. Die zijn in een decennium sterk in populariteit toegenomen: in 2004 sloot tien procent van de Denen een hypotheek af met een lange rentevaste periode. Leningen met middellange rentevaste periode en variabele leningen maken 34 procent van de markt uit. Een procent van de hypotheekmarkt bestaat uit variabele leningen met een renteplafond.

Hypotheek gedekt door obligaties
Denen werken nauwelijks met hypotheekadviseurs en sluiten hypotheken direct af bij de geldverstrekker. Eind 2015 stond voor bijna 239 miljard euro aan hypotheekleningen uit. Het overgrote deel van de hypotheken is een zogeheten realkredit, wat afwijkt van wat we in Nederland kennen. Als een Deense consument een hypotheek afsluit van 300.000 euro, met een looptijd en rentevaste periode van 20 jaar, dan geeft de hypotheekverstrekker voor 300.000 euro aan obligaties uit die op de beurs verhandeld kunnen worden. Het Deense systeem wordt wereldwijd gezien als efficiënt, omdat het resulteert in lage rentes voor consumenten. Hypotheekverstrekkers werken met een marge van 0,5 procent. De kosten zijn dus relatief laag. Starters hebben echter een drempel te overwinnen, aangezien banken eisen dat woningkopers 20 procent eigen kapitaal inbrengen.