In perspectief

De toekomst van taxaties: “Het taxatiemodel is niet zuiver genoeg” [deel 2]

24 november 2016 Leestijd ± 4 minuten 296 views

Binnen de taxatiewereld volgen ontwikkelingen elkaar razendsnel op. Zo wordt er steeds vaker gewerkt met modeltaxaties. Niet iedereen is voorstander van deze manier van werken. Wat is er precies op tegen?

Deel 1 van dit artikel vind je hier.

Anno 2016 wordt steeds vaker gebruikgemaakt van modeltaxaties bij het op waarde schatten van een huis. Dat houdt in dat bij het sluiten van de hypotheek de woningwaarde gebaseerd wordt op de WOZ-waarde of een andere modelmatige taxatie. De hypotheek mag in dit geval niet hoger liggen dan negentig procent van de woningwaarde.

Geen financieringsgrondslag
Hans van der Ploeg is geen voorstander van het model. Van der Ploeg is directeur van VBO Makelaar, dat zowel makelaars als taxateurs bedient. “Alhoewel daar nog wel wat discussie over bestaat, bijt dat elkaar niet”, zegt Van der Ploeg. “Ik vraag me altijd af: kun je goed taxeren als je niet precies weet hoe een transactie tot stand komt? Zo moet je in mijn ogen kennis hebben van het onderhandelingstraject. Gaat het bijvoorbeeld om een transactie in familiaire kringen? En kun je goed bemiddelen als je niet weet hoe de waardebepaling van een pand tot stand komt? Als je een huis in de verkoop wilt nemen, moet je toch weten wat je als vraagprijs gaat hanteren? Je zult dan toch moeten weten waar je allemaal rekening mee moet houden om tot de juiste waarde te komen. Kennis van de twee rollen komt onze taxateurs, die volledig onafhankelijk van de adviseur taxeren, juist goed van pas. ”

Weer even terug naar modeltaxatie. Van der Ploeg: “Wat me vooral tegenstaat is de mate van betrouwbaarheid. De afwijkingen die we tegenkomen zijn nog zó aanzienlijk, dat ik het taxatiemodel gewoon niet zuiver genoeg vind.” Je kunt het niet als financieringsgrondslag gebruiken, zo stelt de directeur. Ook NHG heeft al laten weten er voorlopig nog geen heil in te zien. “Dat snap ik wel. Het gaat immers om maximaal negentig procent van de waarde van het pand, dan volstaat een modelwaarde niet in mijn ogen. Ik vind het nogal een groot risico, zelfs gevaarlijk, voor zowel consument als financier. Er mist op dit moment nog een hoop professionaliteit, kennis en transparantie.”

“Systeem moet niet waarde huis bepalen”
Ook financieel specialist Nico van Koesveld zegt niet geloven in taxaties, zo laat hij weten via Twitter. “Ieder huis en elke bewoner is anders. Dat levert in elk uniek geval compleet verschillende taxatiewaardes op.” Eric Herben, hypotheekspecialist bij De Hypotheker, is het met hem eens. “Modeltaxaties houden niet overal rekening mee. Denk aan onderhoudskosten. Is het huis voldoende gemoderniseerd bijvoorbeeld? Is er ook gekeken naar vloeren en muren? En de cv-ketel? Toch wel belangrijke zaken om mee te nemen.” Een freelance-adviseur vult aan: “Van de buitenkant zien rijtjeshuizen er misschien hetzelfde uit, de binnenkant verschilt per klant. Kijk, controle vanuit een systeem, dáár heb ik niets op tegen. Maar je moet een systeem niet de waarde van een huis laten bepalen.”

Op de vraag of geldverstrekkers dan beter de traditionele weg (via NWI bijvoorbeeld) kunnen bewandelen, antwoordt makelaar Ronnie (achternaam onbekend), die zich ook mengt in het gesprek, bevestigend. Volgens hem houden modeltaxaties weinig rekening met de realiteit.

Geen rekening met marktomstandigheden
Maar als er zoveel nadelen aan het taxatiemodel zitten, waarom wordt het dan door menig taxateur gebruikt? Van der Ploeg: “Voor de adviseur en diens klant is het inderdaad fijn als hij snel een taxatierapport kan ontvangen, maar ik vind dat je als financieel adviseur ook een grote verantwoordelijkheid hebt. Modeltaxaties hebben ook voordelen, maar je moet als adviseur niet puur en alleen daarop vertrouwen.” Hetzelfde geldt overigens voor taxaties op basis van de WOZ-waarde, zo stelt de directeur. “Ook daarmee moeten we in de sector uitkijken. Dat model houdt namelijk geen rekening met marktomstandigheden. Zo kwam vorige week bij ons nog een Amsterdams pand voorbij dat op 1,3 miljoen geschat werd, maar dat uiteindelijk verkocht is voor 2,1 miljoen, omdat er veertig gegadigden tegen elkaar opboden.”

Toekomstperspectief
Kijkend naar de toekomst concludeert Van der Ploeg dat de markt nog lang niet stilstaat.
“Over het algemeen ben ik er blij mee. Zo bestaat er sinds 1 januari van dit jaar een centraal register voor vastgoedtaxateurs, het NRVT. Dat werkt effectief. Daarbij vind ik het goed dat er Europese taxatiestandaarden zijn. En inmiddels worden taxateurs gedwongen opdrachten zwart-op-wit te hebben staan, waar dat voorheen met een telefoontje van de consument werd afgedaan. Ook dat komt de kwaliteit van de taxatiemarkt ten goede.”