Over de grens

De opvallendste verschillen tussen de internationale hypotheekmarkten

26 oktober 2017 Leestijd ± 4 minuten

De afgelopen maanden namen we de hypotheekmarkten in verschillende landen onder de loep. Wat waren de opmerkelijkste verschillen? In dit artikel zetten we de meest bijzondere zaken op een rijtje.

In Denemarken hanteert de centrale bank sinds 2012 een negatieve rente, lager dan welk ander land. In specifieke gevallen rekenen hypotheekverstrekkers ook een negatieve rente, met name voor kortlopende woningfinancieringen met een variabele rente, waarbij consumenten dus geld toe krijgen voor een hypotheek. Als gevolg van die lage rente, stijgen de huizenprijzen, omdat financiering relatief goedkoop en dus eenvoudig te krijgen is.

Fransen: tweede huis in eigen land
Dat geldt voor bijna alle landen in West-Europa, waaronder Frankrijk. Daar doen de Franse hypotheekverstrekkers goede zaken: zij zagen vorig jaar het aantal uitstaande hypotheken met 3,8 procent toenemen ten opzichte van het jaar daarvoor, zo blijkt uit gegevens van de European Mortgage Federation (EMF). De Franse middenklasse is kooplustig. En vooral nieuwbouwwoningen zijn in trek. Bovendien doen extreem dure woningen in Parijs en aan de Rivièra het goed: superrijken die voorheen hun overtollig vermogen in Londense stenen stoppen, kiezen nu weer voor Frankrijk.

Britse markt lijdt onder Brexit
De Britse huizenmarkt krijgt flinke klappen vanwege de Brexit, in sommige gebieden zijn al afwaarderingen van meer dan tien procent te zien. Dat is voor de gewone Brit die nog geen huis bezit waarschijnlijk een van de weinige positieve effecten van de Brexit, want Britse woningen zijn duur. Omdat Britse banken zelden een LTV aanvaarden van hoger dan 80%, hebben Britten gemiddeld zo’n £ 34.000 nodig aan spaargeld voordat ze een hypotheek kunnen bemachtigen. Een van de redenen waarom veel dertigers nog samenwonen met vrienden.

Anders dan in Nederland werken Britse hypotheekverstrekkers met loktarieven, waarna consumenten automatisch worden doorgezet naar een (veel hoger liggende) standaard variabele rente. Lange rentevaste periodes zoals in Nederland gebruikelijk zijn, kennen de Britten eigenlijk niet.

Groei in Polen en op Malta
Dat geldt ook voor de Polen: rentevaste periodes van langer dan een jaar worden nauwelijks aangeboden door Poolse hypotheekbanken. Die hebben het nu overigens druk, omdat er een recordaantal woningen wordt gebouwd. Uit cijfers van de European Mortgage Federation blijkt dat afgelopen jaar 163.000 woningen werden voltooid en 81.000 vergunningen werden afgegeven voor nieuwe woningen.

Wie een huis koopt op Malta van meer dan 350.000 euro krijgt er een paspoort bij cadeau, waar de superrijken uit het Verre en Midden Oosten die over een Europees paspoort willen beschikken, graag gebruik van maken.

Naweeën van crisis
In de VS zien gespecialiseerde hypotheekverstrekkers hun marktaandeel flink toenemen, ten koste van reguliere grootbanken. Zij trekken zich gestaag terug uit de markt, voornamelijk door de invoering van nieuwe regelgeving sinds de kredietcrisis van 2008. Die ontstond door de Amerikaanse handel in sub-prime hypotheken.

Landen als Spanje en Ierland zijn nog altijd niet hersteld daarvan. De woningmarkten zitten nog in het slop, net als de hypotheekmarkt. In Spanje werd in 2015 slechts dertig procent omgezet in vergelijking met tien jaar daarvoor. In Ierland gaat het een stuk beter – zeker in de hoofdstad Dublin liggen de huizenprijzen alweer rond het niveau van 2008. Maar ook elders stijgen de prijzen en analisten waarschuwen alweer voor een nieuwe Ierse bubbel.

Duitse markt krijgt het moeilijk
Een markt die het moeilijk krijgt de komende jaren is Duitsland. Duitsland is, na het Verenigd Koninkrijk, de grootste hypotheekmarkt van Europa. De concurrentie onder hypotheekverstrekkers neemt toe, de populatie die in aanmerking komt voor een hypotheek krimpt juist. Van de ruim 82 miljoen Duitsers zijn er nu 50 miljoen in de leeftijdscategorie 20-64. Maar over 13 jaar, in 2030, zijn er nog maar 34 miljoen Duitsers die jong genoeg zijn voor een hypotheek.

Wat ook opvalt bij onze oosterburen, is dat de huurmarkt zo comfortabel is dat Duitsland een relatief laag percentage huiseigenaren kent: slechts de helft van alle Duitsers bezit het huis waarin ze wonen. Dit in tegenstelling tot Roemenië, waar 96,1 procent van alle huizen bewoond worden door de eigenaar – het hoogste percentage van de EU.

De huizenprijzen in Roemenië stegen de afgelopen jaren flink, in de grote steden met bijna tien procent per jaar. Dat is ook het geval in Australië, waar de gemiddelde huizenprijs met dat percentage toenam – en nog meer in de grote steden. Toenemende bouwdrift moet de prijsstijgingen een beetje temperen, maar voor hypotheekverstrekkers betekent dat dat er meer leningen afgesloten kunnen worden.

Nederland: hoge LTV maar toch stabiel
Kijken we ten slotte naar Nederland, dan springt uiteraard onze hoge LTV eruit. Maar dat wordt weer gecompenseerd door de hoogte van onze pensioenpotten. Bovendien is onze betalingsmoraal een van de beste van Europa, met een zeer lage default ratio. Eind 2016 stond er in Nederland 664 miljard aan woonhuishypotheken uit. Daarmee is Nederland in omvang de vierde hypotheekmarkt in de EU, na het Verenigd Koninkrijk, Duitsland en Frankrijk. Vanuit buitenlandse ogen bekeken is de Nederlandse markt erg gezond en stabiel, met veel concurrentie, kundige tussenpersonen, hoge volumes en lage risico’s.