Geen ander land in de Europese Unie heeft zoveel huiseigenaren als Roemenië. Maar liefst 96,1 procent van alle huizen wordt bewoond door de eigenaar – tegenover 66,9 procent in de gehele EU, zo blijkt uit Eurostat-cijfers. De reden: lage vastgoedprijzen, voordelige hypotheken en flink veel stimulering vanuit de overheid.
De huizenprijzen hebben een flinke groei laten zien over de laatste jaren, zo blijkt uit gegevens van Imobiliare, een branchevereniging van makelaars. Met name in de grote steden stegen de prijzen vorig jaar met meer dan vijf procent. Koploper is Kluj-Napoca, de tweede stad van Roemenië, waar woningen 9,52 procent meer waard werden. Eenzelfde soort stijging was te zien in 2016 en de verwachting is dat dit ook de komende jaren nog doorzet.
Vuur ontstoken
Van 2002 tot 2007 kende de Roemeense woningmarkt ook een stevige groei, vooruitlopend op de toetreding tot de EU. In de jaren negentig, na de revolutie waarbij het land het communisme afzwoor, waren hypotheken nauwelijks te verkrijgen. Maar geleidelijk kwam de woningmarkt tot ontwikkeling en toen het land toetrad tot de NAVO, werd het vuur op de markt echt ontstoken. De eurocrisis gooide echter roet in het eten: woningen verloren ruim de helft van hun waarde. Maar omdat huizen relatief goedkoop zijn – de meerderheid van de huizen kost minder dan 60.000 euro – werd de weg omhoog weer snel gevonden.
Inmiddels staat in Roemenië voor 11,5 miljard euro aan hypotheken uit. Ter vergelijking: de Nederlandse hypotheekmarkt is ongeveer 650 miljard euro groot. In 2005 was de omvang van de Roemeense markt nog 766 miljoen, zo blijkt uit cijfers van de European Mortgage Federation. Volgens de Roemeense Centrale Bank is de hypotheekmarkt met zo’n 18 procent per jaar toegenomen. Analisten verwachten dat die trend zich zal voortzetten, zij het in een wat langzamer tempo.
Kritiek op wetten
Roemenië heeft twee wetten aangenomen die hypotheekverstrekkers tamelijk nerveus maakt, en waarover juridische procedures lopen. Ten eerste kunnen Roemenen – onder voorwaarden – weglopen van hun hypotheekschuld en de bank met het huis opzadelen. Ten tweede zijn banken nu verplicht om hypotheken in buitenlandse valuta om te zetten in de Roemeense leu. Tegenwoordig wordt de overgrote meerderheid van hypotheken in leu afgesloten, maar dat was eerder niet het geval: vooral Zwitserse francs waren populair. De Zwitsers lieten begin 2015 de koppeling met de euro los, waardoor de munt sterk in waarde steeg. Dat was ongunstig voor Roemenen die hun hypotheek in francs hadden afgesloten.
De twee nieuwe wetten, aangenomen vlak voor de verkiezingen van vorig jaar, werden verwelkomd door de bevolking, maar kregen kritiek van het IMF, de ECB en de Roemeense Centrale Bank – en vooral van hypotheekverstrekkers die hun omzet in gevaar zagen komen.
Overheidsgarantie
De meeste Roemenen gaan naar hun bank voor een hypotheek. Er zijn 37 banken die woningfinanciering verzorgen. Daarnaast zijn er nog 137 andere geregistreerde instellingen die hypotheken mogen verstrekken, al is hun marktaandeel klein. Het is gebruikelijker voor consumenten om zelf rond te ‘shoppen’ voor een gunstig aanbod dan om naar een adviseur te gaan.
De Roemeense regering heeft verschillende maatregelen in het leven geroepen om woningbezit aan te wakkeren. Het ‘Prima Casa’ programma biedt starters de mogelijkheid een lening aan te gaan met een overheidsgarantie. In bijna de helft van alle nieuw verstrekte hypotheken maakt men gebruik van de regeling die in 2009 van kracht werd. Het stimuleringsprogramma maakt het voor jongeren eenvoudig de woningmarkt te betreden, omdat ze slechts vijf procent van de koopsom als eigen vermogen hoeven in te brengen.
De regeling geldt ook voor Roemenen die in het buitenland werken maar in hun moederland een woning willen kopen. En, anders dan de naam doet vermoeden, kan Prima Casa ook worden ingezet voor de koop van een volgend huis – mits de nieuwe woning groter en duurder is dan de oude woning. Met alle wetten en regelingen is de Roemeense woningmarkt behoorlijk in beweging gekomen. En voorlopig lijkt daar geen einde aan te komen.
De Centrale Bank van Denemarken hanteert sinds 2012 een negatieve rente – lager dan welk ander land. In specifieke gevallen rekenen hypotheekverstrekkers ook een negatieve rente, met name voor kortlopende woningfinancieringen met een variabele rente, waarbij consumenten dus geld toe krijgen voor een hypotheek.
De afgelopen weken hebben we in de serie Over de grens de hypotheekmarkt in andere landen belicht. In de laatste aflevering bekijken we de Nederlandse hypotheekmarkt, maar dan vanuit buitenlands perspectief, bezien door de ogen van Engelse analisten.
De afgelopen maanden namen we de hypotheekmarkten in verschillende landen onder de loep. Wat waren de opmerkelijkste verschillen? In dit artikel zetten we de meest bijzondere zaken op een rijtje.
De Duitse hypotheekmarkt gaat een ingewikkelde periode tegemoet, met toenemende concurrentie en een kleinere populatie die in aanmerking komt voor een hypotheek. Het land vergrijst in rap tempo. Van de ruim 82 miljoen inwoners zijn nu 50 miljoen in de leeftijdscategorie 20-64. Maar over 13 jaar, in 2030, zijn er nog maar 34 miljoen Duitsers die jong genoeg zijn voor een hypotheek.