Dit is het eerste artikel in een speciale zomerserie over de hypotheeksituatie in verschillende landen. De komende tijd belichten we iedere week een ander land. We trappen af met het Verenigd Koninkrijk.
Onrust op de Britse hypotheekmarkt: de Bank of England scherpt de regels verder aan. Wie een hypotheek afsluit, moet kunnen bewijzen de rentelast te kunnen dragen als de rente plots omhoog zou schieten. Deze verplichte ‘stress test’ voor huizenbezitters werd in juni van dit jaar aangekondigd. De Bank of England wil voorkomen dat huizenbezitters een vals gevoel van zekerheid krijgen nu de rente bijzonder laag staat. Langlopende rentes zijn in het Verenigd Koninkrijk uitzonderlijk. De meeste hypotheekverstrekkers lokken hun klanten met een lage rente, die na een vaste periode stijgt en dan variabel is. Bijna de helft van alle hypotheken zit op deze zogeheten Standard Variable Rate (SVR). Met de nieuwe regels moeten huizenbezitters aantonen dat ze de hypotheeklasten nog kunnen dragen, als na het introductietarief, de SVR met drie procentpunt omhoog schiet.
Deze SVR ligt doorgaans 2 tot 5 procentpunt boven de rente die de Bank of England hanteert – sinds vorig jaar 0.25 procent. Midden dit jaar lag – zo berekende consumentenorganisatie Which? – de gemiddelde SVR op 4,56 procent. De verwachting is dat de Bank of England de rente begin volgend jaar weer zal verhogen naar 0,5 procent, zo stelt vermogensbeheerder Schroders.
Flinke zak eigen geld nodig
Het feit dat zo’n groot deel van de Britse huizenbezitters een variabele rente betaalt, maakt de markt behoorlijk anders dan de Nederlandse markt. De gemiddelde LTV ligt op iets onder 50 procent. Een LTV van meer dan 90 procent komt zelden voor, huizenbezitters moeten dus een flinke zak met geld meenemen. Vooral voor starters is dat lastig, vandaar dat de leeftijd waarop Britten gemiddeld voor het eerst een huis kopen 30 jaar is. In Londen ligt het zelfs twee jaar hoger: daar moeten huizenkopers gemiddeld £ 96.000 aan eigen vermogen meebrengen om een huis te bemachtigen, zo rekent de Britse bank Halifax voor. Gemiddeld hebben starters op de woningmarkt in het Verenigd Koninkrijk £ 34.000 nodig om überhaupt voor een hypotheek in aanmerking te komen. Om het woningbezit aan te wakkeren zijn er gunstige spaarregelingen waarbij weinig tot geen belasting over het spaargeld betaald hoeft te worden, en de overheid £ 3.000 aan bonus geeft als met het spaargeld een huis gekocht wordt. Ook zijn hybride koop-huur constructies, die starters de gelegenheid geven de rest van hun huis op een later moment te kopen. Van de Britse gezinnen (een- of tweeouder gezinnen met een of meer kinderen) bezit 51 procent een koopwoning.
Herstel Britse huizenmarkt
De Britse huizenmarkt heeft zich, na een daling als gevolg van Brexit, afgelopen maand weer wat hersteld. Een gemiddelde Britse woning kost nu £ 211.301, wat nog steeds 3,5 procent hoger is ten opzichte van een jaar geleden. In Londen is de gemiddelde huizenprijs £ 636.777, wat juist £ 9.400 lager is dan een jaar terug. Dat is het directe gevolg van Brexit: vooral de duurdere huizen, die in het centrum van Londen staan en populair zijn bij expats, zagen hun waarde fors dalen, omdat Londen aantrekkingskracht verliest. Hypotheekverstrekker Nationwide verwacht echter dat huizen dit jaar nog 2 procent verder in waarde stijgen, omdat de Britten te weinig bouwen en de krapte op de woningmarkt – ondanks een verwachte afkoeling van de economie – niet zal afnemen.
Britse hypotheken worden veelal nog in persoon afgesloten, met lange gesprekken bij tussenpersonen of op het kantoor van de hypotheekverstrekkers. De Britten lopen zeker niet voorop in het beperken van rompslomp en digitaliseren – bijna alles moet nog op papier worden aangeleverd. Banken experimenteren met Skype-gesprekken, en start-ups proberen de markt te digitaliseren, maar het percentage op afstand afgesloten hypotheken is verwaarloosbaar.
Marktverdeling
De grootste Britse hypotheekverstrekkers zijn Lloyds, Santander, Nationwide, Barclays, Royal Bank of Scotland (RBS) en HSBC. De top tien van alle hypotheekverstrekkers heeft zo’n 81 procent van de markt in handen. Die totale markt had in december een omvang van 246 miljard pond aan uitstaande hypotheken, een stijging van 12 procent ten opzichte van december 2015 en het hoogste bedrag sinds 2008.
De afgelopen maanden namen we de hypotheekmarkten in verschillende landen onder de loep. Wat waren de opmerkelijkste verschillen? In dit artikel zetten we de meest bijzondere zaken op een rijtje.
De afgelopen weken hebben we in de serie Over de grens de hypotheekmarkt in andere landen belicht. In de laatste aflevering bekijken we de Nederlandse hypotheekmarkt, maar dan vanuit buitenlands perspectief, bezien door de ogen van Engelse analisten.
In een speciale zomerserie belichten we de hypotheeksituatie in verschillende landen. Na het Verenigd Koninkrijk ditmaal aandacht voor Ierland. De Keltische Tijger veert weer op, nadat hij hevig aangeslagen uit de crisis kwam.
Het gaat goed met de Franse woningmarkt en daarom ook goed met de hypotheeksector. Hoewel de rente eerder dit jaar marginaal is gestegen, willen veel huizenkopers profiteren van de in Europees opzicht nog altijd zeer gunstige tarieven. Ruim 907.000 huizen zijn tussen mei 2016 en mei dit jaar verkocht, een grotere stijging dan verwacht.