De week van

Buy-to-let: van de prins geen kwaad

21 februari 2019 Leestijd ± 3 minuten 398 views

De zakelijke beslommeringen van een prins en een brief van de minister hielden Johan Conijn bezig deze week. Vanuit zijn rol als bijzonder hoogleraar Woningmarkt en directeur bij Ortec Finance houdt Conijn de huizenmarkt nauwgezet in de gaten. Een van die trends is op dit moment buy-to-let, maar is dat wel zo handig?

Er was een tijd dat ‘huisjesmelker’ niet de meest glamoureuze titel op een visitekaartje was, maar tijden veranderen. Gooi er een hippe term tegenaan als buy-to-let, combineer dat met een gunstige kopersmarkt en een nieuwe groep vastgoedbeleggers is geboren. Om misverstanden te voorkomen: onder buy-to-let versta ik het feit dat een koopwoning door een belegger wordt omgezet in een huurwoning. Bij buy-to-let gaat het in de praktijk niet om institutionele beleggers maar veelal om particulieren. De omvang van de buy-to-let portefeuille verschilt nogal: er zijn grote spelers zoals onze eigen prins Bernhard jr. en particulieren die het houden bij een investering in een, of twee panden.

Beleggen in vastgoed is natuurlijk helemaal niet verkeerd. Je kunt er op dit moment een heel leuk rendement mee halen. Ik begrijp die mensen wel. Er zijn alleen wel risico’s voor de woningmarkt en vooral voor de evenwichtige ontwikkeling daarvan.

Ten eerste is het maar de vraag hoe duurzaam deze buy-to-let beleggingen zijn. Zodra de woningmarkt weer omslaat zal al snel blijken dat de (financiële) lusten van het verhuren niet altijd meer opwegen tegen de lasten. Als verhuurder ben je immers ook verantwoordelijk voor het groot onderhoud van een woning en dat kost tijd en geld. Zodra de prijzen weer dalen zal een groot deel van de beleggers waarschijnlijk weer uitstappen.

Een ander probleem is dat de omvang van de buy-to-let markt op dit moment niet volledig bekend is. Dat is logisch, want het is in de huidige omvang een relatief nieuw fenomeen dat pas sinds het einde van de woningmarktcrisis in 2013 is opgekomen. Daarbij weten we ook niet exact wat de consequenties zijn voor de woningmarkt. Het is plausibel dat de druk op de markt voor koopstarters door buy-to-let verder oploopt. Er is al een tekort aan betaalbare koopwoningen voor starters en een deel daarvan wordt nu omgezet in relatief dure huurwoningen in de particuliere sector. De meeste buy-to-let woningen zijn goed voor een maandelijkse huurprijs van duizend euro of meer: vaak buiten het budget van de starter.

U snapt: hoe interessant buy-to-let ook lijkt als belegging, het begint wel wat te knellen. Ook minister Kajsa Ollongren ziet dit. Ze werd door de Tweede Kamer al opgeroepen om een noodknop in te stellen om de hoge huurprijzen aan banden te leggen. En in een kamerbrief schrijft Ollongren: "Verontrustende berichtgeving over prijsopdrijving door beleggers op de woningmarkt neem ik serieus."

Ollongren stelt dan ook een onderzoek in naar het prijsopdrijvend effect van de buy-to-let trend. Een duidelijke stap om meer helderheid te brengen in deze situatie. Wat mij betreft is dat een eerste stap. Voor nu kijk ik uit naar de resultaten van dit onderzoek, op basis daarvan kunnen we een richting bepalen voor de toekomst.

Voor mij is daarbij van belang wat de maatschappelijke voor- en nadelen zijn van het verschijnsel ‘buy-to-let'. Als uit het onderzoek blijkt dat de nadelen toch groter zijn dan de voordelen, zou het goed zijn om daar ook consequenties aan te verbinden.

Johan Conijn
Johan Conijn