Modelmatige taxatie is black box

Bij een hypotheek die maximaal 90% van de koopsom is, mag de woningwaarde worden getaxeerd via een modelmatige taxatie. Maar bij een langdurige oververhitting van de markt, kan deze in 2016 ingevoerde maatregel echter slecht uitpakken voor de woningkoper, schrijft Hans van der Ploeg (VBO).

Volgens de directeur van de brancheorganisatie VBO Makelaar loopt de koper bij een te hoge modelwaarde het risico te veel te lenen zonder volledige dekking van de woning als onderpand. Bij een te lage modelwaarde kan de koper onnodig minder lenen. “De modelwaarde is nooit de huidige marktwaarde, maar ook niet de huidige taxatiewaarde. Gedegen taxatieonderzoek is en blijft noodzakelijk.”

Voor referentie en onderbouwing

Van der Ploeg: “Modelmatige waardes zijn prima voor referentie en onderbouwing van de getaxeerde waarde. Maar de waarde van een individuele woning kan door het gebruik van alleen big data niet nauwkeurig worden bepaald. Een modelmatige waardering gaat immers altijd over een gemiddelde woning. Historische verkoopwaarden maken de individuele aspecten van de woning niet inzichtelijk, ook niet van een rijtjeshuis. Ze zeggen niets over de huidige staat van onderhoud, materiaalgebruik in de woning, de energieprestatie en duurzaamheid van de woning. Zo’n model kan niet eens bevestigen of de te taxeren woning überhaupt nog overeind staat.”

Black box

Bovendien is het proces waarmee bureaus de modelwaarden samenstellen volgens Van der Ploeg volstrekt niet transparant. De AFM en DNB stellen terecht veel eisen aan taxateurs, zegt hij, “maar niemand controleert hoe modelmatige waarden tot stand komen. De instituten die modelmatige waarden leveren, worden op geen enkele manier gecontroleerd of gevalideerd. Dat zijn nu black boxes.”