Het Ministerie van Financiën heeft op 13 mei 2026 een langverwacht rapport gepubliceerd over de 30-jaarstermijn van de hypotheekrenteaftrek. De conclusie is helder: zonder politiek ingrijpen dreigt er vanaf 2031 uitvoeringschaos. Voor hypotheekadviseurs heeft dat nu al gevolgen.
Sinds 2001 is hypotheekrenteaftrek maximaal 30 jaar aftrekbaar. Per 1 januari 2031 vervalt die termijn voor de eerste grote groep huiseigenaren: iedereen die op of vóór 1 januari 2001 al een hypotheek had. In de jaren daarna volgt elk cohort dat later een hypotheek afsloot. Het rapport van het Ministerie van Financiën schat dat het probleem betrekking heeft op circa 1 miljoen leningen, met name aflossingsvrije hypotheken van vóór 2013. Het kernprobleem: niemand weet meer precies hoe lang iemand al aftrek geniet. De Belastingdienst heeft dat niet centraal bijgehouden, banken mogen zulke gegevens wettelijk niet zo lang bewaren, en van huiseigenaren zelf is evenmin te verwachten dat ze dertig jaar administratie bewaren. Dat terwijl de bewijslast bij de belastingplichtige ligt.
De ambtenaren van Financiën constateren in het rapport dat de gevolgen van de politieke impasse nu al voelbaar zijn in de adviespraktijk. Zolang onduidelijk is welke variant het kabinet kiest, kunnen adviseurs geen volledig onderbouwd advies geven aan klanten met een (deels) aflossingsvrije hypotheek van vóór 2013. Oversluiten of niet? Afwachten of handelen? Die vraag hangt in de lucht zolang Den Haag niets besluit.
Het rapport werkt zeven varianten uit, grofweg te verdelen in drie richtingen:
Variant 1A, harde knip per 2031: de aftrek stopt volledig voor alle hypotheken van vóór 2013, zonder overgangsregeling. Een grote groep heeft dan korter dan 30 jaar aftrek genoten. Dit levert de schatkist gemiddeld 1,4 miljard euro per jaar op tussen 2031 en 2043.
Varianten 1B, 1C en 1D, oversluiten als uitweg: de aftrek stopt per 2031, maar wie zijn aflossingsvrije hypotheek vóór die datum omzet naar een annuïtair of lineair aflosschema, behoudt de aftrek tot 2042 of tot einde looptijd, afhankelijk van de variant. Dit vraagt een forse inspanning van banken en hypotheekadviseurs, en loopt mogelijk vast op nieuwe inkomenstoetsen.
Varianten 2A en 2B, uitstel tot 2043: de aftrek voor oude hypotheken wordt pas in 2043 beëindigd. Een groep huiseigenaren profiteert dan langer dan 30 jaar van het belastingvoordeel. De budgettaire impact loopt op tot 1,5 miljard euro extra per jaar.
Variant 3, geleidelijke afbouw: vanaf 2031 wordt de aftrek stapsgewijs afgebouwd voor bestaande eigenwoningschulden.
De ambtenaren benoemen ook de optie om helemaal niet in te grijpen. Dan vertrouwt de Belastingdienst erop dat huiseigenaren hun aangifte correct invullen, ook als ze zelf niet meer weten hoe het precies zat. Financiën schat dat de overheid daardoor jaarlijks ruwweg 100 miljoen euro misloopt, een relatief beperkt bedrag. Maar de ambtenaren vrezen tegelijk dat dit de belastingmoraal ondermijnt: wat doe je als een huiseigenaar te goeder trouw is, maar simpelweg niet meer weet hoe het zat met de aftrek in 2003?
Staatssecretaris Eerenberg (Financiën, D66) heeft toegezegd nog deze kabinetsperiode met een oplossing te komen. Vicepremier Yeşilgöz (VVD) houdt vol dat een besluit aan een volgend kabinet mag worden overgelaten. Het rapport zelf is helder: het is "noodzakelijk" dat er een politiek besluit wordt genomen.
Klanten met een aflossingsvrije hypotheek van vóór 2013 bevinden zich in een onzekere positie. De financiële impact kan aanzienlijk zijn: bij een aflossingsvrije lening van 240.000 euro met een rente van 4,4% stijgen de netto maandlasten met circa 326 euro zodra de aftrek wegvalt. Bij een lening van 75.000 euro gaat het om circa 58 euro per maand. Wat adviseurs nu al kunnen doen? Inventariseer welke klanten een (deels) aflossingsvrije hypotheek van vóór 2013 hebben, breng hun resterende looptijd in kaart, en houd het politieke besluitvormingsproces actief in de gaten. Zodra er duidelijkheid is, kan je snel handelen.
De hypotheekmarkt moet veranderen. Daarvoor pleit ondernemer, presentator en columnist Annemarie van Gaal. "Mensen wonen anders, verdienen anders en starten anders dan twintig jaar geleden. Het hypotheekstelsel is blijven staan als een ouderwets meubelstuk. Het is tijd om te schuiven.” Tijdens de MUNT Stamppotparty op 15 januari geeft Van Gaal een prikkelende lezing. Op Kop-Munt geeft ze vandaag vast een voorzetje.
De fiscaliteit rondom wonen staat onder druk. Niet alleen door politieke discussies of een nieuwe kabinetsformatie, maar vooral door wat er vanaf 2031 op ons afkomt. Vanaf dat jaar vervalt voor de eerste groep consumenten het recht op hypotheekrenteaftrek, met uiteraard gevolgen voor de betaalbaarheid voor een consument, waar je als adviseur nu al rekening mee moet houden. Maar wie dat precies raakt en op welk moment? Niemand die het zeker weet. Dat betekent voor jou als hypotheekadviseur: klanten met vragen waar geen eenduidig antwoord op is. En adviezen die onnodig ingewikkeld worden.
De verkiezingen zijn voorbij. Den Haag belooft opnieuw actie op de woningmarkt, maar de ervaring leert: vaak waait de daadkracht weg nog vóór de eerste paal de grond in gaat.
Elke week bespreken we het belangrijkste nieuws uit de hypotheeksector met een adviseur. Deze week hebben we het met Lex Wichtertjes, hypotheekadviseur bij MBV Hypotheken, over de toekomst van de hypotheekrenteaftrek en de rol van de studieschuld bij het bepalen van de maximale hypotheek.