Te hoge oversluitboetes: de trukendoos ontrafeld

13 september 2016 Leestijd ± 3minuten
Te hoge oversluitboetes: de trukendoos ontrafeld

Vanochtend publiceerde AMweb een artikel over te hoge oversluitboetes, naar aanleiding van een uitzending van televisieprogramma Radar. Banken zouden hypotheekklanten de afgelopen jaren namelijk veel te hoge overstapboetes hebben laten betalen, als zij wilden wisselen van hypotheekaanbieder. Hoe deden ze dat?

Jaarlijks stappen ongeveer 70.000 Nederlanders over naar een andere hypotheekaanbieder. Op dit moment is dat door de lage rentestanden extra aantrekkelijk. Te hoge boeterentes kunnen klanten ervan weerhouden van aanbieder te wisselen. De Europese hypothekenrichtlijn MCD benadrukt nog eens dat die boeterente niet hoger mag zijn dan de daadwerkelijk geleden schade. “Toch berekenen banken al tientallen jaren op incorrecte manier de oversluitboete, waarbij ze keuzes maken in het voordeel van de bank”, zo schetst Michiel Lensink van online hypotheekadviseur Ikbenfrits.nl. Lensink is initiator van Oversluitclaim, een stichting die met huiseigenaren een juridische procedure tegen banken is gestart vanwege te hoge oversluitboetes.

Bijna 3500 euro te veel
Uit berekening van Oversluitclaim blijkt dat de gemiddelde overstapboete per klant gemiddeld 15 procent te hoog is. Dit komt neer op €3.447,-per hypotheek. “Door onderzoek onder 12.000 hypotheekdossiers kwamen we erachter dat het niet om enkele gevallen gaat, maar dat er echt structureel veel te hoge boetetarieven in rekening worden gebracht.” In totaal is er in de afgelopen 20 jaar bijna 5 miljard euro teveel geïnd door de banken. “Om nog te zwijgen over hypotheekbezitters die hadden kunnen oversluiten, maar dat niet hebben gedaan wegens de hoge kosten.”

Berekening van de boeterente
Een deel van de benadeling van klanten komt voort uit een verkeerde berekening rondom vervroegde aflossingen. Een rekenvoorbeeld dat in De Volkskrant wordt uitgelegd: een hypotheek van 200.000 euro die nog 5 jaar doorloopt, tegen een rente van 5,0 procent. De bank berekent de boete op basis van die beginschuld van 200.000 euro. Daarvan wordt eerst het bedrag (meestal 10 procent van de oorspronkelijke hypotheeksom) afgetrokken dat de klant jaarlijks boetevrij mag aflossen, in dit geval 20.000 euro. Over het resterende bedrag zou de bank dan 5 jaar lang 5 procent rente mislopen. Volgens advocaat Dirk Boselie is dat fout: “Huishoudens lossen niet eenmalig een extra bedrag af, maar dat doen ze elk jaar opnieuw. Afgelopen jaar ging het gemiddeld om 4,5 procent. De totale hypotheek waarover de bank rente misloopt, wordt daardoor steeds lager. Dat zorgt er voor dat de schuld na 5 jaar is teruggelopen tot minder dan 160.000 euro in plaats van de door de bank aangehouden 180.000 euro. Dat scheelt al gauw honderden euro’s boete.”

Afronden in voordeel van de bank
Lensink beklaagt zich ook over de afronding die banken toepassen. Banken gaan uit van een actueel rentetarief in hun berekening. Hoe lager dat is, hoe groter het verschil met de huidige, duurdere hypotheekrente die de huiseigenaar betaalt. De bank loopt meer geld mis als de klant overstapt en dat heeft voor de huiseigenaar nadelige gevolgen voor de hoogte van de boete. Lensink: “Bij een looptijd van bijvoorbeeld vier jaar en negen maanden, moet de banken kiezen tussen de hogere rente voor vijf jaar, of de lagere rente voor twee jaar. Dat eerste lijkt logischer, want dit ligt het dichtst bij de daadwerkelijke looptijd. Toch gaan de meeste hypotheekverstrekkers uit van de lage rente voor twee jaar, in hun voordeel. Met als gevolg een hogere boeterente.”


Lees ook
“Hypotheek aanvragen terwijl je rood staat? Dat is vaak geen probleem”

“Hypotheek aanvragen terwijl je rood staat? Dat is vaak geen probleem”

“Consumenten die wel eens rood staan en een huis willen kopen, hebben per 1 december een probleem.” Aldus vele krantenkoppen naar aanleiding van de nieuwe BKR-registratie voor roodstanden. De redactie van Kop-Munt ging verhaal halen bij Peter van den Bosch, algemeen directeur van BKR. Volgens hem valt het allemaal reuze mee. Er is gewoon een media-explosie ontstaan en iedereen trekt zijn eigen conclusies, aldus de directeur. Maken we ons dan echt druk om niets?

Waar moeten we op letten deze maand?
Vraag het Chris

Waar moeten we op letten deze maand?

Elke maand leggen we Chris Oosterling, commercieel directeur bij MUNT Hypotheken, actuele vragen voor. Deze keer laat hij zijn licht schijnen over de meest recente marktontwikkelingen.

‘De kans bestaat dat wij niet meer nodig zijn voor standaard advies ’
De Kettingvraag

‘De kans bestaat dat wij niet meer nodig zijn voor standaard advies ’

Elke maand beantwoordt een hypotheekadviseur een vraag van een collega, waarna deze adviseur zelf een vraag stelt aan een andere vakgenoot. Voorwaarde: ze mogen geen directe collega’s zijn. Henk Daalhuizen is adviseur bij De Hypotheekshop in de regio zuidwest Nederland. Jeroen Spreeuw uit Duiven heeft hem per digitale postduif de volgende vraag gesteld:

Starters met een deel aflossingsvrij: verstandig of niet?
Opinie

Starters met een deel aflossingsvrij: verstandig of niet?

Van Independer tot de AFM en MUNT Hypotheken, ze krijgen allemaal signalen dat starters vaker kiezen voor een aflossingsvrije hypotheek. Hoewel AFM nog steeds erg kritisch is op aflossingsvrije producten, is het volgens veel mensen uit de praktijk een prima product. Ook voor starters.

Nieuwsbrief

Als eerste de achtergronden bij het hypotheeknieuws lezen? Benieuwd naar opinies uit de markt? Een voorsprong nemen op je kennistest-tegenstanders? Meld je aan voor de nieuwsbrief en je mist nooit meer iets op www.kop-munt.nl.

 

Om u beter en persoonlijker te helpen, gebruiken wij cookies en vergelijkbare technieken. Als u verder gaat op onze website gaan we ervan uit dat u dat goed vindt. Meer weten? Lees dan de privacy policy.