Hoe lang zet je de hypotheekrente vast? Dat is de vraag die in praktisch elk adviesgesprek naar voren komt. Niemand heeft een glazen bol, dus hoe lang je de rente ook vastzet, het blijft een (ingecalculeerde) gok. Adviseur Harry Hospers van Mass Adviesgroep werkt daarom zelden met één rentevasteperiode. “Je weet namelijk één ding zeker: in 30 jaar tijd gaat de rente fluctueren. Je moet je kansen daarom spreiden.”
Hospers geeft zijn klanten altijd uitgebreid uitleg over zijn aanpak. De rentestand, de rol van de ECB, de inflatiecijfers en kosten voor vervroegd aflossen komen aan bod. “Er is nu een inverse rentestructuur. Beleggers verwachten dat de economie op termijn afkoelt en de rente gaat dalen. Daarom adviseer ik om je rentevasteperiodes te spreiden, net zoals een beleggingsadviseur dat aanbeveelt voor je investeringen. Afhankelijk van de omstandigheden van de klant, kun je zelfs denken aan vier rentevasteperiodes.”
Volgens Hospers beweegt de hypotheekrente zich de afgelopen 30 jaar doorgaans tussen grofweg 2% en 6%. “Alleen tijdens extreme situaties is de (lange) hypotheekrente fors hoger, zoals begin jaren ’80 en ’90 of tijdens de coronacrisis. We weten dat de ECB een inflatie van 2% nastreeft. Daarom zou je kunnen zeggen: staat de lange hypotheekrente op 2% of lager, dan zit je op een minimum en kun je als standaard de volledige lening 30 jaar vastzetten.” Uiteraard kan het klantprofiel aanleiding geven hiervan af te wijken.
Met de huidige rentestanden zou je aan twee of drie rentevasteperiodes kunnen denken, afhankelijk van de situatie van de klant. “Stel, je hebt doorstromers die een woning kopen van €800.000, waarbij ze €300.000 eigen vermogen kunnen inbrengen. Dan zou ik adviseren niet meer dan €150.000 tot €200.00 in de woning te stoppen en de rest te verdelen over een spaarrekening en beleggingen. Dan kijk je naar onder meer hun pensioen, kinderen en andere langetermijnplannen. Meestal is een gemiddelde rentevasteperiode van 15 jaar een goede oplossing: de helft op 10 en de helft op 20 jaar vast wanneer de (lange) rente zich beweegt tussen de 3,0% à 4,5%. Uiteraard moet je het klantprofiel meenemen in je advies en kun je gemotiveerd afwijken van de standaardoplossing.”
Beweegt de rente richting de 6%, dan zou je volgens de Haarlemse adviseur moeten kijken naar vier rentevasteperiodes. “30% zet je 5 jaar vast, 30% 10 jaar, 20% 15 jaar en 20% 20 jaar. Gemiddeld kom je dan op 11,5 jaar. Dat biedt voldoende zekerheid, maar ook flexibiliteit. Het moet wel heel raar lopen als het renteballetje in die periode niet een keer jouw kant op rolt.”
Uiteraard is er geen garantie en moet het advies wel bij de klant passen: “Heeft de klant reserves, hoe verloopt de carrière, wat is zijn kennisniveau? Klanten bij wie dit past zijn vooral ondernemers, beleggers en mensen met een goed cijfermatig inzicht.”
Volgens Hospers laat je hiermee de algemene conjunctuur meespelen in het hypotheekadvies. “Klanten denken hierdoor veel beter na over hun hypotheek”, ervaart Hospers. “Je helpt als adviseur mee aan het creëren van financieel bewustzijn.”
Hospers zit 40 jaar in de hypotheken en met zijn 69 jaar wil hij nog niet stoppen. “Ik heb mijn hypotheekpapieren net vernieuwd - ik mag nog verder tot 1 april 2028. Al ben ik wel aan het afbouwen en stop ik met een aantal andere adviesgebieden.”
Met al die jaren ervaring, kan hij de voordelen van verschillende rentevasteperiodes goed uitleggen. “Klanten reageren meestal nieuwsgierig, maar sommigen zijn ook bang voor onoverzichtelijkheid. Van de 10 hypotheken, sluit ik er 9 af met meerdere rentevasteperiodes.”
Waarom de rentemixmethode relatief weinig wordt toegepast, denkt Hospers als volgt te verklaren: “In Nederland hechten we veel waarde aan comfort. We willen het soms te overzichtelijk, te makkelijk en met te veel zekerheid – maar daarmee ontneem je jezelf ook kansen. De hypotheek is een van de grootste kostenposten voor een huishouden. Door te variëren met rentevasteperiodes, vergroten klanten de kans op lagere maandlasten in de toekomst.”
“Houd bij het advies over de rentevasteperiodes altijd rekening met de startpositie”, besluit Hospers. “Wanneer de rente laag staat, bijvoorbeeld 1,5%, dan adviseer je een rentevasteperiode van 30 jaar. Staat de rente op 5 à 6%, dan ligt echt alles anders.”
Ieder jaar zijn er nieuwe golfclubs. Nog beter materiaal, nog slimmere techniek, weer vijf meter verder slaan. Wie alle marketingbeloften van de afgelopen jaren optelt, zou inmiddels vanaf de tee rechtstreeks de green in een andere provincie moeten halen. Klaas Ozinga, hypotheekadviseur bij De Hypotheker Voorburg, trekt een sterke vergelijking: “Zo werkt het ook met de hypotheekrente.”
Geopolitieke spanningen houden de kapitaalmarkt al weken in hun greep. Olieprijzen boven de $110 per vat, oplopende staatsobligatierentes en een swapcurve die voortdurend beweegt. De directe aanleiding: het militaire conflict in het Midden-Oosten en de escalerende (woorden)strijd tussen Washington en Teheran over de Straat van Hormuz en de branden in gascentrales in Iran en Qatar. Edo van de Burgwal, hoofd van de afdeling Portfolio Management van DMFCO, legt uit wat de geopolitieke onrust in het Midden-Oosten betekent voor de kapitaalmarkt en de hypotheekrente.
In 2025 was het niet zozeer de hypotheekrente, maar waren het vooral beleidswijzigingen die de dynamiek op de hypotheekmarkt domineerden. Zet deze trend zich in 2026 voort? Welk beleid heeft dit jaar invloed op de strategie van huizenkopers? “De laagste rente is niet langer doorslaggevend. Het totaalplaatje is belangrijker dan ooit”, zegt Anne van der Hoeven van De Hypotheker Bussum.
Elke week spreken we een adviseur over het belangrijkste hypotheeknieuws. Deze keer: Rick Slooten van Van Bruggen Alkmaar over rente, rentevasteperiodes en het verschil tussen hypotheken mét en zonder NHG.