Het aantal conflicten over de koop en verkoop van woningen is in 2025 fors toegenomen. Stichting Achmea Rechtsbijstand registreerde ruim 3.600 meldingen van geschillen tussen kopers en verkopers: een stijging van meer dan 14 procent ten opzichte van een jaar eerder. Wat betekent dit voor de dagelijkse praktijk van de hypotheekadviseur?
Een koper ontdekt na de overdracht dat een lekkend dak tijdens de bezichtiging niet zichtbaar was. Een ander ziet zijn droomhuis aan zich voorbijgaan, omdat het financieringsvoorbehoud niet meer kan worden ingeroepen. Stichting Achmea Rechtsbijstand ziet dat er door de marktomstandigheden veel druk ligt op kopers. Door de grote concurrentie op de huizenmarkt voelen zij zich vaak gedwongen om snel beslissingen te nemen. Anouk Roest van Anouk Roest Hypotheekadvies herkent dit beeld. “Het komt regelmatig voor dat kopers al na één bezichtiging een bod uitbrengen, uit angst om achter het net te vissen. Zij zijn sneller geneigd risico’s te accepteren, zonder de gevolgen goed te overzien. Als een woning slechts één keer wordt bekeken, is de kans groter dat er een onvolledig beeld is van de staat van de woning en verborgen gebreken. De tijdsdruk zorgt er echter voor dat risico’s op de koop toe worden genomen.”
Naast verborgen gebreken en de vaak onverwachte kosten die daarmee gepaard gaan, komen geschillen over een financieringsvoorbehoud geregeld voor. Zo ontstaan discussies als zo'n voorbehoud ontbreekt of stukken niet op tijd zijn aangeleverd bij de hypotheekadviseur. Met als gevolg dat niet tijdig een beroep kan worden gedaan op het voorbehoud. Roest beaamt dat veel kopers bereid zijn om af te zien van een financieringsvoorbehoud. “Zeker in grote steden kom je er eenvoudigweg niet tussen als je biedt met financieringsvoorbehoud. Daarom bespreek ik de risico’s die dit met zich meebrengt altijd expliciet met mijn klanten. Ik leg uit: je kunt verrast worden door de taxatiewaarde of doordat een geldverstrekker het inkomen anders beoordeelt. Het is uiteindelijk aan de klant welke afweging deze maakt. Ik zie regelmatig dat zij bereid zijn concessies te doen om de woning te kunnen bemachtigen.”
Wat de conflicten over de koop en verkoop van een woning extra ingewikkeld maakt, is dat ze vaak pas ontstaan op een moment dat het niet meer mogelijk is om eerder gemaakte afspraken te herzien. Is de koopovereenkomst eenmaal getekend of de woning al overgedragen? Dan zitten partijen vast aan deze afspraken, met soms grote financiële gevolgen. Kopers en verkopers kunnen dan tegenover elkaar komen te staan, ieder met een eigen lezing van wat is afgesproken. Omdat veel conflicten over verborgen gebreken als lekkages of achterstallig onderhoud gaan, benadrukt Roest het belang van een bouwkundige keuring. “Zeker bij oudere woningen adviseer ik dat eigenlijk altijd. Dan weet de klant waar hij aan toe is en zijn er geen verrassingen achteraf.” Hij noemt een voorbeeld waarbij een bouwkundige keuring inzicht gaf in de levensduur van een dak. “Het dak was nog goed, maar zou na verloop van tijd vervangen moeten worden. Deze klant was bereid de extra kosten te accepteren, maar kon er wél rekening mee houden.”
Vooral starters lopen volgens Achmea extra risico’s. Zij hebben minder inzicht in hun rechten en plichten, beschikken vaak over een kleinere financiële buffer en willen graag een woning bemachtigen. Roest: “Jonge huizenkopers zijn inderdaad een kwetsbare groep. Ze zijn bereid ver boven de vraagprijs te bieden, krijgen te maken met een lagere taxatiewaarde en moeten dan ineens veel eigen geld inbrengen.” Daar staat tegenover dat de ene starter de andere niet is. “Sommige mensen kunnen goed inschatten wat er op hen afkomt. Anderen laten zich vooral leiden door emotie.”
Het op tijd aanleveren van een volledig dossier is cruciaal, onder meer om een beroep te kunnen doen op het financieringsvoorbehoud. Volgens Roest is in de basis helder welke stukken nodig zijn: “Inkomensgegevens, koopakte, taxatie. Dat is geen geheim. De uitdaging zit vooral in de in de tijdsdruk. Je moet vroeg duidelijk maken wat nodig is en waarom. Dan kun je veel problemen voorkomen”, benadrukt hij. “Je kunt mensen wijzen op risico’s, het belang van een bouwkundige keuring en het financieringsvoorbehoud. Bij een bouwkundige keuring is het bijvoorbeeld van belang of de keuring binnen de wettelijke bedenktijd van drie dagen kan plaatsvinden. Zodat klanten zo nodig zonder opgave van redenen van de koop kunnen afzien. Uiteindelijk maken zij de keuze, maar het is wel belangrijk dat dit goed geïnformeerd gebeurt.”