De belastingheffing op vermogen blijft onverminderd in beweging. Sinds de beruchte kerst-uitspraak van de Hoge Raad uit december 2021 staat het systeem van box 3 ter discussie. Hoe moeten hypotheekadviseurs hiermee omgaan?
De gedachte dat het forfaitair rendement voor spaarders en beleggers niet langer houdbaar is, kreeg vorig jaar een nieuwe impuls met het zogeheten D-Day-arrest van 6 juni 2024. De uitspraak bevestigt wat velen al vermoedden: belasting betalen over niet-gerealiseerde of onhaalbare rendementen is juridisch op losse schroeven komen te staan.
Een logische vraag die klanten stellen is of zij in aanmerking komen voor belastingteruggave. De mogelijkheid daartoe bestaat, afhankelijk van het belastingjaar én of tijdig bezwaar is gemaakt of een verzoek tot ambtshalve vermindering is ingediend. De hoofdpunten op een rij:
Aanslagen over 2021 en later: bezwaar maken of verzoek indienen is mogelijk.
2019–2020: mits de aanslag op 24 december 2021 nog niet onherroepelijk vaststond én het verzoek tijdig is ingediend (voor 2019 vóór 31 december 2024, voor 2020 vóór 31 december 2025).
2017–2018: alleen bij deelname aan de massaal-bezwaarprocedure én indien tijdig verzocht.
Vooral het jaar 2020 verdient nu aandacht: klanten die toen bezwaar maakten of deelnamen aan de collectieve procedure hebben tot eind dit jaar om hun verzoek af te ronden.
Het arrest van 6 juni maakt duidelijk dat alleen het werkelijke rendement mag worden belast, als dit lager is dan het forfaitaire. Dat werkelijke rendement bestaat uit:
Direct nominaal bruto rendement (denk aan rente, dividend en huur);
Ongerealiseerde waardestijgingen;
Minus de rente over schulden in box 3.
Verliezen uit voorgaande jaren mogen daarbij niet worden verrekend. Het rendement wordt bepaald op portefeuilleniveau — niet per individueel vermogensbestanddeel. Voor klanten betekent dit dat zij hun jaaroverzichten, beleggingsoverzichten en afschriften goed moeten bewaren. De Belastingdienst komt naar verwachting in de zomer van dit jaar met een formulier om het werkelijke rendement aan te leveren.
Een open punt blijft de fiscale behandeling van onroerend goed dat voor eigen gebruik dient, zoals vakantiewoningen. Volgens het kabinet moet ook het voordeel van eigen gebruik worden belast — met als richtlijn een forfaitair rendement van 5,06% van de WOZ-waarde. Dit voorstel heeft echter nog geen juridische status en leidt tot veel discussie. Ook hier geldt dus: er is nog geen definitieve lijn.
De eerder geplande invoering van een nieuw box 3-stelsel op basis van werkelijk rendement is recent uitgesteld tot 1 januari 2028. De Raad van State uitte stevige kritiek op het wetsvoorstel: het systeem zou te complex zijn, het ontbreekt aan een integrale visie op de drie boxen, en er is twijfel over de uitvoerbaarheid. Zo zouden er ruim 900 extra medewerkers nodig zijn bij de Belastingdienst om het nieuwe stelsel te implementeren.
Deze vertraging maakt adviseren lastig. Immers: het maken van onomkeerbare keuzes — zoals vastgoed overhevelen naar een B.V. of dividend uitkeren naar privé — kan fiscaal ongunstig uitpakken als de regelgeving op termijn anders blijkt.
Voor adviseurs is het belangrijk om klanten niet alleen te informeren, maar ook te waarschuwen voor fiscale onzekerheid. Een aantal praktische aanbevelingen:
Houd rekening met terugwerkende kracht bij definitieve keuzes (bijv. overdrachtsbelasting bij verplaatsing vastgoed);
Documenteer de redenatie achter keuzes die nu gemaakt worden, zeker als het gaat om familieleningen of vermogensconstructies;
Verzamel informatie over werkelijk rendement proactief — dit voorkomt onduidelijkheid bij toekomstige correcties of claims.
De recente jurisprudentie en politieke besluitvorming bieden iets meer duidelijkheid over box 3, maar vooral nog veel onzekerheid. De praktische boodschap voor adviseurs: blijf alert, geef ruimte voor fiscale flexibiliteit en help klanten om met de juiste informatie hun keuzes uit te stellen of goed te onderbouwen.
Elke week bespreken wij het belangrijkste nieuws uit de hypotheeksector met een adviseur. Deze week hebben wij het met Michael van Amerongen van De Hypotheekshop in Utrecht Leidsche Rijn over het uitponden van huurwoningen en de afbouw van de hypotheekrenteaftrek.
Elke week bespreken we het belangrijkste nieuws uit de hypotheeksector met een adviseur. Deze week hebben we het met Danny van Herpen uit Oss van één hypotheken & verzekeringen over het extra aflossen van de hypotheek en vakantiewoningen.
Elke week bespreken we het belangrijkste nieuws uit de hypotheeksector met een adviseur. Deze week hebben we het met Jan Kralt van De Hypotheekshop in Noordwijk over de middenhuurwet en de beursval van Trump.
Beleggen lijkt een heel dynamische wereld als je dagelijks RTLZ of the Wolf of Wallstreet bekijkt. De realiteit stelt echter teleur. De meeste grote beleggers van deze wereld zijn langetermijnbeleggers. Oftewel: ze zijn een beetje saai en gaan vooral rustig door met hun langetermijninvesteringsplan, ook als dat op de korte termijn niet altijd het meest optimaal is.