Het Regeerakkoord onder het vergrootglas

Rust rond hypotheekrenteaftrek, maar geen vereenvoudiging 

Dat de hypotheekrenteaftrek niet wordt afgebouwd, verraste Van Dongen, hoewel het volgens hem op korte termijn voor rust zorgt. Tegelijkertijd blijft het fiscale stelsel rond de eigen woning volgens hem onnodig complex. “Dit stelsel is uiteindelijk niet houdbaar, vooral doordat de individuele renteaftrekhistorie nauwelijks inzichtelijk is. Met het aflopen van de eerste 30-jaarsperiodes in 2031 wordt dat echt een probleem. Als mensen dertig jaar lang in dezelfde woning blijven wonen, kun je nog wel uitrekenen welke gevolgen dit voor hun maandlasten heeft. Maar als zij gedurende de looptijd zijn verhuisd, gescheiden of hun hypotheek hebben aangepast, is dat nauwelijks goed te reconstrueren. Als adviseur ben je afhankelijk van wat klanten zelf aanleveren en deze informatie is helaas vaak onvolledig. Bovendien heeft het wegvallen van de renteaftrek grote impact op de leencapaciteit als mensen naar een andere woning willen verhuizen. Het is lastig om dit goed inzichtelijk te maken als dossiers niet volledig zijn”, zegt hij. 

Investeren in woningbouw: noodzakelijk, maar geen snelle oplossing 

Een belangrijk speerpunt van het Regeerakkoord is de investering van één miljard euro in woningbouw tot 2035. Van Dongen: “Zonder een verruiming van het woningaanbod blijven we pleisters plakken. Financiering is zelden het echte probleem, het tekort aan passende woningen wel.” De ambitie om vergunningen te versnellen en bezwaarprocedures te beperken, juicht hij daarom toe. “Iedereen in het vak weet hoe stroperig het nu gaat. Als woonprojecten sneller van de grond komen, werkt dat door in de hele keten.” Wel maakt Van Dongen een kanttekening. “Deze maatregelen hebben pas na jaren impact. De klant die nu vastloopt, heeft daar vandaag weinig aan.” 

Doorstroming stokt bij gebrek aan passende woningen 

Een terugkerend thema in het Regeerakkoord is het bevorderen van doorstroming, onder meer via een ‘doorstroomhypotheek’ en nieuwe woonvormen voor ouderen. Van Dongen begrijpt de gedachte, maar wijst op een fundamenteler probleem. “Doorstroming stokt niet, omdat senioren niet wíllen verhuizen, maar omdat ze nergens heen kunnen,” zegt hij. “Er zijn eenvoudigweg te weinig kleinere, levensloopbestendige koopwoningen.” Daardoor blijven grotere woningen bezet, waardoor de markt vastzit. “Je kunt allerlei financieringsinstrumenten optuigen, maar als het aanbod er niet is, blijft het symptoombestrijding. Zo bedacht oud-minister Blok ooit de ‘Blokhypotheek’. Dat was een combinatie van een annuïteitenhypotheek en een aflossingsvrije lening, met als doel lagere maandlasten door minder verplichte aflossing. Dit plan is uiteindelijk niet aangeslagen en werd in de markt als te complex gezien.” Kortom: de sleutel ligt echt bij bouwen, benadrukt Van Dongen. “Pas als er voldoende geschikte woningen zijn, komt de doorstroming op gang. Het legaliseren van recreatiewoningen en het optoppen of splitsen van woningen biedt alleen tijdelijk uitkomst.” Dat het kabinet grootschalige bouwlocaties aanwijst, ziet Van Dongen wel als een stap vooruit. “Het is goed dat de overheid weer richting geeft. Maar ook hier geldt: plannen zijn één ding, de realisatie iets anders. Infrastructuur, het stikstofprobleem, netcongestie: het zijn allemaal factoren die je niet met één pennenstreek oplost.” 

Balanceren tussen beleid en praktijk 

Voor hypotheekadviseurs betekent het Regeerakkoord dat zij moeten schakelen tussen beleid en praktijk. “Wij zitten aan tafel met mensen die concrete zorgen hebben: Kan ik dit huis betalen? Wat gebeurt er na mijn pensioen of als ik mijn baan kwijtraak en sneller van de WW in de bijstand beland? Met welke risico’s moet ik rekening houden? “Onze rol is om voor klanten helder te maken wat alle maatregelen betekenen, maar ook wat ze niet oplossen. Het Regeerakkoord zet een aantal stappen in de goede richting, maar het is geen wondermiddel. De woningmarkt is te complex voor snelle oplossingen.”