Een hobbelige weg: van aflossingsvrij naar aflossingsblij

Het besluit van Rabobank en dochter Obvion volgt op signalen van De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten. DNB wijst erop dat 45 procent van de Nederlandse hypotheekschuld aflossingsvrij is; een aandeel dat internationaal gezien hoog is. Tegelijkertijd benadrukt zij dat een groot deel van deze hypotheken tussen 2035 en 2038 afloopt, wat kan leiden tot herfinancieringsrisico’s. Brancheorganisatie SEH erkent dat hiervoor aandacht nodig is, maar pleit ook voor nuance en maatwerk. Volgens De Jager dreigt dat in het huidige debat ondergesneeuwd te raken. 

 “Als je je blind staart op het landelijk gemiddelde, lijkt het inderdaad alsof er een groot probleem is. Maar als je kijkt naar betalingsachterstanden, BKR-registraties of gedwongen verkopen, zie je dat deze in de afgelopen jaren juist zijn gedaald. Dat wringt met het beeld dat nu wordt geschetst over grote systeemrisico’s. Het is belangrijk naar beide kanten van de medaille te kijken.” 
 

Onrust bij oudere huiseigenaren 

De aanscherping van het beleid rond aflossingsvrij zorgt vooral bij oudere huiseigenaren voor onrust. Veel van deze mensen hebben een aflossingsvrije hypotheek die binnen tien jaar afloopt. Dat leidt tot zorgen over herfinanciering. Zo vreest één op de vijf Nederlanders in de leeftijd van 40 tot 67 jaar geen nieuwe hypotheek te kunnen krijgen als hun aflossingsvrije hypotheek afloopt. “Deze mensen voelen zich klemgezet,” zegt De Jager. “Ze hebben vermogen, maar dat zit vast in stenen. Doorstromen naar een kleinere koopwoning lukt niet, eenvoudigweg omdat deze woningen er niet zijn. En als een deel van de hypotheek verplicht annuïtair moet worden gefinancierd, stijgen de maandlasten fors. Dat scheelt al snel honderden euro’s per maand.” Het beeld dat hij schetst, wordt bevestigd door berekeningen van De Hypotheker. Een huishouden met een aflossingsvrije hypotheek van 250.000 euro dat wil verhuizen, kan onder de aangescherpte regels nog maar 150.000 euro aflossingsvrij meenemen. Het resterende bedrag moet worden afgelost of omgezet naar een andere hypotheekvorm. Bij een gangbare rente en looptijd kan dit leiden tot een stijging van de lasten van ruim 1.750 euro per jaar. De Jager: “Dat hakt er stevig in, zeker bij mensen met een pensioeninkomen.”  

Veel hypotheekadviseurs vinden het onaanvaardbaar dat de voorwaarden tijdens de looptijd worden aangepast. De Jager deelt deze mening. “Mensen hebben te goeder trouw afspraken gemaakt. Als deze spelregels tijdens de wedstrijd worden veranderd, is dat onrechtvaardig. Een overgangsregeling zou rust geven en recht doen aan het vertrouwen dat klanten ooit in hun geldverstrekker hebben gesteld.” Tegelijkertijd erkent hij dat banken te maken hebben met toezicht en kapitaalbuffers moeten aanhouden. “Maar dat betekent niet dat je elke klant over één kam moet scheren. Het risico zit niet in deze hypotheekvorm op zich, maar of deze echt past bij iemands situatie.” 
 

Wanneer aflossingsvrij wél past 

Daarom adviseert De Jager zijn klanten in specifieke gevallen nog steeds een aflossingsvrije hypotheek. “Ik kijk naar het volledige plaatje: inkomen, pensioen, vermogen, overwaarde en buffers. Voor sommige klanten, zoals bij een relatiebreuk, kan aflossingsvrij flexibiliteit en rust bieden. Lagere maandlasten kunnen dan passend zijn, mits iemand de risico’s kan dragen.” Belangrijk is dat klanten hierin goed worden meegenomen. “De kennis over financiële producten is beperkt. Ik leg uit welke risico’s zich tijdens de looptijd kunnen voordoen en wijs klanten erop dat hun inkomen daalt zodra ze met pensioen gaan. Daar zijn veel mensen zich onvoldoende van bewust. Maar het gaat er uiteindelijk om dat zij de financiële veerkracht hebben om schokken in hun leven op te vangen.” 
 

Ruimte voor alternatieven 

SEH ziet in de huidige discussie ook kansen om samen te werken aan nieuwe, meer flexibele hypotheekvormen. Zoals annuïtaire hypotheken met langere looptijden of groeivarianten die betaalbaarheid en maatwerk combineren. De Jager staat daar positief tegenover. “Looptijdverlenging kan helpen om de maandlasten beheersbaar te houden. Maar er is geen universele oplossing. Wat werkt voor starters, werkt vaak niet voor senioren”, benadrukt hij. “Bovendien zit de kern van het probleem in de woningmarkt zelf. Want het échte probleem is dat er te weinig wordt gebouwd. Zolang ouderen niet kunnen doorstromen naar een kleinere, passende woning, zit alles muurvast en dat raakt óók starters. Dus moet de overheid eindelijk echt werk maken van de ambitie om minstens 100.000 woningen per jaar te bouwen.”