Dilemma: Overwaarde opnemen voor verduurzaming van de woning?

30 mei 2024 Leestijd ± 7minuten

Verduurzamen Overheidsingrijpen Energielabel WOZ-waarde Overwaarde

Sam

Een huis verduurzamen is in veel gevallen een behoorlijke investering. Een klant kan daarvoor de overwaarde van zijn huis gebruiken. Met Sam Ockers, eigenaar van Inde Hypotheekelarij B.V. uit Asten bespreken we of dit in alle gevallen verstandig is.

Volgens het CBS hebben bijna 8 op de 10 woningen een overwaarde. De laatste cijfers dateren van 2020 dus waarschijnlijk ligt dat aantal inmiddels nog hoger.

Is het verstandig om de overwaarde van je huis op te nemen voor verduurzaming?

"Dat hangt erg af van de specifieke situatie van de klant. Het ligt enerzijds aan de levensfase waarin de klant zich bevindt en anderzijds aan de staat van de woning. Verduurzaming is echter altijd een bespreekbaar thema, het is zeker de moeite waard om te overwegen, niet alleen voor de klant zelf maar ook voor toekomstige bewoners."

Is verduurzamen altijd rendabel?

"Verduurzaming loont vrijwel altijd. Het verhoogt niet alleen de waarde van je woning, maar ook je wooncomfort. Veel klanten vragen zich af of ze de kosten er uiteindelijk uithalen. Dat blijft altijd een stukje maatwerk, maar over het algemeen is verduurzaming altijd rendabel. Het verlaagt ook je energierekening.

Een tijdje geleden hebben we verschillende relaties met een laag energielabel benaderd om te zien of we wat voor hen konden betekenen. In reactie daarop nam een klant contact met me op omdat hij zich zorgen maakte over de energierekening. Deze klant woont in een grote vrijstaande woning van voor 1940 die nauwelijks bijgehouden is op het gebied van verduurzaming en waar veel emotionele waarde inzit. Vertrekken was daarom geen optie.

Door zijn naderend pensioen was er niet genoeg financiële ruimte voor een financiering van de verduurzaming. Daarom hebben we een combinatie gemaakt met het verhogen van de hypotheek en de Energiebespaarlening, om zo de volledige isolatie te kunnen bekostigen.

Dat had effect. Een paar maanden nadat de verduurzaming had plaatsgevonden, belde ik de klant op met de vraag of ze al iets in de energierekening merkten. De rekening was ruim gehalveerd en de klant vertelde dat ze ook fijner woonden nu. Of dat te maken had met een fijner woonklimaat binnen of een lagere energierekening laat ik even in het midden. Ik ga ervan uit dat het een combinatie van beide factoren was.

Ten aanzien van het naderende pensioen vind ik de ontwikkeling van dit jaar rondom de energielabels en het verduurzaambudget een goede ontwikkeling. Voor deze klanten kwam dat helaas te laat maar dit biedt wel mogelijkheden voor andere gevallen."

Hoeveel levert verduurzaming op voor de energierekening?

Verduurzamen van een woning levert in de meeste gevallen een lagere energierekening op. Milieu Centraal berekende hoeveel dit nu scheelt in verschillende scenario’s.

Kosten en besparing HR++ glas

De gemiddelde kosten om een tussenwoning te voorzien van HR++ glas komen, na aftrek van subsidie, uit op netto 2.900 euro. De besparing per jaar (uitgaande van een gasprijs van 1,45 euro/m3) is zo’n 90 euro wanneer een klant eerst dubbel glas in zijn kozijn had zitten. Was er sprake van enkel glas dan loopt de besparing op tot 350 euro per paar.

Hybride warmtepomp

Met een hybride warmtepomp verlaagt een klant zijn CO2-uitstoot voor warm water en verwarming met zo’n 30%. Het plaatsen van een hybride warmtepomp bij een bestaande cv-ketel kost inclusief subsidie netto zo’n 3.500 euro.

In een matig geïsoleerde hoekwoning bespaart een klant hiermee jaarlijks ongeveer 680 euro op zijn energierekening (uitgaande van een gasprijs van 1,45 euro/m3 en een elektriciteitsprijs van 0,25 euro/kWh). Binnen zes jaar tijd is zo’n warmtepomp dus terugverdiend.

Meer rekeningvoorbeelden zijn te vinden op de website van Milieu Centraal.

Zijn er situaties waarin je verduurzaming niet zou adviseren?

"Ja, vooral voor mensen aan die op leeftijd zijn. Er komt veel bij kijken om de financiering te regelen en de verduurzaming daadwerkelijk te realiseren. Voor sommige klanten die wat ouder zijn, is dat gewoon teveel gedoe."

Is het aan te bevelen wanneer een klant zijn huis binnenkort wil gaan verkopen?

"Door de nieuwe regelingen vanuit de overheid kun je verduurzaming ook aan de nieuwe koper overlaten. Kopers kunnen op basis van het energielabel extra lenen voor verduurzaming. Toch kan het lonen om het zelf te doen, omdat een klant zijn woning dan voor een hogere prijs in de markt kan zetten. Hoe hoger het energielabel, hoe meer de woning in trek is en hoe hoger de biedingen vaak zijn."

Beter energielabel verhoogt de waarde van een woning

Het loont om met behulp van verduurzaming het energielabel van een woning te verbeteren. Uit onderzoek van data-onderzoeker Brainbay blijkt dat een hoger energielabel de waarde van een woning gemiddeld 7,2% doet stijgen.

Zo leverde een sprong van energielabel G naar label C in het eerste kwartaal van 2023 een gemiddelde waardestijging van 8,3% op en van label C naar label A 5,4%.

Het onderzoek laat bovendien zien dat deze waardevermeerderingen zijn gestegen in vergelijking met een jaar eerder. Dat heeft waarschijnlijk te maken met het feit dat kopers steeds kritischer zijn ten aanzien van het energielabel. Voor een woning met een beter energielabel wordt daarom een hogere prijs betaald.

De hoogste gemiddelde waardestijging (10,4%) vindt plaats wanneer een woning door verduurzaming van energielabel D naar een label A+ of beter gaat. Bij een gemiddelde woningprijs van 418.000 euro (2013) betekent dit een waardevermeerdering van 43.472 euro.

Meer over dit onderzoek is te vinden bij de NVM.

Kan een klant meer lenen voor energiebesparende maatregelen?

"Een klant kan doorgaans extra lenen voor energiebesparende maatregelen. De totale leensom mag niet meer bedragen dan 106% van de marktwaarde en het bedrag moet vaak in een duurzaamheidsdepot worden gestort."

Zijn de kosten voor advies, taxatie en notaris bij verduurzaming aftrekbaar?

"Ja, die kosten zijn aftrekbaar. Bovendien zijn er steeds meer partijen die werken met de WOZ-waarde, waardoor een aparte taxatie vaak niet nodig is. Dit kan de kosten verder beperken."

Klanten staan vaak voor complexe keuzes die hun financiële toekomst voor lange tijd beïnvloeden. Of het nu gaat om het vastzetten van de hypotheekrente, het kiezen tussen verschillende hypotheekvormen, of het navigeren door de laatste wetswijzigingen. Deze rubriek, ‘Het Dilemma’ biedt inzicht, expertise en soms een vleugje debat.

Lees ook

Bijzonder beheer: meer dan alleen een betalingsprobleem oplossen

Wat is het verhaal achter een gemiste betalingstermijn? Dat is de vraag waar Ramona Haaring achter probeert te komen. Haaring werkt als senior relatiebeheerder bij de afdeling Bijzonder Beheer van MUNT Hypotheken.

‘Probeer altijd een goed beeld van de klantsituatie te krijgen en haak niet te snel af’

‘Probeer altijd een goed beeld van de klantsituatie te krijgen en haak niet te snel af’

Iedere adviseur kent het: een advies dat ze het meest is bijgebleven. Zelf na vele jaren en talloze klanten, blijft dat ene advies helder op het netvlies. Deze keer vertelt Angelo Ooms, eigenaar van Huiskamer Hypotheken in Breda, over een case waarbij een echtpaar toch hun hypotheek kon oversluiten. Daarmee werd een grote verbouwing mogelijk gemaakt.

Miljarden extra nodig om woningbouw uit slop te trekken: ‘Maatregelen tot nu toe zijn los zand’

Miljarden extra nodig om woningbouw uit slop te trekken: ‘Maatregelen tot nu toe zijn los zand’

Elke week bespreken we het belangrijkste nieuws uit de hypotheeksector met een adviseur. Deze week hebben we het met Roel Wonders van Roel Wonders Hypotheekadvies over het manifest van een brede wooncoalitie.