De rol van de taxateur in een oververhitte huizenmarkt
04 maart 2026 Leestijd ± 3minuten
Elke week bespreken we belangrijk nieuws uit de hypotheeksector met een adviseur. Deze week is het woord aan Marcel Veldhuis, directeur van De Taxatheek, over de huizenprijzen die in januari een recordhoogte bereikten. Zo waren koopwoningen 5,4 procent duurder dan een jaar geleden, meldt het Centraal Bureau voor de Statistiek op basis van cijfers van het Kadaster. Wat betekent deze ontwikkeling voor taxateurs? “Onze toegevoegde waarde zit in goed onderbouwde taxatierapporten, waarin risico’s op langere termijn inzichtelijk zijn gemaakt.”
Hoewel de huizenprijzen begin dit jaar opnieuw piekten, plaatst Veldhuis, die al dertig jaar als taxateur werkzaam is, deze ontwikkeling in perspectief. “In januari zijn de huizenprijzen ten opzichte van december 2025 met 1,2 procent gestegen; in onze wereld is dat eigenlijk een marginale prijsstijging. Hoewel 2025 een zeer goed jaar was, zien we dat deze prijsstijging al enige tijd afvlakt. In december was dit 5,8 procent, in januari 5,4 procent”, rekent hij voor. In de database van De Taxatheek liggen de percentages nog iets lager dan de CBS-cijfers. Veldhuis: “Dat doet niets af aan de bredere trend: de prijzen stijgen, al zijn er op regionaal niveau grote verschillen. In het westen van Nederland liggen de huizenprijzen veel hoger dan in het oosten, hoewel de prijzen daar door het ‘waterbedeffect’ nu sneller stijgen dan in West-Nederland”, vertelt hij. Vooral onder doorstromers is een duidelijke opleving zichtbaar. “Huiseigenaren die twintig jaar geleden instapten, beschikken over een aanzienlijke overwaarde. Met deze overwaarde kunnen zij buiten de stedelijke gebieden of zelfs over de grens voor een aantrekkelijke prijs een woning kopen. Ook kiezen veel mensen ervoor om hun hypotheek te verhogen. Dat is een ontwikkeling die we in deze cijfers duidelijk terugzien. Voor starters is het echter een lastige markt. Door het woningtekort kiezen verkopers gewoon voor het hoogste bod. Vooral voor alleenstaande starters is het hierdoor vaak een kansloze missie om een betaalbare woning te kunnen kopen. De uitpondingsgolf bood tijdelijk lucht, maar structureel verandert er voor deze groep helaas weinig.”
De taxateur als ‘filter’ in een oververhitte huizenmarkt
In de huidige huizenmarkt is overbieden eerder regel dan uitzondering, ziet ook Veldhuis. “We zien biedingen die 50.000 tot soms 100.000 euro boven de vraagprijs liggen. Dat mensen bereid zijn ver boven de vraagprijs te bieden, betekent niet dat de verkoopprijs overeenkomt met de waarde van de woning. Doordat wij alleen werken met verkopen die volledig zijn afgerond, lopen we met onze referenties altijd een paar maanden achter. Daardoor is het soms lastig opereren in een markt waarin de prijzen voortdurend stijgen.” In een markt waarin de prijzen snel oplopen, ligt het risico op de loer dat taxateurs ‘meebewegen’ met het sentiment. Veldhuis: “Juist in zo’n oververhitte markt is het echter belangrijk dat we onze objectiviteit bewaken. Deze onafhankelijkheid is gebaseerd op eigen databronnen en onze marktkennis. We taxeren in relatief kleine werkgebieden, in een straal van zo’n twintig kilometer rond gemeenten, kennen deze markten erg goed en filteren excessen er snel uit.”
Fysieke bezichtigingen versus modelmatige taxaties
Modelmatige taxaties winnen de laatste tijd terrein. Dit zijn geautomatiseerde waardebepalingen op basis van data en algoritmen. De Taxatheek richt zich primair op fysieke taxaties. “Bij aankopen en grote verbouwingen zit je vaak boven de 90 procent loan-to-value. Dan is een fysieke bezichtiging noodzakelijk”, benadrukt Veldhuis. “Modelmatige taxaties zijn geschikt bij lagere financieringspercentages en worden gebruikt voor hypotheken tot 90 procent van de waarde. Volgens Veldhuis is deze methode dan passend. Toch zien wij veel waarde in een fysieke opname. Wij kunnen referenties meenemen die je in zulke modellen niet terugziet. Zoals funderingsproblemen die in de ene straat wel aanwezig zijn, maar in een wijk iets verderop niet. Een model pikt deze nuances alleen op als het expliciet door lokale overheden wordt gemonitord. Ook omgevingsfactoren nemen wij mee. Denk aan geplande woningbouw of een nieuw bedrijventerrein. Deze factoren beïnvloeden de woningwaarde.”
Vooruitblik: gematigde groei, blijvende uitdagingen
Als Veldhuis vooruitkijkt naar 2026 verwacht hij geen grote veranderingen. “Ik denk dat de huizenprijzen dit jaar tussen 3 en 4 procent stijgen, minder extreem dan in 2025, maar nog steeds substantieel.” De grootste uitdaging voor taxateurs ligt volgens hem niet zozeer in prijsvolatiliteit, maar in het zorgvuldig onderbouwen van risico’s. “De zorgplicht van geldverstrekkers vraagt om goed onderbouwde taxatierapporten, waarin risico’s op langere termijn inzichtelijk zijn gemaakt. Daar ligt onze toegevoegde waarde.”