De hypotheekmarkt wordt ongelijker en dat vraagt om persoonlijker en strategisch advies

15 april 2026 Leestijd ± 2minuten
De hypotheekmarkt wordt ongelijker en dat vraagt om persoonlijker en strategisch advies

De Nederlandse hypotheekmarkt groeit, maar wordt tegelijkertijd steeds ongelijker. Achter de recordcijfers van 2025, met ruim 563.000 hypotheekaanvragen (+16,5%), schuilt een duidelijke realiteit: niet iedereen profiteert in gelijke mate van deze groei. De nieuwe HDN-klantprofielen maken dit scherper zichtbaar dan ooit. Met acht kopersgroepen en drie niet-kopersgroepen wordt duidelijk hoe groot het verschil is. Sterker nog: de verschillen tussen groepen nemen toe. En dat heeft directe gevolgen voor toegang tot financiering.

Klantprofielen

Kijkend naar het klantprofiel van de NHG-starter, zien we dat dit met een gemiddelde leeftijd van 30 jaar de jongste groep is. Zij vertegenwoordigen ongeveer 8% van de hypotheekmarkt. Het inkomen ligt rond €81.000, de hypotheek rond €350.000.  Wat mij vooral opvalt: deze groep benut de leencapaciteit maximaal. Met een LTV van 94% en een LTI van 4,4 blijft er weinig ruimte over. En dat is geen uitzondering. Alle startersgroepen staan structureel op achterstand. Zij moeten gemiddeld €45.000 aan eigen middelen inbrengen. Niet-NHG starters zelfs zo'n € 60.000. Tegelijkertijd profiteren juist andere groepen, zoals doorstromers en gepensioneerden, juist van overwaarde en opgebouwd vermogen. 

Daar schuurt het. De toegang tot de woningmarkt verschuift steeds meer van inkomen naar vermogen. Vermogen wordt de dominante factor in de hypotheekmarkt. Ontwikkelingen zoals Box 3-financiering en de meeneemhypotheek onderstrepen dit. De ‘Box 3 belegger’ gebruikt de hypotheek steeds vaker voor vermogensoptimalisatie, terwijl de ‘meeneem opstromer’ strategisch gebruikmaakt van bestaande, nog steeds gunstige rentecondities. Daarmee ontstaat niet alleen ongelijkheid in toegang, maar ook in de kwaliteit van financiering. Starters en alleenstaande kopers moeten maximaal lenen, brengen veel eigen geld in en nemen daarmee ook risico. Andere groepen hebben juist meer flexibiliteit en lagere lasten. De ongelijkheid zit niet alleen in de toegang tot de woningmarkt maar ook in de financiering. 

Dat vraagt iets van ons:  van adviseurs, van geldverstrekkers, van de sector in zijn geheel. Want een uniforme benadering van de klant werkt simpelweg niet meer. Wie blijft sturen op gemiddelden, mist wat er echt speelt. 
Voor geldverstrekkers is dit een kans voor productinnovatie of om hier met beleid beter op in te spelen. Wie pakt de handschoen op?  
De vraag die ik daarbij steeds vaker stel is: willen we een hypotheekmarkt waarin vermogen bepalend is voor iemands kansen? Of vinden we het belangrijk dat ook nieuwkomers op de koopwoningmarkt perspectief houden? 

De inzichten zijn er nu. Scherper dan ooit. De vraag is wat we ermee gaan doen.
 


Lees ook
Recordjaar voor hypotheken. En de starter dan?
Column

Recordjaar voor hypotheken. En de starter dan?

De hypotheekmarkt heeft een recordjaar achter de rug. Nog nooit werden zoveel hypotheekaanvragen gedaan. Wie alleen naar de cijfers kijkt, ziet een sector die draait als een zonnetje. Productie omhoog. Volumes omhoog. Partijen die het soms met hangen en wurgen net aankunnen. Maar wie iets verder kijkt, ziet een andere realiteit. Eén waarin starters steeds verder onder druk staan. En een ontwikkeling die op langere termijn kan leiden tot onwenselijke maatschappelijke ongelijkheid. 

Zomervakantie en hypotheekadvies: een onmogelijke combinatie?
Column

Zomervakantie en hypotheekadvies: een onmogelijke combinatie?

Vroeger was alles anders. Althans, als het om hypotheekadvies ging. Zodra de zon ging schijnen en de bouwvak naderde, wist je het: het werd rustiger. Klanten zaten op de camping, adviseurs konden met de voeten omhoog in Frankrijk. Even op adem komen na de hectiek. Maar die tijd is voorbij. 

Zomerdrukte? Alle verloven voor starters ingetrokken!
Column

Zomerdrukte? Alle verloven voor starters ingetrokken!

Zomerdrukte op de hypotheekmarkt is allesbehalve nieuw. Hoe een zomerdip eruitziet, weten verstrekkers, mid-offices en adviseurs al jaren niet meer. Maar deze zomer wijkt af van de vertrouwde patronen: het aanbod is opvallend groot. En dat opent nieuwe perspectieven. Starters (en hun adviseurs) kunnen aan de bak. 

Nieuwsbrief

Als eerste de achtergronden bij het hypotheeknieuws lezen? Benieuwd naar opinies uit de markt? Meld je aan voor de nieuwsbrief en je mist nooit meer iets op www.kop-munt.nl

 

Om u beter en persoonlijker te helpen, gebruiken wij cookies en vergelijkbare technieken. Als u verder gaat op onze website gaan we ervan uit dat u dat goed vindt. Meer weten? Lees dan de privacy policy.