De hypotheekmarkt in Nederland bezien door buitenlandse ogen

In geen ander land in Europa hebben zoveel huizenbezitters een hypotheek als in Nederland. Bij ruim zes op de zeven woningeigenaren rust er een hypotheek op hun huis. Bij onze zuiderburen is dat vier op de zeven, en dat is in Europees opzicht nog steeds hoog. In Duitsland bijvoorbeeld rust slechts op de helft van de woningen die bewoond worden door de eigenaren een hypotheek. In Polen gaat dat slechts in een op de acht gevallen op. Door de hypotheekrenteaftrek werden Nederlandse huizenbezitters gestimuleerd hun hypotheek niet af te lossen. Daarom gebeurde dat veel minder dan in andere landen gebruikelijk is.

Goede betaalmoraal compenseert relatief hoge LTV
Veelgehoord is de kritiek op de hoge maximum LTV in Nederland. Waar de LTV elders in Europa doorgaans maximaal 80 procent bedraagt voor nieuwe hypotheken, lag deze in Nederland het afgelopen jaar op 101 procent en moet dat volgend jaar zijn teruggebracht tot 100 procent. Het idee is dat particulieren meer risico lopen met een hoge LTV, maar relatief gezien heeft Nederland, dankzij onze sterke betalingsmoraal, een laag percentage defaults. In dit artikel legde Vereniging Eigen Huis al eerder uit waarom er niet zoveel mis is met het Nederlandse systeem. Desalniettemin zijn financieel analisten in het buitenland – en met name die bij financiële toezichthouders – blij dat in 2013 beperkingen zijn ingevoerd. De verdergaande nieuw aangekondigde kabinetsmaatregelen zijn in Londen vanuit macro-economisch perspectief goed ontvangen.

Grote pensioenspaarpot ten opzichte van uitstaande hypotheekschuld
Eind 2016 stond er in Nederland 664 miljard aan woonhuishypotheken uit. Daarmee is Nederland in omvang de vierde hypotheekmarkt in de EU, na het Verenigd Koninkrijk, Duitsland en Frankrijk. Tegenover deze relatief hoge collectieve hypotheekschuld staat een van de hoogste pensioenspaarpotten ter wereld. In 2016 bedroeg het pensioenvermogen 168 procent van het bruto binnenlands product, verhoudingsgewijs het hoogste ter wereld. Het Centraal Bureau voor de Statistiek berekende het pensioenvermogen in 2016 op ruim 1.700 miljard euro, zo’n 2,5 keer het uitstaande bedrag aan hypotheekschuld.

Het oversluiten van een hypotheek is in ons land populairder dan gemiddeld in de EU. Omdat onze hypotheken langer lopen en een grotere schuld betreffen, loont het voor Nederlandse consumenten de moeite om gedurende de looptijd van hypotheekaanbieder te veranderen.

Bodem rentetarieven nog niet bereikt
Analisten verwachten dat door de groeiende economie en het toenemend consumentenvertrouwen de woningmarkt in ons land voorlopig blijft bloeien. Voor consumenten zijn stijgende prijzen nog geen probleem: de hypotheekrente in Nederland is nog altijd ‘historisch laag’. Waar elders in Europa rentetarieven de bodem hebben bereikt, lijkt dat in Nederland nog niet het geval. Uit cijfers van de European Mortgage Federation blijkt dat de gemiddelde rente op een nieuwe hypotheek in Nederland vorig jaar 2,59 procent bedroeg – tegen 1,26 procent in Frankrijk of 1,16 procent in Finland. Nederland staat daarmee in de top vijf van landen met de hoogste rentetarieven in de Europese Unie.

Desalniettemin hebben korte rentevaste periodes in Nederland flink aan populariteit ingeboet sinds 2006, ten faveure van hypotheken met een rentevaste periode van vijf jaar of langer.

Gezond en aantrekkelijk
De hypotheekmarkt in Nederland wordt door financieel analisten als gezond en aantrekkelijk beschouwd. De waarde van vastgoed is relatief stabiel, de betalingsmoraal is een van de hoogste in Europa, en de risico’s voor geldverstrekkers zijn relatief laag door bijvoorbeeld de NHG.

Bovendien zijn de economische factoren gunstig: Nederland heeft een van de laagste jeugdwerkloosheidcijfers van Europa (alleen Tsjechië en Duitsland presteren beter) en de bevolking groeit naar verwachting tussen de 0 en de 5 procent – en in de drie grote steden tussen de 5 en de 25 procent – waar landen als Duitsland en Spanje juist krimpen.

Om aan de vraag te kunnen voldoen, zou Nederland nog wat meer moeten bouwen dan nu het geval is; er wordt nog wat meer druk op de huizenmarkt verwacht. Dat betekent dat hypotheekaanbieders hun omzet toe zullen zien nemen, al is de Nederlandse markt bijzonder competitief. En dat is weer goed voor de consument: gezonde concurrentie houdt de kosten voor het afsluiten van een hypotheek in Nederland lager dan gemiddeld.