Buy-to-let-verkoop zet door: starters kunnen hun slag slaan

Waar voorheen vraag en aanbod van beleggingspanden in balans waren, is sinds 2021 een duidelijke scheefgroei zichtbaar. In het vierde kwartaal van 2024 ging het om 20.000 verkopen van voormalige huurwoningen – goed voor ruim 30% van alle transacties. Ook in het eerste kwartaal van 2025 bleef het aandeel hoog: één op de vier verkochte woningen was afkomstig uit de verhuursector.  

Deze ontwikkeling volgt op een reeks fiscale en juridische wijzigingen die het rendement op verhuur flink onder druk hebben gezet. Belangrijke veranderingen zijn: 

• Verhoging van de overdrachtsbelasting voor beleggers naar 10,4%; 

• Aanpassing van Box 3, met een hogere forfaitaire waarde van vastgoed op basis van markthuur; 

• Afbouw van renteaftrek op leningen voor verhuurde woningen; 

• Invoering van de Wet Betaalbare Huur, waarmee het middenhuursegment onder regulering is gebracht. 

Deze combinatie maakt met name kleinere particuliere beleggingen financieel minder aantrekkelijk. Voor veel eigenaren is verkoop inmiddels een logische keuze, zeker nu de verkoopwaarde historisch hoog ligt. 

Meer aanbod voor starters 

De woningen die uit de verhuur worden gehaald, zijn vaak compacte appartementen op stedelijke locaties. In steden als Leiden, Groningen en Delft is het aandeel verkooptransacties uit de verhuursector opgelopen tot 30–40%. Dit type woning is aantrekkelijk voor koopstarters vanwege de relatief lage aankoopprijs ten opzichte van de bredere markt. 

In het vierde kwartaal van 2024 werd 62% van deze woningen gekocht door huishoudens onder de 35 jaar. Deze trend zet zich door in 2025. In de vier grote steden ligt de vierkantemeterprijs voor jonge kopers inmiddels hoger dan bij oudere kopersgroepen. 

Voor hypotheekadviseurs betekent dit een toename van jonge klanten met beperkte financiële reserves, maar een duidelijke aankoopintentie. Tegelijk vraagt dit segment om aandacht voor financierbaarheid, maandlastdruk, VvE-constructies en energielabels. Vooral op het gebied van verduurzaming valt bij ex-huurwoningen nog flink wat te winnen.  

Huurmarkt onder druk 

Tegelijkertijd daalt het aanbod in de vrije huursector aanzienlijk. In het tweede kwartaal van 2025 lag het aantal beschikbare huurwoningen in het vrije segment ruim 36% lager dan een jaar eerder. De gemiddelde huurprijs steeg naar €1.830 per maand, wat neerkomt op een bruto inkomenseis van meer dan €5.400. Dat ligt fors boven het inkomen van Jan Modaal.  

Middeninkomens kiezen hierdoor steeds vaker voor aankoop. De krapte op de huurmarkt beperkt hun alternatieven, wat leidt tot een verschuiving van huur naar koop. Dit vergroot de druk op het betaalbare koopsegment en versterkt de concurrentie onder starters.  

Vooruitblik 

Hoewel er in 2025 politieke signalen zijn afgegeven over mogelijke versoepelingen (zoals uitzonderingen voor kleine verhuurders en herziening van het gereguleerde segment), zijn concrete beleidswijzigingen vooralsnog uitgebleven. Een internetconsultatie is opgestart, maar wet- of regelgeving is op korte termijn niet aangepast. Met de aankomende verkiezingen is het nog de vraag of er ook echt versoepelingen gaan komen.  

Zonder aanvullend beleid blijft het risico bestaan dat vooral het betaalbare middensegment in de huurmarkt verder verschraalt. Het Kadaster voorspelt dat de verkoopgolf van huurwoningen volgend jaar afloopt, simpelweg omdat de voorraad dan uitverkocht is. Gezien het woningtekort blijft de druk op zowel de koop- als huurmarkt  onverminderd groot.