Annemarie van Gaal over de hypotheekmarkt: ‘Het hoeft allemaal niet zo rigide’

Je bent commissaris bij NHG en ex-toezichthouder bij de AFM. Je kent de hypotheekmarkt dus goed. Wat is er volgens jou mis?  

“Het systeem buigt niet mee met hoe mensen werkelijk leven. Een klein voorbeeldje: twee studievrienden willen samen een huis kopen. Ze hebben geen relatie en zijn gewoon goede vrienden. Dat mag van de meeste verstrekkers niet, tenzij je een relatie aantoont. Dus sluiten ze een geregistreerd partnerschap. Daardoor hebben ze meteen recht op elkaars pensioen. Dat is toch absurd? Iedereen ziet dat dit niet de bedoeling is, maar verstrekkers zitten aan regels vast. De AFM en DNB bepalen de kaders, en daarbinnen is weinig rek.” 

Is dat gebrek aan flexibiliteit iets van deze tijd?

"Ja, mensen wonen tegenwoordig in verschillende samenstellingen: soms met een partner, soms met een vriend, soms in een groep. De hypotheek beweegt daar totaal niet in mee. Vernieuwing kan natuurlijk vanuit de branche zelf komen. Kom met voorstellen waarmee AFM en DNB meer flexibiliteit kunnen inbouwen. Het hoeft allemaal niet zo rigide.” 

Je maakt je al langer zorgen over starters. Wat zie je gebeuren? 

"Dat het voor hen bijna onmogelijk is geworden. De huizenprijzen blijven stijgen en starters rennen achter een trein aan die steeds harder gaat. Kijk bijvoorbeeld naar een van de kinderen van mijn man. Hij is een consultant bij PwC, nog vroeg in zijn carrière en woont samen met een jonge advocaat. Die twee krijgen het niet voor elkaar om een appartement in Amsterdam te kopen, ondanks hun goede salarissen. Natuurlijk kunnen in dit geval de ouders schenken, maar dat privilege heeft lang niet iedereen.” 

Die jonge professionals gaan toch snel meer verdienen? 

"Precies! Ze zitten qua salaris enorm in de lift. Indexering, promoties… binnen twee jaar kunnen ze zo €50.000 meer lenen. Alleen telt automatisch indexatie van het salaris niet mee. Dat kan anders. Het risico voor verstrekkers is te overzien. Bij NHG zien we bijna nooit meer situaties met onderwaarde. De markt staat er anders voor dan in 2008.” 

Ook voor ondernemers zou er meer moeten kunnen, toch? 

“Zzp’ers en ondernemers zetten vaak alles op alles om hun verplichtingen na te komen. Daar zit soms minder risico dan bij iemand in loondienst. Ook daar mogen de teugels gerust wat losser.” 

Wat kunnen hypotheekadviseurs doen? 

"Meer dan ze soms denken. Natuurlijk moeten risico’s worden benoemd, maar adviseurs kunnen ook creatiever meedenken. Niet stoppen bij ‘dit is het maximum wat je kunt lenen, succes ermee’. Kijk naar alternatieven: kan een verkoper die gelooft in het jonge stel misschien een aanvullende lening verstrekken voor een deel van de inboedel? Kunnen ouders periodiek schenken en dat vastleggen? Of denk eens aan langere looptijden, bijvoorbeeld 40 jaar. Er zijn écht meer opties dan het standaardpad.” 

Je schreef eerder kritisch over de hypotheekrenteaftrek. Waarom? 

"Omdat het de verkeerde prikkel geeft. We stimuleren hypotheekbezit, niet woningbezit. Het was veel beter geweest om twintig jaar geleden een radicale wijziging door te voeren. In plaats van de betaalde rente, hadden aflossingen – tot een bepaald bedrag – aftrekbaar moeten worden gemaakt. Dan was het systeem veel gezonder geweest. Omdat de hypotheekrenteaftrek nu geleidelijk wordt afgebouwd, zijn grote hervormingen minder nodig.”