Opinie

'Buy-to-let heeft zeker effect op huizenprijzen'

18 maart 2018 Leestijd ± 3 minuten 353 views

Beleggers die voor de verhuur een woning kopen, zijn op dit moment de gebeten hond. Ze zouden huizenzoekers wegconcurreren en de prijzen opdrijven. In de politiek is er een roep om maatregelen, zoals een woonplicht voor huizenkopers, of een verhuurvergunning.

Uit onderzoek van de Universiteit van Amsterdam en de Katholieke Universiteit Leuven bleek deze week dat het aandeel huizen dat wordt gekocht door beleggers in tien jaar tijd flink is toegenomen. Landelijk steeg dit van circa 3 naar 6 procent, in grote steden nog meer. In Amsterdam wordt 13 procent van de woningen door beleggers gekocht.
Volgens onderzoeker Rodrigo Fernandez heeft dit zeker een effect op de huizenprijzen. Tegelijkertijd is het onmogelijk om te zeggen dat kleine beleggers de schuld hebben aan een woningmarkt waar het voor starters moeilijk is om aan een huis te komen. Hij deelt de conclusies van het onderzoek.

Wat is jullie conclusie als het gaat om de beleggers?

“In korte tijd is er een hele sterke toename zichtbaar van particuliere beleggers die een paar panden hebben. Dat zien we met name in studentensteden en de Randstad. We hebben het dan over de periode na de financiële crisis, vanaf 2010. Voordat de grote prijsstijging kwam waren woningen een logische keuze om geld in te beleggen. Het hoeven ook niet alleen beleggers te zijn die een woning kopen voor verhuur, het kunnen ook ouders zijn die voor een kind kopen, of mensen die een woning als pied-a-terre kopen.”

Hebben deze kopers een groot effect op de huizenprijzen?

“Er is wel een effect, maar in het verleden, een paar decennia geleden, was er ook een groter aandeel particuliere beleggers. Dit had toen geen prijsopdrijvend effect. Los van de beleggers is er ook al langere tijd een prijsopdrijvend effect van de stijgende hypotheekschuld. Dat is een lang historisch proces. Nu springt iedereen op de kleine belegger, maar je moet wel goed naar de context kijken.”

Wat voor effect heeft de belegger dan wel?

“Als beleggers afwezig waren geweest, dan had je eerder een keerpunt of een normalisering gehad. Dat punt is nu eigenlijk uitgesteld. Waar in het verleden vooral de hoeveelheid schuld de prijsopdrijving kon veroorzaken, wordt die nu meer en meer veroorzaakt door kopers met eigen vermogen. De prijs kan daardoor nog langer en nog verder uit balans raken met het gemiddelde inkomen van potentiële kopers van een eigen woning.”

Is het nodig om daar maatregelen te nemen zoals sommige politieke partijen willen?

“Wat wij proberen te zeggen is dat je een raamwerk met regels moet hebben om te zorgen dat huren betaalbaar blijven. Dat betekent automatisch dat de winstmarges voor beleggers ook kleiner worden. Je legt beleggers dan een andere keuze voor. Daarbij hebben particuliere beleggers ook een positieve rol. Juist in periode dat de woningmarkt in het dal zat en niemand een huis wilde kopen was het natuurlijk wel fijn dat er mensen waren die nog wel wat huizen wilden kopen. Daarmee legden ze eigenlijk een bodem onder de prijzen. Met het volledig verbieden van het kopen van een woning voor de verhuur moet je wel oppassen.”