In 2040 zal Nederland 8,5 miljoen huishoudens tellen, een miljoen meer dan in 2012. Dat komt niet zozeer door een groei van de Nederlandse bevolking – die blijft redelijk stabiel op 17 miljoen – maar door een veranderde samenstelling van huishoudens. “Dat kan zorgen voor problemen op de woningmarkt die we urgent moeten aanpakken”, stelt Frans Schilder, Research fellow bij de Amsterdam School of Real Estate.
Mensen leven langer en wonen vaker en langduriger alleen. Daardoor krijgt Nederland steeds meer kleine huishoudens, vaak alleenstaande ouderen. “Vaak wordt de oplossing gezocht in het bouwen van meer seniorenwoningen”, constateert Schilder. “Maar, senioren hebben vaak al een woning en passen die aan, zodat ze er langer kunnen blijven wonen. Juist jongeren zijn op zoek naar een nieuw huis, maar kunnen dat vanwege de hoge kosten niet vinden en blijven dus langer thuis wonen. Op de korte termijn zit het probleem dus meer bij de jongeren dan bij de ouderen. De woningen die ouderen achterlaten zijn bovendien vaak verouderde of ‘levensloopbestendige’ woningen, met bijvoorbeeld een uitbouw met badkamer erin, niet een logische keuze voor een jongere.” Schilder noemt dit een ‘discrepantie tussen cohorten’.
Grootste problemen in krimpgebieden
Een tweede probleem ziet Schilder in de krimpgebieden, de randen van Nederland. Daar is een groot verschil tussen de behoefte aan woningen op de korte en lange termijn. Op de lange termijn zal het aantal huishoudens fors krimpen. Maar op de korte termijn zijn daar wel degelijk nog woningen nodig. Dat komt mede door de ‘huishoudensverdunning’, de steeds kleinere huishoudens die er ontstaan. Schilder: “Die moeten ergens wonen en die woningen staan er nu niet. Dan kun je wel veel woningen gaan bouwen, en die raken op korte termijn wel vol, maar over vijftien tot twintig jaar komen ze leeg te staan. Dan komen de prijzen onder druk te staan en is de kans op verloedering groot. Juist in deze gebieden ligt de grootste uitdaging op de woningmarkt. In steden als Amsterdam, Den Haag en Utrecht zijn er ook problemen, maar daar is de oplossing vrij helder: gewoon bijbouwen.”
Goed alternatief voor jongeren nodig
Om de financiële stabiliteit in Nederland te verhogen, willen DNB en de AFM dat de collectieve hypotheekschuld daalt. Dat willen ze bereiken door de leennormen aan te scherpen. “Maar: naar verwachting blijft de hypotheekberg toch groeien”, constateert Schilder. “Ouderen hebben vaak nauwelijks of geen hypotheekschuld meer. Maar jongeren die op de markt komen, hebben nog geen vermogen en moeten juist veel lenen. Daardoor zal de hypotheekberg in ieder geval op de korte en middellange termijn alleen maar groeien. Als je de LTV verder verlaagt, moeten jongeren het kopen van een woning steeds langer uitstellen. Dat zou geen probleem zijn als er voor hen een goed alternatief was, maar dat ontbreekt: er zijn te weinig betaalbare huurwoningen in het middensegment. Wanneer jongeren een hoge huur moeten betalen, blijft er te weinig over om te sparen en duurt het alsnog tien tot vijftien jaar voor ze de koopmarkt op kunnen. Een maatregel als het verlagen van de hypotheekschuld door het verlagen van de LTV is vanuit het oogpunt van de financiële stabiliteit wellicht gewenst, maar heeft dus vergaande consequenties voor het functioneren van de woningmarkt.”
Goede oplossingen voor de lange termijn; problemen op korte termijn
Kijkend naar de hervormingsvoorstellen voor de woningmarkt die het Centraal Planbureau (CPB) en het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) presenteren in Kansrijk Woonbeleid, ziet Schilder een sterke correlatie tussen maatregelen die op de lange termijn heel goed zijn, maar op de korte termijn voor veel problemen zorgen. Dan gaat het om de fiscale behandeling van het eigenwoningbezit, zoals de hypotheekrenteaftrek en de vrijstelling van het vermogen dat je opbouwt in de woning voor de vermogensrendementheffing. Schilder: “Die subsidies zijn vrij inefficiënt economisch gezien: als je ze afbouwt, levert dat op de lange termijn een beter functionerende woningmarkt op. Maar, als die subsidie wegvalt, gaan mensen minder graag kopen, waardoor er op de korte termijn flinke prijsdalingen ontstaan. Nu na de crisis steeds meer huizen boven water zijn, komen die meteen weer onder water te staan. De meest effectieve maatregelen op de lange termijn leiden tot een toename van 11 procent van de problemen op de korte termijn. Dat is de grote vastgoedpuzzel van dit moment.”
Tijdelijke woningen in bedrijfsparken mogelijke oplossing
Schilder heeft ook zijn persoonlijke voorkeur voor een oplossing. “Zelf ben ik gecharmeerd van een oplossing die wordt genoemd in het rapport Transformatiepotentie: woningbouwmogelijkheden in de bestaande stad van PBL. Daarin is inzichtelijk gemaakt welke bedrijfsparken binnen steden onderbenut zijn: kun je daar tijdelijk vastgoed in ontwikkelen? En kun je daar een financieel rendabele casus maken als je bij voorbaat al besluit om dit vastgoed tijdelijk te verhuren, bijvoorbeeld voor vijftien jaar, en de woning daarna te onttrekken aan de markt? Een groot probleem in de krimpgebieden is namelijk dat niemand sloopt. Terwijl het voor de markt op termijn de beste oplossing is om woningen aan de voorraad te onttrekken, waardoor de prijzen op peil blijven. Dat zou een interessante denkrichting zijn.”
