Opinie

‘Winkels omzetten in woningen: kansen liggen aan de rand van een winkelgebied’

03 december 2018 Leestijd ± 3 minuten 204 views

Door de opkomst van online retail neemt de vraag naar fysieke winkels af en staan er ondanks  de goed draaiende economie nog veel winkels leeg. Tegelijkertijd is er een grote vraag naar woningen. De twee problemen zouden in één klap kunnen worden aangepakt met de omzetting van lege winkels in woningen.

Ioulia Ossokina van de TU Eindhoven doet onderzoek naar stedelijke ontwikkeling waaronder de transformatie van winkelpanden. Hierover publiceerde ze vorig jaar een artikel in het vakblad Real Estate Research Quarterly. Ossokina vertelt over de opkomst van online winkelen en de mogelijkheden om van winkels woningen te maken.

 

Wat is de situatie in de markt voor winkelvastgoed?

“In het onroerend goed is het heel normaal dat tekorten en overschotten elkaar afwisselen. We zitten nu alleen in een andere situatie. Het gaat economisch beter, dat zien we ook terug in de winkelstraten, alleen de opkomst van online is iets dat blijft doorgaan waardoor minder vierkante meters winkelruimte nodig zijn. Als je Nederland vergelijkt met andere landen zie je ook dat we niet vooroplopen in het aandeel online aankopen. Dat betekent dat we de komende tijd een inhaalslag gaan maken en er een grote kans is dat online nog meer winkelbezoekers afsnoept van de fysieke winkels. Lege winkels blijven dus een structureel probleem.”

 

U concludeert dat er in winkelgebieden een grens is waarna het interessant is om leegstaande winkels een andere functie te geven. Hoe werkt dat?

“In het midden van een winkelgebied ligt een piek. Daar komen de meeste winkelbezoekers en daar zijn de huren het hoogst. Als je naar de randen toe beweegt, gaan het aantal bezoekers en de huren omlaag. Die daling van de huren gaat best wel hard, elke honderd meter gaat er gemiddeld 15 procent van de huur af. Op een zeker moment komt er een punt dat de huur die een winkelhuurder op een locatie wil en kan betalen zo laag wordt dat een andere functie van het vastgoed meer opbrengt.”

 

Is dat dus de plek waar de aandacht naartoe moet gaan voor een andere functie?

“Ja, we zien ook dat transformaties met name aan de rand plaatsvinden. Door de dalende aantallen bezoekers ontstaan er aan de rand locaties waar winkels niet meer rendabel kunnen opereren. Deze locaties zijn vaak geschikt voor omzetting naar bijvoorbeeld wonen.”

 

Gebeurt het in de praktijk ook echt?

“Tussen 2010 en 2016 is 2,5 procent van het winkelvastgoed in Nederland omgezet naar een andere functie. We zien dat de markt de transformatie in veel gevallen trekt, maar niet altijd. De randvoorwaarden moeten goed zijn en samenwerking tussen verschillende belanghebbenden is heel belangrijk. We doen ook onderzoek naar de woonwensen van senioren. Daaruit blijkt dat zij de nabijheid van winkels juist heel belangrijk vinden. Daarom is het belangrijk om bij transformatie verder te kijken dan alleen de belangen van commerciële partijen.”