Nieuwbouwproject Kade Noord in Amsterdam-Noord is het derde Amsterdamse project waarbij vooraf als starterswoning gekenmerkte woningen voor allesbehalve startersprijzen in de verkoop gaan. Het is tekenend voor de oververhitte Amsterdamse huizenmarkt. Als het aan wethouder Laurens Ivens ligt, hoog tijd om daar wat aan te doen. Hij onderzoekt de mogelijkheden om in te grijpen in de Amsterdamse koopwoningmarkt om deze bereikbaar te houden voor alle inkomensgroepen. Een uitdagende opdracht.
In de huursector is het al mogelijk: bij de start van een ontwikkeling maakt de gemeente afspraken over een maximale huurprijs voor de eerste vijftien jaar. Een probleem was dat woningen die voorheen onder gereguleerde huur vielen, opeens boven de liberalisatiegrens van 711 euro per maand terecht kwamen. Bij de vrijesectorwoningen maakt de gemeente al met succes afspraken om een huurwoning onder een bepaald bedrag te verhuren. Die afspraak legt zij voor de periode van vijftien jaar vast in het erfpachtcontract.
Lastige opgave
“Bij de koopmarkt gaan we dat nu ook proberen, maar dat is veel lastiger”, erkent Ivens. “Je kunt wel afspraken maken, maar de vraag is ‘wie gaat er met het geld vandoor?’ Het grote probleem is dat de koper een lage koopprijs betaalt, maar wie zegt dat hij het niet voor veel meer van de hand doet?”
Daarom heeft Ivens twee harde voorwaarden gesteld. Als de gemeente korting geeft op de grondprijs, waardoor de projectontwikkelaar een lagere koopprijs kan vragen, dan wil hij dat die mensen erin komen die die lagere prijs ook echt nodig hebben. En ten tweede wil hij de garantie dat niet iemand met deze ‘marktcontraire’ prijs aan de haal gaat door extra winst te maken als hij zijn woning direct weer verkoopt. “Maar hoe zorg je dat iemand de woning weer voor een schappelijke prijs doorverkoopt? Of de winst die hij maakt, weer terug geeft aan de gemeente? Daar ben ik dus nog niet uit en daar ga ik het komende jaar op puzzelen.”
Geen cadeautjes
Of hij projectontwikkelaars geïnteresseerd krijgt, daarover maakt Ivens zich geen zorgen. “Iedereen wil in Amsterdam aan de slag. De zorg zit hem meer in het opzetten van een systeem dat voor de Amsterdammer rechtvaardigt dat de gemeente korting geeft op de grondprijs en dat hen ervan verzekert dat de goedkopere huizen niet zomaar aan willekeurige mensen ‘cadeau’ wordt gegeven. Het moet geen lot uit de staatsloterij worden. Met een bewonersplicht kunnen we er wel voor zorgen dat iemand de eerste vijftien jaar zelf in het huis woont. Maar ook dat lost het probleem niet op; ook dan kan hij bij verkoop een klapper maken. Kortom: een complexe taak met veel mitsen en maren.”
Een ruime meerderheid van de gemeenteraad voelt wel voor overheidsingrijpen in de koopmarkt. Maar moet hij dan niet gewoon veel meer woningen bouwen om de prijzen acceptabel te houden? “Dat is de traditionele oplossing”, vindt Ivens. “Natuurlijk, het marktmechanisme zegt ‘hoe groter het aanbod hoe lager de prijs’. Dat zal ook wel enig effect hebben. Maar op dit moment is de vraag bijna onverzadigbaar. Daar valt niet tegenop te bouwen. Hoe veel we ook bouwen, dat zal nauwelijks invloed hebben op de verkoopprijs.”
Stedelijke woonmilieus in omliggende gemeenten
Een mogelijke oplossing ligt nog in de omliggende gemeenten. “Het is duidelijk dat mensen in toenemende mate op zoek zijn naar huizen in een stedelijk woonmilieu. Een oplossing is zo’n stedelijk woonmilieu op meer plaatsen aan te bieden en ook het bouwtype hierop aan te passen. Door dit te realiseren in bijvoorbeeld Almere en Zaandam wordt de druk op Amsterdam verlicht. Ook infrastructuur kan een rol spelen; als mensen ’s avonds met het openbaar vervoer terug naar huis kunnen, krijgen zij sneller het gevoel onderdeel te zijn van de stad.”
Ingrijpen op Europees niveau
Op de enige effectieve maatregel heeft hij echter geen invloed: het verhogen van de rente. “De enorm lage rente zorgt op dit moment voor een gigantische prijsopdrijving. Er is geen enkele verklaring meer voor om die rente zo laag te houden. Als je de gekte uit de markt wilt krijgen, zou de enige oplossing zijn om de rente weer te verhogen. Maar dat valt buiten mijn invloed.”
Dé Nederlandse woningmarkt bestaat niet. Er zijn grote verschillen tussen provincies, gemeenten en zelfs binnen gemeenten. Daarnaast is er natuurlijk de tegenstelling tussen de grote steden en het landelijk gebied. Kop-Munt brengt deze verschillen in kaart. In deze serie reizen we kriskras het hele land door. Deze week: Utrecht.
Jongeren zelf een stem geven in het debat over woonstarters, dat was het doel van WoonLab Utrecht. Het Woonlab gaf jongeren de mogelijkheid om in groepen na te denken over de belangrijkste vraagstukken over huren in Utrecht. Met de uitkomsten willen zij de gemeente Utrecht, woningbouwcorporaties en huurdersorganisaties adviseren en inspireren. Semih Eski, voorzitter van CNV Jongeren, vertelt hier meer over.
Starters op de woningmarkt komen steeds moeilijker aan de bak. Zij hebben te maken met stijgende huizenprijzen, vaak in combinatie met lage inkomsten. Ze hebben niet altijd een vast contract en moeten vanwege de dalende LTV bovendien meer eigen geld meenemen. Welke mogelijkheden zijn er nog voor de starter op de woningmarkt?
Dat woonstarters het in de grote steden moeilijk zouden krijgen kregen ze bij AM ruim 10 jaar geleden in de gaten. Deze trend was de aanleiding te starten met het ontwikkelen van compacte, betaalbare koop- en middeldure huurappartementen, waarbij er gedacht wordt vanuit de behoeften van deze doelgroep. Anne van Mullem, marktanalist bij de afdeling Measure van AM, publiceerde daar een boekje over. Zij vertelt er meer over en kijkt vooruit.