Meer kopstukken

Wat is het effect van een aardbevingsrisico op de waarde van een woning?

26 mei 2017 Leestijd ± 4 minuten 214 views

Hoe taxeer je een woning in Noordoost-Groningen die ligt in het gebied waar een risico bestaat op aardbevingen vanwege de gaswinning door de NAM? Voor die taak stond NVM-taxateur Theo Lieberom van Lieberom Makelaars drie jaar terug. De taxaties zijn nodig voor de waarderegeling van de NAM die verkopers van woningen compenseert voor een eventueel waardeverlies door de gaswinning. Modelmatige waardering wordt gebruikt in combinatie met de fysieke taxatie ter plekke voor het opstellen van een taxatierapport dat kan leiden tot een compensatie bij verkoop van de woning in het aardbevingsgebied.

Lees ook deel 1 en deel 2 van Fysieke en modelmatige taxatie: complementair of in elkaars vaarwater? 

Verkopers van een huis in Noordoost-Groningen die denken dat de verkoopprijs van hun huis aantoonbaar lager was vanwege het risico op aardbevingen door de gaswinning uit het Groningen-gasveld, kunnen via de waarderegeling van NAM compensatie aanvragen. Dit geldt voor woningen die verkocht zijn na 25 januari 2013 in elf gemeenten in Noordoost-Groningen. Op de website van NAM staan aanvraagformulieren om compensatie aan te vragen. Wanneer de verkopers in aanmerking komen voor de regeling, wordt het huis getaxeerd door twee onafhankelijke taxateurs die vaststellen wat de waardedaling is als gevolg van het aardbevingsrisico. Op basis van hun rapport besluit de NAM of de verkopers gecompenseerd worden.

Fysieke taxatie met modelmatige vergelijking
NVM-taxateur Theo Lieberom is nu ruim drie jaar betrokken bij het taxeren van woningen voor de waarderegeling. “De woning wordt gewaardeerd door een taxateur uit het gebied en een rentmeester van buiten de regio. Vervolgens kijken we modelmatig hoe de waardeontwikkeling van woningen op die plek in het bevingsgebied zich verhoudt tot de waardeontwikkeling op honderd andere plekken in Nederland met vergelijkbare kenmerken. Dat zijn soortgelijke gebieden als de kop van Friesland, Drenthe bij de Duitse grens en bepaalde stukken van Zeeland en Limburg. Zijn de woningen in het bevingsgebied gemiddeld 10 procent minder waard geworden en in de andere gebieden gemiddeld 8 procent, dan weten we dat we 2 procent kunnen toerekenen aan de waardedaling veroorzaakt door de gaswinning. Zo komen we in de meeste gevallen tot een uitkomst.”

Compensatie
NAM biedt extra compensatie als de woning beschadigd is. Voor zwaar gehavende huizen heeft NAM een aparte opkoopregelingen. Lieberom: “Als je de landelijke media volgt heb je het idee dat elk huis hier in de steigers staat, maar dat valt reuze mee.”

Het verschil in waardeontwikkeling leidt in ruim 80 procent van de gevallen tot compensatie. Wie niet akkoord is met het voorstel van NAM, kan een driedeskundigentaxatie aanvragen. Drie taxateurs, aangesteld door de aanvrager en NAM, gaan dan opnieuw aan de slag. Zij krijgen de informatie uit de eerste fase, maar mogen hun eigen methode kiezen. Meer dan 90 procent van de aanvragers is akkoord met de eerste taxatie; zo’n 6 procent gaat door naar de driedeskundigentaxatie. Lieberom: “In het begin werden in de media waardedalingen van 20 à 30 procent genoemd. Maar die golden vaak ook voor de krimpgebieden in de rest van het land. De kunst is om net het stukje waardedaling eruit te filteren dat is toe te rekenen aan de gaswinning. Die methode hebben we in onze ogen nu goed voor elkaar, maar suggesties voor verbetering zijn altijd welkom.”

Onafhankelijkheid gewaarborgd
Inmiddels gaat Lieberom niet meer zelf op pad voor de regeling, maar is hij kwaliteitsbewaker van de taxatierapporten. “Bij de start van de waarderegeling in 2013 zijn we met NAM, Arcadis en NVM-taxateurs om tafel gaan zitten om een methodiek te ontwikkelen voor de juiste taxatie van de woningen in het bevingsgebied. De afgelopen drie jaar is de methodiek verder ontwikkeld. NAM beoordeelt eerst of de aanvraag ontvankelijk is, maar draagt de afhandeling dan over aan Arcadis en ziet het taxatierapport terug als het door taxateurs ondertekend is. Taxateurs die betrokken zijn bij de koop of verkoop van de woning, worden van de dossiers afgehouden. Zo waarborgen we de onafhankelijkheid.”

En-en
Lieberom gelooft stellig dat fysieke taxatie en modelmatige waardering elkaar aanvullen. “In ons werkgebied staat een grote diversiteit aan woningen; 70 procent is vrijstaand.  Dan lukt het niet om modelmatig betrouwbare uitkomsten te krijgen en is een taxateur noodzakelijk om een beeld te krijgen van het object zelf. Modelmatig kun je veel standaardoplossingen goed benaderen: de tussenwoningen in Vinex-wijken waar er honderd van verkocht worden in een jaar. Maar bij een vrijstaande woning in Groningen op 2.000 m2 uit 1930 wordt het lastig. En-en geeft het beste resultaat.”