Opinie

Vier voorwaarden voor een toekomstvaste hypotheek

25 augustus 2017 Leestijd ± 4 minuten 216 views

Er zijn nog steeds veel hypotheken op de markt die een aantal cruciale productkenmerken missen om ook op de lange termijn aan de verwachtingen van de consument te blijven voldoen. “Je wilt niet dat een klant na een paar jaar terugkomt en spijt heeft van zijn ‘budgethypotheek’,” aldus Dick de Zwart, van Nationale Hypotheekbond.

Het komt nog steeds vaak voor dat klanten bij de keuze van hun hypotheek kiezen voor de laagste prijs. Zonder er rekening mee te houden dat ze daarmee veel flexibiliteit en service missen die ze gedurende de looptijd van de hypotheek wel nodig kunnen hebben. Met deze vier voorwaarden zorg je dat je je klant een toekomstvaste hypotheek aanbiedt.

1. Verhuisregeling

Met de huidige lage rentestand, kiezen veel klanten voor een langere rentevaste periode. Maar wat als er na enkele jaren één of meer kinderen in het gezin komen en een grotere woning nodig is? Dan wil je het liefst je huidige lage rente meenemen. Veel verhuisregelingen zijn nogal ingewikkeld. Als het oude huis nog niet verkocht is terwijl je een nieuwe woning koopt, hebben veel geldverstrekkers ingewikkelde regels over het overzetten van die hypotheek. Daar mag je bijvoorbeeld hooguit drie of zes maanden over doen, dan verloopt de optie. Als de rente dan inmiddels flink is gestegen, wordt een klant onverwacht geconfronteerd met een nieuwe hypotheek en soms flink hogere maandlasten. Dus check de hypotheek op een goede en duidelijke verhuisregeling.

2. Rentemiddeling

Vooral wanneer de rente weer omhoog gaat, is rentemiddeling een onmisbare feature voor nieuwe hypotheken. “Iedere gerespecteerde geldverstrekker zou het moeten aanbieden”, vindt De Zwart. " Het is niet erg klantgericht om  klanten gevangen te houden in de rente.” Wie tien jaar terug een hypotheek afsloot zonder rentemiddeling, betaalt nu onnodig hoge maandlasten. Met de huidige lage rentestand zal rentemiddeling voor nieuwe hypotheken in de toekomst waarschijnlijk niet nodig zijn. Maar stijgt de rente weer naar 4 procent, dan is het een onmisbaar productkenmerk.

3. Looptijdrente

Doordat geldverstrekkers bij aanvang van een hypotheek een risico-opslag hanteren (met uitzondering van NHG hypotheken), is de rente die de klant betaalt, aanvankelijk hoger. Zodra het risico daalt, bijvoorbeeld door aflossing, vervalt bij enkele geldverstrekkers de topopslag. Maar dat is nog steeds geen gemeengoed en bij de geldverstrekkers die de topopslag tijdens de looptijd laten vervallen zijn er veel verschillen in de wijze waarop die opslag vervalt. De ene geldverstrekker verlaagt het maandelijks automatisch, anderen verlagen het alleen op verzoek en sommigen verlagen het alleen aan het einde van de rentevasteperiode. Het is belangrijk de hypotheek daarop te checken.

Ook de staffel waarmee de renteopslag wordt verlaagd, verschilt per aanbieder. Op www.looptijdrente.nl en www.topopslag.nl kun je per aanbieder zien of deze automatisch de renteopslag verlaagt. Vanaf september kun je op www.looptijdrente.nl ook zien en berekenen wat de gemiddelde looptijdrente is. Wanneer je in je berekening van de maandlasten het vervallen van de renteopslag meeneemt, kom je tot lagere hypotheekrentekosten dan wanneer je uitgaat van de aanvangsrente. Bij een annuïteitenhypotheek van € 200.000 kan dat in totaal een verschil opleveren van meer dan € 10.000,-. Check dus of de hypotheekverstrekker automatische verlaging van de renteopslag hanteert, dan wel of de geldverstrekker verval van opslagen tijdens de rentevasteperiode toestaat op verzoek.

4. Boetevrij aflossen

Check ook hoeveel je boetevrij kunt aflossen op de hypotheek. Bij het gros van de partijen kun je jaarlijks tien procent van de hoofdsom boetevrij aflossen. “Als je ‘last hebt’ van eigen geld, je krijgt een erfenis of er komen meer bedrijfsmiddelen vrij, dan kan het zijn dat je je hypotheek sneller wilt aflossen. Iemand met een eigen bedrijf kan bijvoorbeeld beter kiezen voor een partij waar hij meer dan 10 procent kan aflossen, omdat het aantrekkelijker kan zijn om met vrijkomende bedrijfsmiddelen de hypotheek versneld af te lossen. Kies voor deze klanten dus voor een hypotheek waar je meer dan tien procent kunt aflossen,” aldus De Zwart. Als je onbeperkt, zonder kosten versneld wilt aflossen, moet dat bij sommige geldverstrekkers wel verplicht met eigen geld gebeuren, niet met een lening van een ander.

En dat kan grote invloed hebben. Stel je wilt je hypotheek oversluiten. Bij het gros van de partijen mag je dan 10 procent van de hoofdsom buiten beschouwing laten. Dan wordt de boete berekend over de resterende 90 procent. Als je 25 of 50 procent boetevrij mag aflossen, dan kun je een veel groter deel van de boeteberekening buiten beschouwing laten. Hoe meer je boetevrij kunt aflossen, hoe voordeliger het kan zijn om over te sluiten. Een rekenvoorbeeld: stel de hypotheekschuld is 200.000 euro bij aanvang. Na een aantal jaren annuïtair aflossen blijft een schuldrest over van 160.000 euro. Als je wilt oversluiten, mag je 20.000 euro buiten beschouwing laten in de boeteberekening. De boete wordt dan dus berekend over 140.000 euro hypotheekschuld. Wanneer je meer boetevrij mag aflossen, wordt de boete dus over een nog lager bedrag berekend.

Deze bijdrage kwam tot stand in samenwerking met de Nationale Hypotheekbond. Zie www.hypotheekbond.nl