Opinie

Verkoop onder voorbehoud zet koper in de wachtkamer

14 maart 2019 Leestijd ± 3 minuten 338 views

Een obstakel voor de doorstroming op de woningmarkt is dat huiseigenaren pas willen verkopen als ze een nieuw huis hebben gevonden. De Gratis Makelaar heeft hier iets op bedacht: verkoop onder voorbehoud van het vinden van een nieuwe woning. De koper moet in zo’n situatie wel oppassen.

Het voorbehoud is op zich niets nieuws onder zon, vertelt Ingrid de Jong, jurist bij de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie. Dat het expliciet als verkooptechniek wordt ingezet, heeft ze echter nog niet eerder gezien. De Jong gaat in op de haken en ogen van deze constructie.

 

Is dit een voorbehoud dat al vaak werd toegepast?

“Ik ben ruim twintig jaar betrokken bij het notariaat en zolang is dit al een voorbehoudsbepaling die voorkomt. Het is eigenlijk de spiegelbeeldversie van de koop onder voorbehoud van verkoop van de oude woning. Ik denk wel dat die laatste vaker voorkomt omdat een koper de opbrengst nodig heeft om een nieuw huis te kunnen kopen. Het voorbehoud is op zich dus niet nieuw. Wel nieuw is dat er de markt mee wordt opgegaan als verkooptechniek. Het betekent dat kopers eerst in de wachtkamer moeten zitten, dus ik vraag me af of het werkt, maar dat zal de toekomst uitwijzen.” 

 

Waarom zouden kopers het niet willen?

“Voor kopers geldt vaak dat zij verliefd worden op een huis en het willen hebben. Het is belangrijk dat de koper heel goed begrijpt dat hij onder voorbehoud koopt en dat het dus zo kan zijn dat de deal afketst en hij het huis moet laten gaan. De koper kan ook niks regelen ten aanzien van de woning totdat hij zekerheid krijgt van de verkoper dat die een nieuwe woning heeft gevonden. Het betekent bijvoorbeeld dat de koper de financiering nog niet kan regelen.”

 

Zijn er minimumeisen waar een verkoper aan moet voldoen om de verkoop te kunnen terugdraaien?

“Ik denk dat je goed moet inkaderen waar een verkoper tenminste aan moet hebben voldaan. Maar het is een beetje schimmig en het is lastig om het in een aantal eisen vast te leggen. Ik denk dat je dan toch uitkomt op bijvoorbeeld het doen van drie biedingen die alle drie afketsen. Het moeten natuurlijk wel redelijke biedingen zijn.”

 

De Gratis Makelaar gaat uit van een termijn van zes maanden. Is dat redelijk?

“Het is heel erg afhankelijk van de regio waar je zoekt. Als iemand heel specifieke eisen heeft, maakt dat de zoektocht moeilijker. Het hangt dus af van de plaatselijke en persoonlijke omstandigheden. Zes weken is niet realistisch, maar zes maanden klinkt wel redelijk.”

 

Is er een gevaar dat het voorbehoud wordt misbruikt, bijvoorbeeld door een koper die een hoger bod heeft gekregen?

“Dat is het verraderlijke van ontbindende voorwaarden; er is altijd wel iemand die er misbruik van maakt. Dan is het aan de koper om de verkoper daarop aan te spreken. Het is natuurlijk de vraag in hoeverre je erachter komt. Als een verkoper binnen de termijn het voorbehoud inroept, moet hij wel aantonen dat het echt niet is gelukt. Ik zou als koper niet zeggen ‘dan vertrouw ik je wel op je blauwe ogen’.”