Opinie

Overspannen woningmarkt maakt taxaties minder betrouwbaar

16 juli 2018 Leestijd ± 3 minuten 493 views

De huizenprijzen blijven stijgen. Doet een woning op een dag 200.000 euro, een maand later kan een vergelijkbare woning alweer een paar duizend euro meer opbrengen. Behalve voor huizenkopers die zo geen idee hebben wat ze moeten bieden, maakt dit het ook voor de professional lastig vast te stellen wat een woning waard is.

Ortec Finance biedt een AVM aan, een rekenmodel dat de validatie van taxaties kan doen. Sinds 2010 moeten alle taxaties worden gevalideerd, gecheckt, door een onafhankelijk validatie-instituut. Het model berekent op basis van recente verkoopdata een waarde. De getaxeerde waarde kan daarmee worden vergeleken.

Senior consultant en wiskundige Raymond Havekes legt uit met welke moeilijkheden modelbouwers te maken hebben in een woningmarkt die volledig overspannen is. Taxateurs kampen met dezelfde problemen.

Hoe beïnvloedt de overspannen markt de betrouwbaarheid van taxaties?

“We zijn hier nu een onderzoek naar aan het doen. De resultaten zijn nog niet bekend, maar je kunt het beredeneren. Aan de ene kant zijn er hier en daar mensen die elkaar gek maken en elkaar overbieden. Aan de andere kant zit er vertraging in de data die we gebruiken. Daardoor moeten we voorspellingen doen hoe de waarde zich in de tussenliggende periode heeft ontwikkeld.”

Waarom is die vertraging er?

“Wij kopen transactiecijfers in bij het Kadaster. Eind juni hebben we de transacties van mei gekregen. Het Kadaster is alleen gericht op de transportdatum, terwijl de koop al eerder is gesloten. Ik denk dat er gemiddeld twee tot drie maanden tijd zit tussen het sluiten van de koop en het passeren bij de notaris. De data is dus al drie of vier maanden oud. Als de waarde op jaarbasis 20 procent stijgt en je gaat ervan uit dat dit een beetje gelijkmatig gebeurt, kun je er dus vanuit gaan dat je een procent of vijf te laag zit. Om daarmee rekening te houden kun je de waarde die uit het model komt doortrekken naar de toekomst, maar het is dan wel een voorspelling en dat beïnvloedt de betrouwbaarheid.”

En hoe zit het met de spreekwoordelijke gek die flink hoger biedt?

“Wat ons model doet is dat wij in het midden gaan zitten en daarbij een bandbreedte geven. Stel er zijn twee identieke woningen en de ene gaat voor 100.000 euro en de andere voor 120.000 euro. Wij zullen dan op 110.000 euro uitkomen met een spreiding van 10.000 euro. Als er echter een gek komt die 130.000 euro gaat bieden, krijgen wij een grotere spreiding rond de gemiddelde waarde.”

De verkoopaantallen lopen nu terug. Heeft dat ook nog gevolgen?

“Als er minder woningen worden verkocht, dan heb je minder referentiemateriaal en kun je minder goed toetsen. Als de woning van je buurman identiek is en die is verkocht voor 120.000 euro zal een taxateur heel snel zeggen dat jouw woning dan ook 120.000 euro waard is. Als dat twee jaar geleden is, dan gaan mensen toch verschillend tegen de waardeontwikkeling aankijken. De een zegt 135.000 euro, de ander 140.000. Daar zit dan al meer spreiding in. Als het dan ook nog een paar plaatsen verderop is, dan vindt de een het niet vergelijkbaar en de ander wel. Dan zul je nog meer spreiding zien in waardes die taxateurs opgeven.”