Meer kopstukken

Mixen van hypotheekvormen beste keuze voor de hele looptijd

07 november 2017 Leestijd ± 4 minuten

Wie zich op fiew.nl online laat adviseren over de keuze van een hypotheek, krijgt daar in veel gevallen het advies om voor een mix van hypotheekvormen te kiezen: een combinatie van een annuïtaire en lineaire hypotheek en in bepaalde gevallen ook een aflossingsvrije hypotheek. “Een combinatie van hypotheekvormen is in veel gevallen beter afgestemd op de levensloop van de huizenbezitter”, aldus Manon van der Poel. Vanwaar deze combinatie? Lees ook het artikel over het mixen van rentevaste periodes.

Fiew biedt sinds donderdag 19 oktober volledig geautomatiseerd online hypotheekadvies aan alleenstaande starters. Voor 10 euro krijgt de starter een ongeautoriseerd online advies. Wanneer een adviseur het advies controleert en de hypotheekaanvraag bemiddelt komen de totale kosten op 790 euro. Na een week live zijn de eerste 65 gebruikers geregistreerd. Binnen drie maanden hoopt Fiew de eerste hypotheken af te sluiten. Voor het einde van het jaar wil Fiew de applicatie geschikt maken voor de gezamenlijke aankoop van een woning voor starters.

Fiew raadt in alle situaties een combinatie van hypotheekvormen aan, gebaseerd op de sterke punten van iedere hypotheekvorm gedurende de looptijd van de hypotheek. We belichten de situatie van de starter en die van de oudere huizenkoper die binnenkort met pensioen gaat.

Situatie 1: de starter
Het startpunt bij de keuze voor een hypotheek zijn altijd de huidige inkomsten en uitgaven van de huizenkoper en de verwachte veranderingen daarin gedurende de looptijd van de hypotheek, ook wel de objectieve financiële doelen. De hypotheek moet gedurende de hele looptijd te betalen zijn. Wanneer een 25-jarige zijn eerste woning koopt, zal zijn inkomen in het begin van de looptijd waarschijnlijk niet veel veranderen, behoudens wat salarisstijgingen en inflatiecorrecties. Als uitgangspunt hanteert Fiew dat de inkomsten en uitgaven gedurende de looptijd gelijk blijven. Van der Poel: “Daar past dan eigenlijk maar één hypotheekvorm bij: de aflossingsvrije hypotheek. Die heeft immers gelijkblijvende maandlasten. Alleen, dat is niet handig: je mag maar 50 procent aflossingsvrij financieren en loopt een risico wanneer de waarde van de woning gaat dalen. Ook ontbreekt natuurlijk de hypotheekrenteaftrek. Er moet dus afgelost worden. Daarom moet je ook de andere hypotheekvormen erbij betrekken. De annuïtaire hypotheek begint met lage maandlasten, de lineaire hypotheek met hoge maandlasten die gedurende de looptijd dalen. Door die twee te combineren creëer je een ‘combinatiehypotheek’, waarbij je wel aflost en toch kunt uitgaan van redelijk gelijkblijvende (netto) maandlasten.”

Maar wat nou als je verwacht dat iemand een flinke carrièregroei zal krijgen? Kun je dan niet beter alsnog voor een annuïtaire hypotheek kiezen met stijgende maandlasten? “Qua inkomensontwikkeling past de annuïtaire hypotheek dan inderdaad beter, maar dan heb je over de gehele looptijd wel de duurste hypotheek te pakken. Als de klant aan het einde van het jaar door zijn salarisstijging extra geld overhoudt, dan kan hij nog altijd extra aflossen op zijn hypotheek.”

Situatie 2: de oudere huizenkoper die met pensioen gaat
Een andere situatie is die van de 55-jarige die met pensioen gaat. Je begint dan met de check of hij bij zijn pensionering zijn maandlasten nog kan betalen op basis van zijn inkomen en uitgaven. Vervolgens bereken je hoeveel hypotheek hij kan krijgen op basis van zijn pensioeninkomen. De stap erna is om te kijken hoeveel er is afgelost op pensioengerechtigde leeftijd. Het is belangrijk dat de klant minder dan 50 procent van de woning gefinancierd heeft als hij zijn pensioenleeftijd heeft bereikt; dan mag hij de hypotheek aflossingsvrij voortzetten. Van der Poel: “De vraag is immers of het op AOW-gerechtigde leeftijd nog handig is om geld in je woning te stoppen. Wil je dan nog wel aflossen? Of wil je liever wat leuks doen of je kinderen wat schenken? Het is het handigst om de looptijd van de hypotheek zo aan te passen dat de huizenbezitter zijn hypotheek vanaf de pensioengerechtigde leeftijd aflossingsvrij kan voortzetten. Op die manier hebben we gedurende de looptijd alle voordelen van iedere hypotheekvorm gebruikt en de nadelen beperkt.”

Annuïtair te vaak geadviseerd
Het combineren van hypotheekvormen gebeurt nog maar heel beperkt, constateert Van der Poel: “Op vrijwel alle punten is de lineaire hypotheek beter dan de annuïtaire. Je bent immers in totaal minder geld kwijt aan de bank. Gek genoeg wordt in zo’n 85 procent van de gevallen gekozen voor een annuïtaire hypotheek en slechts in zo’n 5 procent van de gevallen voor een lineaire hypotheek. Ik vind het heel bijzonder dat starters massaal een annuïtaire hypotheek wordt aangeraden. Wellicht is die makkelijker te verkopen, omdat in het begin de maandlasten lager zijn en de hypotheekrenteaftrek hoger. Maar ondanks de aftrek ben je over de gehele looptijd nog steeds duurder uit dan met een lineaire hypotheek. De fiscale aftrek wordt elk jaar minder, met de nieuwe belastingplannen gaat het zelfs nog harder achteruit.”

Fiew kiest ervoor het bestedingspatroon van de klant nauwkeurig te bepalen. Hypotheekadvies wordt nu voornamelijk gegeven op basis van het inkomen van een klant volgens de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF). Van der Poel: “Door naast het inkomen ook de uitgaven in beeld te brengen, krijg je het juiste klantbeeld. Daardoor wordt elk advies klantspecifiek; dat verdient een klant ook.”