Opinie

Johan Conijn: "Aflossingsvrije hypotheek een sluipmoordenaar"

10 mei 2017 Leestijd ± 3 minuten 595 views

Zo’n 1,1 miljoen Nederlandse huishoudens hebben een (gedeeltelijk) aflossingsvrije hypotheek. “Een erfenis van een zorgeloze tijd”, aldus Johan Conijn, Bijzonder Hoogleraar Woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam en verbonden aan de Amsterdam School of Real Estate. Toezichthouder AFM spoort huiseigenaren aan om hun hypotheken af te lossen.

De aflossingsvrije hypotheek stamt uit de ‘zorgeloze’ jaren ’90. Banken, hypotheekadviseurs en huiseigenaren hadden een ongeremd vertrouwen in de woningmarkt en gingen uit van immer stijgende huizenprijzen, ondanks de dip die er begin jaren ‘80 al was geweest. “De gedachte was heel simpel: als je aflost, moet je betalen en dat kun je beter voor je uit schuiven.”

Naast dat collectieve optimisme, vormden de verdienmodellen van banken en verzekeringsmaatschappijen een belangrijke verklaring: hoe meer hypotheken, hoe meer inkomsten. “Vaak ging men er helemaal aan voorbij om consumenten uit te leggen dat je aan het eind van de looptijd van dertig jaar in de problemen kunt komen: je hebt dan geen hypotheekrenteaftrek meer en zit tegen je pensioen aan, waardoor je inkomen daalt.”

Het gevoel van zorgeloosheid blijkt niettemin hardnekkig. “Zelfs in 2013 is er nog een hele discussie geweest in de Eerste Kamer over de annuïtaire hypotheek die verplicht werd ingevoerd. Er waren veel Kamerleden die vonden dat dat veel te ver ging en wilden dat er maar 50 procent moest worden afgelost. Vanuit de financiële balans van een huishouden is dat begrijpelijk. Met een afgeloste woning heb je in zekere zin ‘dood kapitaal’. Maar: daar moet je wel rente over betalen en die is na dertig jaar niet aftrekbaar. Uiteindelijk is het veel voordeliger om wel af te lossen.”

Einde van de looptijd
Het is nu nog niet duidelijk hoe banken zullen omgaan met het einde van de looptijd van de aflossingsvrije hypotheek. “Wanneer een aflossingsvrije lening maar een beperkt deel van de waarde van de woning beslaat, zullen hypotheekverstrekkers daar waarschijnlijk geen probleem van maken. Wel kan het voor huishoudens een probleem zijn: die moeten van een aftrekbare rente naar een volledige rente bij in veel gevallen een dalend inkomen. Zit het aflossingsvrije deel boven de 50 procent, dan zullen de banken veelal geen nieuwe lening meer verstrekken. De bank loopt dan immers een groter risico, omdat de rente niet meer aftrekbaar is.”

Lang niet alle 1,1 miljoen huishoudens zullen in de problemen komen. Het hangt af van veel factoren, zoals de resterende looptijd en het percentage aflossingsvrij. “Vaak gaat het om combinatiehypotheken, die voor een deel aflossingsvrij en voor een deel met een beleggings- of spaarhypotheek zijn gefinancierd. De stijging van de huizenprijzen gaat bovendien gewoon door. De omvang van de lening wordt dan steeds minder groot in verhouding tot de waarde van de woning, dus het is minder een probleem om niet af te lossen. Toch komt er ongetwijfeld weer een periode met prijsdalingen.”

Niet wachten tot vijf voor twaalf
AFM gaat handreikingen ontwikkelen voor huishoudens om voor zichzelf te beoordelen of zij het risico lopen om in problemen te komen. Banken hebben bovendien een actieve zorgplicht ten aanzien van de aflossingsvrije leningen. “Het feit dat AFM dat zo actief benoemt en actie onderneemt, laat zien dat het een urgent probleem is. Een te hoge aflossingsvrije hypotheek is een sluipmoordenaar. Daar kun je niet vijf voor twaalf nog wat aan doen, maar die moet je ruim van te voren aflossen. Als je hypotheek nog een lange looptijd heeft, dan hoeft het niet veel te zijn wat je per jaar aflost. Hoe eerder je ermee begint, hoe beter. Een simpele wijsheid, maar ik zie geen andere oplossing. Bovendien, bij de meeste banken is jaarlijks tussen de tien en twintig procent van de hypotheek boetevrij aflosbaar. Die boetevrije ruimte biedt al veel mogelijkheden. Mocht het niet boetevrij kunnen, dan kunnen consumenten altijd nog sparen en kunnen ze op het moment van renteherziening wel boetevrij aflossen.”

Koud op het dak
Wat kunnen consumenten doen als ze aan het eind van de looptijd zitten en niets hebben afgelost? De bank verstrekt dan geen nieuwe lening meer. “Dan moeten ze hun woning verkopen en gaan huren. Dat is echt het horrorscenario, dat koste wat het kost voorkomen moet worden. Dat zal voor velen koud op het dak komen.”