Opinie

Hoe ziet de hypotheekmarkt er in 2017 uit?

28 december 2016 Leestijd ± 5 minuten 210 views

De redactie van Kop-Munt vraagt een aantal bekende personen uit de hypotheekwereld om hun vooruitblik te geven op de ontwikkelingen in 2017. Ronald Touwslager, CEO bij Obvion, bijt het spits af.

Wat worden volgens u de belangrijkste ontwikkelingen op de hypotheekmarkt in 2017?
Qua volume zal de markt iets groeien. Er ontstaat een duidelijke tweedeling tussen de grote steden en de rest van het land. In de grote steden heeft de krapte aan woningen een grote invloed op de prijsvorming. In het verlengde daarvan zie je meer generieke problemen: we hebben een hele mooie koopsector en sociale-huursector. Maar de vrijehuursector is in verhouding zo klein, dat dat spanningen oplevert. Consumenten moeten meer keuze hebben tussen huren en kopen.

Basel IV is een spannende ontwikkeling. Daar kan uitkomen dat hypotheken voor banken zwaarder belast worden, waardoor het voor hen minder aantrekkelijk wordt om ze te verstrekken. Daardoor zullen we een toestroom zien van nieuwe beleggers en buitenlandse toetreders. Mijn hoop is dat het beleggers zijn die ook de klant in het vizier hebben, niet alleen het rendement.

Digitalisering en online advisering zullen een nog grotere vlucht nemen. Hypotheekverstrekker, adviseur en klant moeten samen een digitale klantreis ontwerpen. De adviseur houdt daar zeker een rol in; anders voorzie ik ongelukken. Voor een klant is het lastiger om zijn situatie voor de komende dertig jaar en zelfs daarna in te schatten. Hij moet rekening houden met alle events die er kunnen plaatsvinden: een scheiding, het overlijden van een partner, een ontslag of pensioen. Dat zijn geen situaties waar de consument graag over nadenkt of een onafhankelijk oordeel over heeft. De nadruk zal meer op het echte adviseren liggen en minder op bemiddelen. Immers, als er iets makkelijk te automatiseren is, dan is dat het wel. Wel kan ik me een concept voorstellen dat vergelijkbaar is met de bestelling die je doet bij Bol.com en ophaalt bij Albert Heijn. Je schaft wel digitaal je hypotheek aan, maar de akte of offerte haal je op bij een adviseur, die hem met je doorneemt en wijst op je keuzes.

Welke ontwikkelingen in hypotheekland baren u zorgen? En welke juicht u toe?
Als digitalisering verantwoord gebeurt, juich ik die toe. Wat mij zorgen baart, is met name de scheefgroei tussen stad en platteland. Starters komen in steden moeilijker aan de bak, de vrijehuursector komt nauwelijks van de grond en het aantal nieuwbouwwoningen blijft achter. Daar mag wat mij betreft meer tempo in. In de grote steden wordt boven de vraagprijs geboden en worden voorbehouden niet in koopovereenkomsten opgenomen, want voor jou tien anderen. Daar moeten we voor oppassen.

Zorgwekkend is ook de categorie klanten die straks het einde van dertig jaar hypotheek heeft bereikt en een aflossingsvrije hypotheek, beleggingshypotheek of levenhypotheek heeft waarbij het spaar- of beleggingssaldo niet voldoende is om de hypotheek af te lossen. Die mensen moeten we zien te activeren dit jaar. Adviseurs hebben daar een belangrijke rol in. Ik hoop dat zij dat serieus ter harte nemen en niet alleen gefocust zijn op nieuwe omzet.

Wat me in algemene zin zorgen baart, is de omvang van de totale hypotheekmarkt. DNB heeft berekend dat we de komende vijf à zeven jaar groeien naar een hypotheekvolume van ruim 800 miljard euro. We zitten nu op 650 miljard euro. Hoe gaan we dat financieren? Als de banken minder animo hebben om hypotheken te verstrekken, hebben we dan voldoende alternatieven? Hier merken we in 2017 nog niet veel van, maar de komende jaren wordt dit een forse uitdaging.

Hoe ziet u het vak van adviseur veranderen? Hoe speelt Obvion hierop in?
De adviseur zal zijn rol moeten pakken in de digitale klantreis en zich meer gaan richten op hoogwaardig advies. Dat kan breder zijn dan de simpele vraag of de klant zijn hypotheek kan betalen. Het kan ook gaan over: wat is zijn uitgavepatroon en waar kan hij bezuinigen? Zo wordt de hypotheekadviseur meer een ‘financiële huisarts’. Na het afsluiten van de hypotheek ziet de adviseur zijn klant pas weer bij een verandering in de rente. Daar zit gemiddeld acht jaar tussen. Wat kun je in de tussenliggende periode voor je klant betekenen?

Heel veel digitalisering betreft nu nog de digitale afhandeling van formulieren. Het is echter de vraag of we in de toekomst nog kijken naar een loonstrook en een werkgeversverklaring. Kun je niet beter kijken naar de toekomst? Wat is het earning potential van de klant? Hoe snel komt iemand weer aan de bak? Hoe flexibel is hij? Welke keuzes is hij bereid te maken? Er vinden nu experimenten plaats met de perspectiefverklaring en de arbeidsmarktscan. Dat is interessanter dan wat iemand in het verleden heeft gedaan. Kijk naar het faillissement van V&D. Tot een week vooraf verstrekten we nog vrolijk hypotheken aan medewerkers.

Wat zijn uw verwachtingen voor de hypotheekrente in 2017?
Alhoewel het heel gevaarlijk is om daar uitspraken over te doen, verwacht ik dat die op een laag niveau blijft. Misschien zijn er wat kleine stijgingen te zien komend jaar, maar niet met hele procenten. De rentestand is nog nooit zo onvoorspelbaar geweest als nu.

In 2017 krijgen we een nieuw kabinet. Heeft u een wens?
Ik hoop dat het nieuwe kabinet zal kijken naar de 100 procent-aflossing die verplicht is gesteld. Ik denk dat dat een tandje minder zou kunnen, bijvoorbeeld 70 procent. De 30 procent ruimte die ontstaat kunnen consumenten dan besteden aan zorg of pensioen. Als iemand zijn huis voor 70 procent heeft afgelost, loopt hij feitelijk niet meer zoveel risico. De prijsdalingen die we zagen in de crisis vallen daar ruimschoots binnen. Ik hoop ook dat het nieuwe kabinet meer aandacht zal besteden aan de lange termijn, zoals de vrijehuursector en het financieren van de aanvullende 150 miljard euro de komende jaren. En het kabinet moet snel duidelijkheid verschaffen over de hypotheekrenteaftrek. Alleen als er duidelijkheid is, kunnen mensen zich op tijd aanpassen.