Opinie

Hoe vind je verkoeling in een oververhitte markt?

28 juli 2017 Leestijd ± 4 minuten 163 views

Dat we op dit moment te maken hebben met een oververhitte woningmarkt, is overbekend. Maar wat kunnen we eraan doen? Het adagium is: bouwen, bouwen, bouwen. Maar: wat en waar? “Er moeten vooral meer huurwoningen komen voor het middensegment. Maar dan zonder de marktverstorende werking van de overheid,” stelt Frans Schilder, Research fellow bij de Amsterdam School of Real Estate. Zijn er ook andere oplossingen te bedenken om verkoeling te vinden in deze oververhitte markt?

Het loopt storm op de huizenmarkt. En de kans dat dat op korte termijn minder wordt is klein. Tot 2030 zullen er tussen de 600.000 en een miljoen huishoudens bijkomen, waardoor de vraag naar woningen onverminderd hoog blijft. De oplossing lijkt logisch: bijbouwen. Maar wat en waar? “Er is weinig consensus over het type woningen. Het is al lastig om vast te stellen wat huishoudens nu willen, laat staan over twintig jaar.”

Huurwoningen voor het middensegment
Het meeste heil ziet Schilder in het bouwen van huurwoningen voor het middensegment. “Huishoudens worden in de huidige markt bijna gedwongen te kopen. Ze verdienen te veel voor sociale huur, er is te weinig aanbod in de private huursector, dus gaan ze kopen. Door meer aanbod op de huurmarkt verlicht je de druk op de koopwoningmarkt.”

Draak van een oplossing
Dat idee sluit aan op de plannen van de Amsterdamse wethouder Laurens Ivens, die recent aankondigde dat hij meer sociale huurwoningen en huurwoningen voor het middensegment nastreeft in de stad. Ivens wil projectontwikkelaars korting geven op de grondprijs en hen verplichten om woningen te bouwen met een huur tot maximaal 900 euro en 25 jaar lang alleen maar inflatievolgende prijsverhogingen. Schilder: “Dat is natuurlijk een draak van een oplossing. Dat werkt heel marktverstorend. De eerste groep huishoudens zit daar relatief goedkoop en vervolgens schakel je de hele marktwerking uit. We zijn niet voor niets begonnen met het aanpakken van alle marktverstorende subsidiëringen. Ik ben ook heel benieuwd of er veel projectontwikkelaars in de rij staan voor het ontwikkelen van deze woningen. Als je investeert in de bouw en je mag maar maximaal 900 euro aan huur vragen, loop je een groot investeringsrisico als de prijzen voor onderhoud en medewerkers plotseling gaan stijgen. Ik twijfel dus of het over en weer gaat klikken.”

Voor Amsterdam ziet Schilder maar één oplossing: bijbouwen. “Overal waar plek is. De stad is zo extreem populair en de prijsstijgingen zo extreem hoog: alles wat je bouwt, raakt verhuurd en verkocht. Dus: bouw maar raak! Alleen door grotere volumes woningen zullen de prijzen niet meer zo excessief hoog zijn. Het laten functioneren van de markt is de beste oplossing.” Wel heeft hij sympathie voor Ivens’ gedachte dat er woningen beschikbaar komen voor mensen met een middeninkomen. “Je wilt gemengde steden, waar iedereen moet kunnen wonen. Aan de andere kant is een plek als Amsterdam zo gewenst dat dat niet kan. Misschien moet je dat gewoon accepteren. Plekken die zo extreem gewenst zijn als het centrum van Amsterdam zullen altijd duur zijn. Als je niet meer dan een ton per jaar verdient, kun je het vergeten in Amsterdam en moet je uitwijken naar een andere stad. Hard maar waar.”

Verbeteren van Amsterdamse buitenwijken
Wel ziet hij kansen om de kwaliteit van het aanbod te verbeteren in de wijken binnen Amsterdam, waar vooral de lagere inkomens zitten. “Voor hetzelfde geld als in de binnenstad van Amsterdam heb je daar twee maal zoveel ruimte. Dat zie ik liever dan de keuze voor prijsregulering. Ivens heeft een dilemma: afgestudeerde jongeren of verpleegkundige ook een kans geven in Amsterdam. Maar de vraag hoe ver moet je daarin mee gaan, tegen welke prijs?”

Herontwikkelen van bestaand kantoorpanden
De kunst is volgens Schilder om verstandig te zoeken naar plekken waar mensen in de toekomst willen wonen. Het herontwikkelen van bestaande kantoorpanden biedt volgens hem kansen. “Je hoeft niet per se nieuwe Vinexwijken uit de grond te stampen of weilanden vol te bouwen. Voor sommige gebieden moeten we op zoek naar tijdelijke oplossingen. In krimpgebieden verwachten we op korte termijn nog groei, maar komen op de lange termijn minder huishoudens. Via creatieve oplossingen kun je woningen tijdelijk toevoegen voor pas afgestudeerden of middeninkomens: niet voor de komende twintig jaar maar als aardige tussenstap. Dat zijn toch de groepen die het meeste last hebben van de huidige markt: te klein voor het tafellaken, te groot voor het servet. Er moet wel een zinvolle business case onder liggen. Hoe aantrekkelijk is een leegstaand kantoorpand op een snelweglocatie? Met alleen transformatie kom je er niet.”

Een oplossing lijkt ook te liggen in de middelgrote steden die goede verbindingsmogelijkheden bieden met de werkplek van de pas afgestudeerde. Dat liever dan de Vinexwijk die aan een dorp is geplakt. “Als je ziet dat flexibilisering verder toeneemt in het carrièreperspectief van huishoudens, dan moet je ook met een andere bril kijken naar de woningmarkt. Dan gaat het vooral om bereikbaarheid. Ook in dat opzicht is huur aantrekkelijker dan koop, omdat het de bewoner meer mobiel maakt.”

Revival van de woongroep
Een trend de Schilder ziet is de revival van de woongroep. “In veel grote steden zie je Friends-contracten: vrienden huren samen een woning die ze alleen niet kunnen betalen. Dat heeft meer te maken met een gebrek aan betaalbare woningen, dan dat ze echt samen willen wonen met vrienden. Ook dan kan het nog steeds gaan om forse bedragen: we zagen bedragen van 700 euro per persoon voor een gedeeld driekamerappartement voorbij komen. Dit is vooral een oplossing voor jonge mensen aan het begin van hun carrière die geen kant op kunnen.”