Opinie

Hoe gaat de hypotheekmarkt er in 2017 uitzien?

04 januari 2017 Leestijd ± 5 minuten

De redactie van Kop-Munt vraagt een aantal bekende personen uit de hypotheekwereld hun vooruitblik te geven op de ontwikkelingen in 2017. Menno Luiten, Manager Marketing en Distributie bij MUNT Hypotheken is de tweede deelnemer aan onze ‘kijk op 2017’.

Eerder spraken we Ronald Touwslager, CEO bij Obvion, al over zijn visie op 2017. Lees het artikel hier.

Wat worden volgens jou de belangrijkste ontwikkelingen op de hypotheekmarkt in 2017?
In 2017 zullen er veel minder nieuwe toetreders op de markt komen dan in 2016. De huizenprijzen stijgen door, zowel in de steden als op het platteland. Doordat er in Amsterdam nu geen huis meer te krijgen is, zie je dat kopers gaan kijken in de randgemeenten, zoals Purmerend of de Zaanstreek. Ook daar lopen de prijzen op. Dit effect zal je ook bij de andere grote steden gaan zien. Alleen diep in het oosten, zuiden of noorden van het land stijgen de prijzen minder hard.

Als ik kijk naar de drie assen prijs, product en proces zitten de meest opzienbarende veranderingen in het proces. De andere p’s worden meer inwisselbaar. De tarieven kruipen dichter naar elkaar toe: de top 10 zit bij elke rentevaste periode slechts zo’n 5/100ste van elkaar af. Daardoor draait het bij de keuze van een hypotheekaanbieder meer om de voorwaarden.

Hypotheekaanbieders vergelijken de voorwaarden nauwlettend, bijvoorbeeld via MoneyView. Ze weten precies waar ze nog kunnen bijsturen. Zo zal ook de rest van de markt, in navolging van de eerste groep hypotheekaanbieders, rentemiddeling gaan aanbieden. In 2014 voerde MUNT als een van de eerste het automatisch verval van de renteopslag in: als je voldoende aflost, gaat je rentepercentage omlaag. Steeds meer aanbieders voegen dat nu als productvoorwaarde toe. Ook de voorwaarden worden dus beter vergelijkbaar. Als producten zowel qua tarieven als qua voorwaarden steeds meer op elkaar gaan lijken, zal de concurrentie meer plaatsvinden op het proces, de derde p. Je wint de slag als hypotheekaanbieder wanneer je het proces perfect op orde hebt.

Welke ontwikkelingen in hypotheekland baren je zorgen? En welke juich je toe?
Wat ik toejuich, is dat er nog steeds veel interesse is in investeringen in hypotheken, zowel bij buitenlandse investeerders als bij Nederlandse pensioenfondsen. Zij zien het nog steeds als een goede, solide en veilige investering met een goed rendement. En terecht. Wat mij zorgen baart, zijn de nieuwe aanbieders van hypotheken die schimmig doen over wie hun investeerders zijn en hoeveel die dan investeren. Naar verwachting groeit de hypotheekmarkt de komende jaren van 650 miljard naar 800 miljard euro. Wie gaan die extra 150 miljard euro verstrekken? Als banken minder hypotheken gaan verstrekken, moeten er nieuwe toetreders komen. Als er aanbieders zijn van hypotheekproducten, die slechts zijn opgehangen aan één investeerder met een beperkt budget, wat gebeurt er dan als die de kraan dichtdraait? Dan is zo’n label direct weg en zijn de huizenkopers de dupe.

Wat gaat MUNT Hypotheken anders aanpakken in 2017?
We gaan verder met het polijsten van het proces. We zitten al geruime tijd op dagverwerking: op dagbasis zijn we op alle cilinders bij. We willen dat weer naar het volgende niveau brengen. We streven ernaar om ‘real-time’ bij te zijn: dan worden alle stappen in het aanvraag- en beheerproces direct opgepakt. Dat klinkt ambitieus, maar het kan echt! Het begint met het tot je doel te stellen, dan ben je al half op weg. Net als Kennedy dat destijds deed: ‘we zetten voor het eind van het decennium een man op de maan’. Hier op kantoor hangt de tegeltjeswijsheid ‘iedereen dacht dat het niet kon, totdat er iemand binnenkwam die dat niet wist’. Met de open blik van een kind blijven we ons hypotheekproces steeds opnieuw bekijken. Ook al is MUNT Hypotheken geen start-up meer, die frisheid willen we wel houden. Het moet altijd beter. Altijd.

Hoe zie je het vak van adviseur veranderen?
Ik geloof absoluut dat er een toekomst is voor de adviseur, alleen wel in een aangepaste rol. Ik zie twee ontwikkelingen. Allereerst zie je dat veel hypotheekadviseurs nog een compleet dienstenpakket van a tot z willen aanbieden en factureren. Maar de klant wil maar een deel van de dienstverlening afnemen, bijvoorbeeld alleen van k tot p, en daar ook minder voor betalen. Hij heeft bijvoorbeeld al op internet gekeken en weet goed wat hij wil. De adviseur is er dan alleen om hem te helpen kiezen en krijgt een meer coachende rol. Daar moet je als hypotheekadviseur je organisatie en werkwijze op aanpassen. Een tweede ontwikkeling is dat steeds meer hypotheekadviseurs de bemiddeling zullen uitbesteden aan gespecialiseerde partijen. Daardoor houden ze zelf meer tijd over voor het advies.

Wat verwacht je van de mogelijkheden die consumenten al hebben om hun hypotheek helemaal zelf online af te sluiten?
Het is een ontwikkeling die niet meer weg te denken is. Er is een groep die zich hierdoor aangetrokken voelt en waar dat bij past. Die groep groeit, maar is nog niet heel groot: minder dan 1 procent van de hypotheekaanvragen in Nederland. Wel is het alleen geschikt voor het afsluiten van rechttoe rechtaan-hypotheken door met name starters. Die hebben nog geen historie, geen bestaande hypotheek, geen vermogen, geen scheiding, geen eigen bedrijf en geen hypotheekverleden. Daar past dan ook een meer gestandaardiseerde aanpak bij.

Wat zijn je verwachtingen over de hypotheekrente in 2017?
Natuurlijk heb ik geen glazen bol. Ik verwacht dat de hypotheekrente enigszins oploopt het komend jaar. Het absolute dieptepunt hebben we wel gehad. De rente ‘stuitert nog wat na op de bodem’ en stijgt dan een beetje.

De huizenmarkt trekt erg aan. Huizenprijzen stijgen, vooral in de stad. Terwijl het leenbedrag juist afneemt. Voor starters wordt het zo wel erg lastig om een huis te kopen. Komt de markt niet op slot te zitten?
Het gaat ernaar toe dat je eigen geld moet meebrengen om een huis te kopen. Dat is eigenlijk wel gezond. Je ziet het ook in Duitsland: daar wordt gemiddeld 80 procent van de waarde van de woning geleend. Met kosten koper erbij moet je dus 20 tot 30 procent van de huizenprijs aan spaargeld hebben. In Duitsland koop je daardoor op relatief hoge leeftijd je eerste huis. Dat ga je in Nederland ook zien: de gemiddelde leeftijd zal stijgen; toetreden wordt lastiger. Maar de woningmarkt zal niet op slot gaan.

In 2017 krijgen we een nieuw kabinet. Wat zijn je wensen?  
We zien nu dat klanten die hun hypotheek oversluiten naar een nieuwe hypotheekaanbieder anders worden behandeld dan klanten die hun hypotheek bij de huidige hypotheekaanbieder voortzetten. Klanten die voortzetten bij de huidige aanbieder hoeven alleen een vinkje te zetten op een formulier en klanten die oversluiten naar een nieuwe aanbieder moeten behandeld worden als een nieuwe klant met alles wat daar acceptatietechnisch bij komt kijken. Dat werkt marktwerking tegen. Bij oversluiten ook een vinkje zetten gaat wellicht wat ver maar het moet veel makkelijker kunnen.