Opinie

Hoe gaat de hypotheekmarkt er in 2017 uitzien?

13 januari 2017 Leestijd ± 5 minuten

De redactie van Kop-Munt vraagt een aantal bekende personen uit de hypotheekwereld om hun vooruitblik te geven op de ontwikkelingen in 2017. Dylan Dresens, Directeur Beleid en Ontwikkeling Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW, verantwoordelijk voor de NHG) is de derde deelnemer aan onze ‘kijk op 2017’.

Wat worden volgens jou de belangrijkste ontwikkelingen op de hypotheekmarkt in 2017?
Een mooie ontwikkeling is dat veel geldverstrekkers bezig zijn met het optimaliseren van het acceptatieproces, met name door digitalisering en automatisering. Voordelen voor consumenten zijn dat ze eerder zekerheid hebben, het mogelijk goedkoper is en dat ze minder handelingen hoeven te verrichten. Het proces wordt korter en sneller, maar het zorgt ook voor meer standaardisering en dus versimpeling. Als je net iets anders nodig hebt, kan het proces lastiger worden en uitsluiting dreigen.

Daarnaast is er de afgelopen jaren vanuit de overheid (terecht!) veel aandacht geweest voor financiële stabiliteit en verantwoord financieren. Maar een gezonde woningmarkt heeft ruimte nodig voor instroom, doorstroom en investeringen in woningverbetering. En dat staat nu onder druk. Zo zie je dat de financiële stabiliteit in de markt bijvoorbeeld gezocht wordt in het stellen van hogere kapitaaleisen aan geldverstrekkers. Dat beperkt echter wel hun bewegingsruimte, wat ook kan leiden tot uitsluiting van groepen mensen die behoefte hebben aan verantwoorde financiering van hun woonwens. Het komende jaar moeten we dus zoeken naar verantwoorde ruimte, zónder dat we weer doorslaan naar onverantwoorde financieringsvormen.

Welke ontwikkelingen in hypotheekland baren je zorgen? En welke juich je toe?
Ook al lijkt het goed te gaan in de woningmarkt, voor bepaalde doelgroepen dreigt het moeilijker te worden om een hypotheek te krijgen. Die groepen zijn onder andere zzp’ers, flexwerkers, jonge en minder vermogende starters én ouderen. Een deel van die laatste groep heeft een laag pensioen en daardoor moeite met het betalen van de hypotheek, terwijl er wel veel vermogen in de woning zit. Zij willen graag in hun woning blijven, waarvoor het nodig kan zijn om aanpassingen te doen, zoals een traplift of een badkamer op de begane grond, die niet per se leiden tot waardevermeerdering van de woning. Voor veel hypotheekverstrekkers is het lastig om financieringsvormen te vinden voor dergelijke doelgroepen zonder al te veel risico’s te lopen.

Daarom wil het WEW zich in 2017 sterk maken voor dergelijke specifieke doelgroepen. Want wij zijn er goed in om voor maatwerksituaties standaarden te ontwikkelen, die de markt helpen om ook deze klanten een hypotheek te verstrekken. We stellen er regelgeving voor op en ontwikkelen acceptatiecriteria. Zzp’ers vormen de eerste groep waarvoor we dat deden: ook als je nog maar een jaar bezig bent, kun je nu al een hypotheek krijgen. Geldverstrekkers zagen hypotheekverstrekking aan zzp’ers traditioneel als risicovol en moeilijk, zeker als ze nog maar kort aan de weg timmerden. Een product als NHG kan het juist makkelijker maken om deze specifieke doelgroepen te bedienen.

Wat ons ook zorgen baart, is de mogelijke uitkomst van Basel 4. Afhankelijk daarvan kan de markt te maken krijgen met verscherpte regels en hogere kapitaaleisen. Als de minimale kapitaaleisen voor geldverstrekkers veel hoger worden dan nu, moeten zij meer reserves aanhouden, waardoor het verstrekken van hypotheken minder interessant wordt. We zien gelukkig dat toezichthouders en politiek zich sterk maken om de beperkende eisen, die dreigen door Basel, tegen te gaan. Dat stelt ons wat gerust. Maar negatief is dat er nog steeds onzekerheid is.

Wat gaat het WEW anders aanpakken in 2017?
Voorop staat: we gaan door op de ingeslagen weg. We willen een belangrijke bijdrage leveren aan een structureel gezonde woningmarkt. Wel willen we nog sneller en doortastender inspelen op actuele ontwikkelingen. Een voorbeeld: minister Dijsselbloem besloot het afgelopen jaar, in het kader van de MCD, bij LTV-ratio's tot 90 procent een modelmatige taxatie toe te staan. Een fysieke taxatie is dan niet meer nodig. Voordat modelmatige taxaties opzichzelfstaand gebruikt kunnen worden, moet er nog het nodige verbeteren in de modellen en in de instituten en het toezicht daarop. Daarom vindt het WEW alleen de eis van een 90%-LTV niet afdoende: er zullen aanvullende criteria gesteld moeten worden. Voorlopig is dus voor het verstrekken van NHG een fysieke taxatie noodzakelijk. Op dergelijke kwesties willen we sneller een antwoord paraat hebben en een standaard stelsel van regels realiseren, waar consument én markt mee geholpen zijn.

En zoals gezegd gaan we door met oplossingen creëren voor verantwoorde financiering van eigenwoningbezit voor specifieke doelgroepen. De eerste bevindingen met hypotheekverstrekking aan zzp’ers die één tot drie jaar actief zijn, zijn erg positief. Bij zowel hypotheekadviseurs, geldverstrekkers als consumenten slaat het goed aan.

Het WEW wordt bovendien steeds vaker gevraagd om mee te denken over oplossingen voor maatschappelijke problematiek. Bijvoorbeeld de funderingsproblemen, in de volksmond paalrot. Veel huizenbezitters hebben moeite om een financiering te krijgen voor het herstel van de fundering. Daarover overleggen we in een werkgroep met banken, ministeries en gemeenten. Veel provincies hebben te kampen met krimpgebieden: ook daarover denken we mee. En we hebben concrete ideeën over de verduurzaming van koopwoningen.

Hoe zie je het vak van adviseur veranderen? Hoe gaat het WEW hierop inspelen?
Het is belangrijk dat hypotheekadviseurs de digitalisering en automatisering omarmen. Deze ontwikkeling is namelijk in het voordeel van de consument. De adviseur kan hier in zijn klantpropositie gebruik van maken. Adviseurs die snel aansluiten op de digitale en geautomatiseerde keten, kunnen goedkoper advies aanbieden. Wel is het van belang dat hypotheekadviseurs blijven investeren in onderscheidend advies en verbreding naar meer financieel advies. Maar dan wel modulair, waardoor het laagdrempeliger wordt voor klanten, en zij niet vluchten naar execution only.

Tot slot hopen wij dat hypotheekadviseurs het voor elkaar krijgen een langdurige relatie aan te gaan met de klant. Wij zien dat de hypotheekadviseur bij beheersituaties of bijzonder-beheersituaties nu nog vaak uit beeld is, terwijl hij ook daar een belangrijke rol kan spelen. Bijvoorbeeld met het begeleiden van klanten, om te voorkomen dat zij hun woning gedwongen moeten verkopen met verlies. Het WEW zet hierop in via trainingen en opleidingen over beheer en NHG.

In 2017 krijgen we een nieuw kabinet. Wat zijn je wensen?  
We vinden dat er een structurele oplossing moet komen om de woningmarkt in balans te houden: er moet voldoende aanbod zijn van huur- en koopwoningen, zodat consumenten hier echt tussen kunnen kiezen. Nu blijft het middenhuursegment achter. Bovendien wonen er veel mensen in een sociale huurwoning, terwijl ze hiervoor eigenlijk een te hoog inkomen hebben. Doorstroming van huur naar koop moet mogelijk zijn, zowel vanuit het midden- en hogere huursegment als vanuit sociale huur.

We zullen met elkaar de balans moeten vinden tussen enerzijds financiële stabiliteit en verantwoord financieren en anderzijds ruimte voor instroom, doorstroom en investeren in de eigen woning. Dat is nodig voor een gezonde woningmarkt. Daar zal de politiek, samen met de markt en natuurlijk het WEW, structurele oplossingen voor moeten bedenken. Niet doorgaan met beperkende maatregelen, zoals het verder verlagen van de maximale LTV of het verhogen van de kapitaaleisen, zonder dat we tegelijkertijd oplossingen vinden voor een gezonde ontwikkeling van het volume. Maar ook niet overreageren met onverantwoorde ruimte. Balans is het toverwoord.