Opinie

Geen enkele reden voor doemverhalen woningmarkt

09 maart 2018 Leestijd ± 3 minuten 684 views

Het herstel van de woningmarkt is de afgelopen jaren hand in hand gegaan met een daling van de hypotheekrente. Nu het erop lijkt dat de rente alleen nog maar omhoog kan, is er de angst dat de woningmarkt weer in het slop zal raken. Onwaarschijnlijk, concludeert de Amsterdam School of Real Estate na onderzoek.

Een model dat het academisch instituut heeft doorgerekend, laat namelijk zien dat de economische groei het effect van een eventueel stijgende rente teniet zal doen. Een hogere rente heeft op de lange termijn zeker effect op de huizenprijzen: voor elk procentpunt meer rente zakken de huizenprijzen met bijna 6 procent. Daar staat alleen tegenover dat elk procentpunt economische groei de huizenprijzen structureel 1,5 procent omhoog duwt.

Bijzonder hoogleraar Johan Conijn van het instituut vertelt wat er uit het onderzoek is gekomen en wat het betekent voor de huizenprijzen de komende jaren.

Het CPB voorspelt voor 2018 en 2019 bij elkaar 6 procent economische groei. Dat geeft een aardige buffer?

“Ja, precies. We hebben er vanuit verschillende invalshoeken naar gekeken en onze inschatting is dat als de rente de 4 procent niet overstijgt, het niet zo’n grote impact heeft op de woningmarkt. Soms heb je van die doemverhalen dat een rentestijging meteen de hele woningmarkt in een neergaande spiraal brengt. Wij zien geen reden om dat te veronderstellen. Dat heeft te maken met twee factoren. Ten eerste de inkomensstijging waarvoor de vooruitzichten goed zijn, ten tweede een nog steeds oplopend tekort aan woningen.”

En wat gebeurt als de rente wel hoger dan 4 procent stijgt, bijvoorbeeld naar 6 procent?

“De impact neemt toe naarmate de rente hoger ligt. Dat werkt wel met vertraging. We kijken hier naar de structurele prijs, het is niet zo dat de evenwichtsprijs meteen wordt bereikt. We hebben geen uitspraken gedaan voor een rentestijging boven de 4 procent. Als wij de rente in ons model stabiel houden blijkt dat we de komende jaren nog hele forse prijsstijgingen zullen zien. De groei van de economie vertaalt zich weer naar een inkomensstijging en dat is een belangrijke drijver voor de woningprijzen.”

Als een rentestijging nu weinig impact heeft, moeten we dan concluderen dat de rentedaling achteraf ook niet belangrijk was voor het herstel van de woningmarkt?

“We hebben tot 2013 een forse daling gehad van transacties en prijzen. Dan krijg je op een gegeven moment een herstel, dat is inherent aan het cyclische karakter van de woningmarkt. Er komt een moment dat particulieren of beleggers denken ‘het kan nog een beetje zakken, maar niet zoveel, ik ga nu instappen’. Medio 2013 is dat omslagpunt waar te nemen. Ik denk dat de lage rente op dat moment in die markt wel een psychologisch effect had.”

Zou het dan niet ook de andere kant op zo kunnen werken?

“We hebben niet heel expliciet gekeken naar de psychologische effecten. Het is wel een hele terechte vraag hoe dat psychologisch werkt, maar ik heb niet het idee dat de Nederlandse woningmarkt op dit moment te hoog geprijsd is. Het is dus niet zo dat we op een punt zitten waar een kleine rentestijging een omslag zou kunnen veroorzaken.”