Dilemma

Fysieke en modelmatige taxatie: complementair of in elkaars vaarwater? Deel 2

16 mei 2017 Leestijd ± 5 minuten 383 views

Wie bij een taxatie alleen denkt aan de man die met een schroevendraaier in de kozijnen prikt en puttend uit zijn rijke ervaring een prijskaartje hangt aan een woning, heeft het mis. De modelmatige taxatie, die woningwaardes baseert op big data, is niet meer weg te denken. Voor beide vormen bestaat een markt. Maar wanneer kies je waarvoor? Daarover spreken we met Marcel de Boer, directeur Troostwijk, die als bestuurslid NVM vooral de taxateurs vertegenwoordigt en Rogier van der Hijden van Calcasa, gespecialiseerd in modelwaardetaxaties. In dit deel: wat zijn de voor- en nadelen van de verschillende vormen van taxeren?

Naar deel 1

Hoe werkt de modelmatige taxatie? Calcasa heeft een Automated Valuation Model (AVM) ontwikkeld dat is gebaseerd op de gerealiseerde verkoopprijs van zo goed mogelijk vergelijkbare woningen. Eigenlijk dezelfde methodiek als een menselijke taxateur, maar dan volledig geautomatiseerd. Om een woning te waarderen wordt gezocht naar zo veel mogelijk goed vergelijkbare verkochte woningen, in de praktijk zo’n 25. Die zijn nooit helemaal hetzelfde: de woning wordt op een ander moment verkocht, de woningkenmerken kunnen verschillend zijn en de locatie is anders. Binnen die drie aspecten variëren we steeds iets meer om de volgende goed vergelijkbare woning te vinden. De 25 woningen die dan overblijven corrigeren we voor een verschil in plaats, tijd en woningkenmerken. Is een andere woning twee jaar terug verkocht voor 200.000 euro en zijn woningen op die plek 10 procent in prijs gestegen? Dan wordt de prijsindicatie van deze vergelijkbare woning aangepast naar 220.000 euro. Deze woningprijsindex hebben we beschikbaar op buurtniveau, dat wil zeggen voor alle 12.000 buurten in Nederland. Van der Hijden: “Gaat het om een rijtjeswoning in een Vinex-wijk, waar veel woningen van hetzelfde type staan, dan zijn we vrij zeker van onze schatting: die heeft een hoog Confidence Level. Daar zou je in principe een financiering op kunnen baseren. Maar voor een woonboerderij in Friesland zijn wellicht maar acht enigszins vergelijkbare woningen te vinden. De waardering van een dergelijke woning krijgt een lager Confidence Level, waarmee we aangeven dat we minder zeker zijn van onze waardering.  Daar kun je geen hypotheek op geven zonder er een taxateur naar toe te sturen.”

Calcasa vergelijkt de waarderingen iedere maand met alle gerealiseerde verkoopwaarden in Nederland. De verkoopprijs is immers een objectief gegeven, waarderingen zijn subjectief. Op kwartaalbasis zijn dat er ongeveer 50.000. “Gemiddeld genomen waarderen we zeer nauwkeurig. Individueel zitten we er wel eens naast. We zitten er minder vaak naast, naarmate het Confidence Level hoger is.” De meeste partijen die modelmatige taxaties aanbieden gebruiken regressiemodellen. Dan schat je de waarde van de woning door het verband te registreren tussen verschillende variabelen, zoals de prijs en het aantal vierkante meter. Dit pas je toe op andere data die je hebt. Van der Hijden: “Dan ga je meer uit van gemiddeldes. Ons model gaat uit van de individuele woning.”

Authentieke stijldetails
Hoe zit het met ‘incourante inrichtingen’ als de paars met oranje keuken of de schrootjes tegen muren en plafonds? Daar heeft de modelmatige taxatie geen weet van. “Inderdaad”, erkent Van der Hijden, “wij kijken niet in de woning. Het is een beetje afhankelijk van het segment, maar de inrichting heeft een beperkte invloed op de waarde van de woning. Meestal maakt het maar een paar procent verschil uit in de prijzen. De verschillen zijn groter bij woningen in omgevingen waar sowieso al hele grote verschillen zijn in inrichting en onderhoudsniveau, zoals de woning met ‘alle authentieke stijldetails’ (en dus zonder CV) versus de volledig gerenoveerde woning. Dergelijke woningen waarderen we al met een lager Confidence Level. Hypothecaire financiers zullen deze waarden niet gebruiken.”

Modelmatig taxeren, een kwestie van betrouwbaarheidsniveaus
De Boer werkt ook samen met Calcasa. Hij kent de Confidence Levels: “In een Vinexwijk zal de waarde van huisnummer 16 weinig afwijken van huisnummer 24. Dan is een modelmatige taxatie prima. Maar in het incourante woningsegment, de specialistische boerderijen en exclusieve penthouses, zijn er grotere fluctuaties in waardering. Of denk aan het aardbevingsgebied in Groningen, een nieuwbouwwoning of bij slechte energielabels: ook dan kom je er niet met een modelmatige taxatie. Ook is er een groter risico voor de bank bij een hogere loan-to-value (LTV). Gaat het om een lening van 60 tot 80 procent van de waarde van de woning, dan zal de bank het onderpand minder risicovol inschatten en is een modelmatige taxatie eerder mogelijk.”

Onafhankelijk?
Aan de andere kant is er ook kritiek op de fysieke taxatie. Hoe onafhankelijk is die namelijk? Uit onderzoeken blijkt dat 89 procent van de fysieke taxaties gelijk aan of boven de koopsom uitkomt. De taxateur kent de koopsom van de woning en weet wat de klant heeft betaald. Bovendien heeft de aanvrager van de taxatie belang bij een zo hoog mogelijke waarde: dan kan hij een hogere hypotheek krijgen tegen een lager rentetarief. Logisch dat de taxateur dan een beetje ‘meedenkt’. Toch? De Boer begrijpt en herkent de kritiek. “We kunnen het nooit 100 procent garanderen dat het niet gebeurt. Mensen zijn beïnvloedbaar. Als je tien taxateurs uitnodigt, zeggen ze niet alle tien hetzelfde; het is geen exacte wetenschap. Maar, een NVM-taxateur is goed opgeleid en moet zich houden aan ethische standaarden. Doet hij dat niet, dan is er ook nog het tuchtrecht. Dan komt de taxateur in het ergste geval voor de rechtbank en kan hij geroyeerd worden. Als het niet goed gaat, grijpt de NVM zeker in. Het vertrouwen van de consument moet je als branchevereniging niet beschamen. Op deze manier heeft de NVM het geborgd.”

Beide mannen erkennen dat taxeren nou eenmaal een mate van subjectiviteit met zich meebrengt. “Leg mij uit waarom een woning exact 250.000 euro waard is. Een bereik, bijvoorbeeld tussen 240.000 en 260.000 zou beter zijn. Maar daar kun je niet een rente op baseren of de verhouding tussen lening en waarde van de woning aan ontlenen,” besluit Van der Hijden.