Dilemma

Fysieke en modelmatige taxatie: complementair of in elkaars vaarwater? Deel 1

12 mei 2017 Leestijd ± 3 minuten 413 views

Wie bij een taxatie alleen denkt aan de man die met een schroevendraaier in de kozijnen prikt en puttend uit zijn rijke ervaring een prijskaartje hangt aan een woning, heeft het mis. De modelmatige taxatie, die woningwaardes baseert op big data, is niet meer weg te denken. Voor beide vormen bestaat een markt. Maar wanneer kies je waarvoor? Daarover spreken we met Marcel de Boer, directeur Troostwijk, die als bestuurslid NVM vooral de taxateurs vertegenwoordigt en Rogier van der Hijden van Calcasa, gespecialiseerd in modelwaardetaxaties. In dit deel: waarom zijn beide vormen van taxeren zo belangrijk?

Taxeren heeft alles te maken met het inschatten van risico’s. Als hypotheekaanbieders een hypotheek verstrekken, laten zij een woning  taxeren, omdat die dient als onderpand voor de lening. Door nieuwe Europese wet- en regelgeving, zoals Basel IV en de Mortgage Credit Directive (MCD), moeten banken hun financiële risico’s nog beter managen. De Boer: “Banken moeten voldoende kapitaal achterhouden voor het verstrekken van hypotheken. Door fiscale aftrekmogelijkheden en subsidievormen als NHG is de Nederlandse woningmarkt anders dan die in andere landen. Daarom kijken Europese toezichthouders met argusogen naar de Nederlandse hypotheekverstrekkers.”

Risicomanagement maakt jaarlijkse taxatie portefeuille nodig
De grotere Europese inmenging zal voor de Nederlandse banken betekenen dat ze voortaan ieder jaar de ‘onderpanden’ van hun hypotheken moeten taxeren, veel vaker dan voorheen. Voor het checken of valideren van de complete bestaande hypotheekportefeuille is de modelmatige taxatie ideaal, juist vanwege de beperkte kosten: een modelmatige taxatie kost zo’n 25 euro, een fysieke taxatie zit al gauw boven de 300 euro. Bij het verstrekken van een nieuw krediet, wil je gedegen onderzoek hebben naar de staat van de woning. Dat kun je niet altijd uit een database halen. De kennis en kunde van een taxateur zijn daarvoor nog steeds nodig. Een energielabel is daar bijvoorbeeld een belangrijk element in: hoe duurzaam is de woning echt? De Boer: “Een taxateur schat ter plekke in of het duurzaamheidslabel betrouwbaar is. De menselijke interpretatie blijft een belangrijk onderdeel, alleen niet voor alles meer. NVM-taxateurs zijn er zich van bewust dat werkwijzen gaan veranderen, omdat er een efficiencyslag gaande is. Modelmatige taxaties en WOZ-waarderingen spelen daar een rol in.”

Ook voor de aankoop van een nieuwe woning worden al modelwaardetaxaties ingezet. ING en ASR kiezen in bepaalde gevallen al voor een modelwaardetaxatie en Obvion kondigde het onlangs aan in de pers.

Een woning taxeren gebeurt niet alleen op initiatief van de hypotheekverstrekker bij de aankoop van een nieuwe woning. Ook in andere gevallen zijn ze nuttig. Bijvoorbeeld voor de consument die zijn woning wil verkopen en wil checken wat hij ervoor kan vragen. Ook voor de woningbezitter die al een hypotheek heeft bij een bestaande aanbieder kan een taxatie interessant zijn. Die wil checken of de LTV is verbeterd door een waardestijging van de woning, waardoor hij mogelijk een lagere rente kan bespreken bij herfinanciering vanwege een lager risico.

Gevalideerde taxatie nodig voor woning met NHG
Voor een woning met NHG is altijd een gevalideerde taxatie nodig: de taxateur stuurt zijn rapport dan naar een validatie-instituut zoals het Nederlands Woningwaarde Instituut (NWWI), iValidatie, TVI of TaxateursUnie. Deze validatie-instituten controleren dagelijks alle rapporten die worden ingediend op basis van bepaalde richtlijnen. Dat doen mensen die zelf jarenlang als taxateur hebben gewerkt en er ze maken gebruik van modelwaardes. De Boer vraagt zich af hoe er op Europees niveau wordt gekeken naar de NHG. “Doordat men dit ziet als een vorm van subsidiëring op hypotheken door de overheid, vindt men dit een bepaalde vorm van marktbeïnvloeding.” Een andere borging van kwaliteit is het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT), dat zo’n 7.000 gekwalificeerde taxateurs bevat. Ongeveer 4.600 daarvan zijn woningtaxateurs.

Bij taxaties, of het nou de fysieke of modelmatige variant is, gaat het om de aannemelijkheid van de waardering. Een woonhuis is een redelijk homogeen product, vooral ook vanwege het grote aantal rijtjeshuizen in Nederland. Maar: door het vraag- en aanbodspel kennen de prijzen toch veel fluctuaties. De Boer: “De NVM heeft een goede databank opgebouwd. Het online zoekgedrag via Funda is een voorbode van waar mensen in de toekomst naar op zoek zijn. Zo kunnen we met big data zien naar wat voor type woningen in de toekomst vraag zal zijn. Calcasa baseert haar taxaties op gegevens uit het verleden.”