Minister Ollongren wil geen extra vrijstelling voor de spaarverplichting voor Verenigingen van Eigenaars (VvE). Een volgende tegenslag voor het VvE-lid. Volgens advocaat en VvE-specialist Lennart Alberts mag er vanuit hypotheekverstrekkers en hypotheekadviseurs meer aandacht zijn voor het VvE-lid.
Alberts is VvE-specialist bij BVD advocaten. In zijn dagelijkse praktijk komt hij regelmatig zaken tegen waar de financiering van de VvE niet op orde is. De hulp van een hypotheekadviseur kan echter voorkomen dat het VvE-lid voor vervelende financiële verrassingen komt te staan.
De VvE is een voorwaarde voor de hypotheekverstrekking voor een pand met verschillende woningen. Maar hoe gezond de VvE is, wordt volgens Alberts niet altijd beoordeeld. “De VvE is verplicht om een Meerjaren Onderhoudsplan (MJOP) op te stellen, maar in de praktijk is dat bij sommige VvE’s een dode letter. Het plan wordt simpelweg niet uitgevoerd of uitgesteld. Dit kan betekenen dat er ineens groot onderhoud moet worden gepleegd. Als er dan niet voldoende reserves zijn opgebouwd, moeten de VvE-leden in een keer een groot bedrag ophoesten.” De naleving van het MJOP en de hoogte van de reserves moeten al bij het afsluiten van de hypotheek gecheckt worden, meent Alberts. Alles om financieel ongemak en problemen te voorkomen.
Sinds 1 januari 2018 is de ‘Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars’ van kracht. Hierin is onder andere opgenomen dat er een spaarverplichting is voor de VvE. Alleen controleren of aan deze verplichting wordt voldaan dat volstaat niet, meent Alberts. “De VvE is verplicht om minimaal een half procent van de herbouwwaarde van het pand opzij te zetten. Die reserve is lang niet altijd genoeg als er groot onderhoud gepleegd moet worden. Sowieso staat er vooralsnog geen sanctie op het niet naleven van de Wet verbetering VvE’s. Het is in de praktijk dan ook de vraag of, en op welke manier deze wet wordt nageleefd.”
“Een VvE is pas gezond op het moment dat er een oorlogskas is voor het MJOP”, vertelt Alberts. “Bij afsluiting van de hypotheek is het goed dat de adviseur hierin meekijkt. Bekijk de balans en informeer naar plannen voor het komende jaar. ”Als er onvoldoende reserves zijn en de VvE besluit toch tot groot onderhoud, is er voor het individuele VvE-lid geen manier om niet mee te doen. Precies daar ontstaan in de praktijk problemen, aldus Alberts. “De woningeigenaar kan zelf beslissen of, en wanneer groot onderhoud wordt gedaan. Bij een VvE koop je technisch gezien niet een woning, maar het recht op gebruik van een deel van het pand. Het VvE-lid is verplicht om te allen tijde mee te werken (en betalen) aan het onderhoud van het pand als de VvE daartoe besluit. “
“Je kunt vaak op voorhand al inschatten welke financiële verplichtingen er aan komen, mits je het MJOP en de reserves goed beoordeelt. Valt het allemaal tegen, dan kan de adviseur alsnog kijken of de klant hiervoor zelf alvast een financiële buffer kan opbouwen.” Alberts vindt dat hypotheekadviseurs de financiële gezondheid van de VvE een vast agendapunt moeten maken van het hypotheekgesprek. Dat scheelt een hoop financieel ongemak.
Het kabinet heeft eerder dit jaar een plan gelanceerd om een deel van het pensioen te gebruiken voor de eigen woning. Wat in die plannen ontbrak maar er wel in zou passen: bouwsparen, fiscaal gunstig sparen voor de aankoop van een woning.
Gedragsbeïnvloeding. Wist u dat u dat dagelijks doet? De mate van invloed is vaak groter dan u denkt, zeker in de rol van hypotheekadviseur. Een deskundige op het gebied van gedragsbeïnvloeding vertelt hoe u dit optimaal kunt inzetten.
Woningbezit moet minder aantrekkelijk worden, zegt Klaas Knot, de president van De Nederlandsche Bank (DNB). Emeritus hoogleraar Woningmarkt Johan Conijn deelt deze mening niet: “Ik zie geen enkele reden om het de koopstarter nog lastiger te maken.”
Een slapende vve, een vve zonder onderhoudsplan of opbouwfonds, of met een te kleine maandelijkse bijdrage. Het zijn situaties waarin de vve niet goed functioneert. Door de verplichting dat vve’s moeten sparen voor onderhoud wordt de toestand van de vve ook voor de hypotheekadviseur een belangrijk aandachtspunt.