Opinie

Doorstroming vereist op woningmarkt

03 april 2017 Leestijd ± 4 minuten 218 views

De doorstroom in de woningmarkt hapert voor bepaalde groepen kopers. Zowel starters als senioren hebben moeite een passende koopwoning te vinden. Daarbij groeit het aantal eenpersoonshuishoudens de komende jaren tot boven de 40 procent. “De keuze voor betaalbare kleine appartementen lijkt dan ook een logische, maar ik zie ook ruimte voor grotere en duurdere appartementen in de stad.” Dat stelt Ger Jaarsma, voorzitter van de NVM.

Er is een grote groep senioren die de kinderen het huis uit hebben en op zoek zijn naar een alternatief voor hun ruime woning. Jaarsma: “Wij merken bij deze groep dat ze vaak de stad uit zijn gegaan vanwege de kinderen. Als die weg zijn en het huis is afbetaald, willen ze op termijn naar een andere woning, soms weer terug naar de stad of soms in hun inmiddels vertrouwde omgeving. Vaak zoeken ze dan een mooi en wat groter appartement. Daarmee krijg je de doorstroming op gang. Naar de ruime eengezinswoningen die de senioren achterlaten is veel vraag. Dan ontstaat er in het middensegment weer veel meer aanbod.”

Maximaal aflossen maakt verbouwen onmogelijk
Daarnaast speelt volgens Jaarsma een ander probleem bij senioren. “Doordat ze met pensioen gaan, daalt hun inkomen. Ze hebben hun woning dan misschien wel afbetaald, en kunnen prima blijven wonen waar ze nu zitten, maar geen vervolgstap maken. Uit eigen onderzoek is gebleken dat circa 75 procent van de senioren vindt dat hun woning eenvoudig aan te passen is. Dat zie je dan ook langzaam gebeuren, de senioren worden op basis van de financieringsregels (verder) beperkt in de doorstroming en blijven in hun huidige woning zitten.“

Jaarsma ziet daar ook een rol voor makelaars en taxateurs. “Taxateurs kunnen inschatten of een verbouwing een waardevermeerdering van de woning tot gevolg heeft. Ook makelaars kunnen hierin adviseren: moet een senior zijn woning wel verbouwen? Of is het slimmer om te verhuizen naar een gelijkvloers appartement als dat financieel mogelijk is? Daarnaast blijft natuurlijk de vraag in hoeverre je alles 100 procent af zou moeten lossen. Geld in stenen is niet liquide in geval van nood. Dat blijft ons inziens wel een aandachtspunt voor de politiek.”

LTV verlagen funest voor woningmarkt en economische groei
Een ander probleem is inmiddels bekend: midden huursegment. Een starter moet al behoorlijk gespaard hebben om een woning te kunnen kopen. Maar met huren boven de 1.000 euro per maand komt er van sparen weinig terecht. Er moeten dus meer huurwoningen in het middensegment komen, tussen 700 en 1.000 euro. Jaarsma: “Wij zien aan alle kanten dat het voor de starter steeds problematischer wordt. Klaas Knot, directeur DNB, wil de LTV verder verlagen naar 90 procent. Geen slecht idee, volgens minister Dijsselbloem. Ik snap hun gedachtegang op macro-economisch niveau, maar zie wel problemen op de woningmarkt als zoiets abrupt zou gebeuren. Als je zo’n afbouw doet zou het over een langere periode moeten worden uitgesmeerd en onderdeel moeten zijn van een integraal plan. Als een starter niet kan sparen, doordat al zijn of haar geld op gaat aan huur en aflossing van een studielening, los je het ene probleem op maar creëer je een ander.”

Makelaar heeft taak in verduurzamen woning
Hoe zorg je dat de particulier meer aandacht besteedt aan het verduurzamen van zijn woning? Ook daar kunnen makelaars volgens Jaarsma nog een belangrijker rol in spelen. “Wat je niet moet doen is dwingen. Motiveren en stimuleren, deels met subsidie en leningen, is veel beter. Op het moment dat een woning van eigenaar verwisselt, is dat het juiste moment om de woning te verduurzamen. Weinig makelaars zijn daar in de advisering mee bezig. Dat is wel een issue, waarin we ons meer moeten verdiepen. Soms is een beperkte investering al voldoende om een energielabel van D naar B te krijgen. Voor makelaars ligt er een taak om de koper daarop te wijzen. We zijn nu bijvoorbeeld in de provincie Drenthe als NVM betrokken bij een pilot om verduurzaming veel eerder in het koopproces een rol te laten spelen. Daarnaast gaan we binnenkort met een energiebesparingstool voor onze taxateurs van start, daarmee kan de taxateur signaleren of het verduurzamen van de woning een waardevermeerdering en dus eventueel een hogere hypotheek tot gevolg heeft.”

Daarnaast pleit Jaarsma ervoor om ook als overheid regie op de verduurzaming van de woningvoorraad te nemen. “Het lijkt – in ieder geval nu nog –  fysiek onmogelijk iedere woning afzonderlijk energieneutraal te krijgen. Denk maar eens aan de woningen in onze oude binnensteden. De inspanning zou erop gericht moeten zijn om enerzijds de individuele woningeigenaar maximaal te ondersteunen op woningniveau, maar daarnaast voor dat laatste stapje als overheid wel een plan te hebben hoe dit op een groter schaalniveau (buurt, stad, regio) georganiseerd wordt.”

Gerelateerde artikelen:

Ger Jaarsma, NVM: “Laat woningmarkt komende vier jaar zijn gang gaan”
Nieuwe woonvormen voor een nieuwe generatie
Woningmarkt dreigt vast te lopen door demografische vooruitzichten