Online rekentools waarmee maximale hypotheken worden berekend zitten er vaak tienduizenden euro’s naast voor 55+’ers. Voor werkende 55+’ers vallen de berekeningen van de maximale hypotheek vaak te hoog uit, voor gepensioneerden te laag, aldus de Vereniging Eigen Huis. Wat is er aan de hand? Jos van Driesum, commercieel verantwoordelijke voor Holland Webservices, onderdeel van de Nationale Hypotheekbond, geeft een kijkje onder de motorkap.
Holland Webservices is de leverancier van de API’s (application programming interfaces) die de berekeningen maken in veel online hypotheekberekeningstools. Zij leveren deze API’s aan hypotheekverstrekkers en andere partijen die er hun eigen huisstijl ‘omheen bouwen’. Deze partijen kiezen zelf de invoervelden die ze gebruiken en die invloed hebben op de berekening. Sommige partijen kiezen ervoor ook de ‘motor’ zelf te ontwikkelen. “Daar gaat het wel eens mis,” constateert Van Driesum. “Deze kennis moet je constant ‘up-to-date’ houden en de berekeningen uitvoeren met actuele data. Voor Holland Webservices is dat de kern van de dienstverlening. De kosten die intern nodig zijn om zo’n tool te onderhouden zullen hoger zijn dan wanneer je het uitbesteedt aan een bedrijf dat de API ook aan 80 tot 100 andere partijen levert.”
Hypotheekberekening voor werkende 55+’er vaak te hoog
Wat gaat er dan mis bij de werkende 55+’er? Van Driesum: “Wanneer er geen veld is om de leeftijd in te vullen, gaat de tool er vanuit dat je de komende dertig jaar hetzelfde blijft verdienen. Terwijl het pensioeninkomen in de meeste gevallen veel lager zal uitpakken. De berekeningen houden daar echter geen rekening mee en baseren de maximale hypotheek op je normale inkomen. Vandaar dat de berekening vaak veel te hoog uitpakt. De tools die de leeftijd wel meenemen, maken wel een correcte berekening. Bij sommige tools kun je wel de leeftijd invullen, maar wordt de berekening niet aangepast. Dan krijg je alleen de melding dat er geen rekening is gehouden met gewijzigde inkomsten vanwege het bereiken van de pensioenleeftijd.”
Hypotheekberekening voor gepensioneerde 55+’er vaak te laag
Maar hoe kan het dan dat de maximale hypotheek vaak te laag uitkomt wanneer iemand al met pensioen is? Ook daar blijkt een logische verklaring voor. “Voor het berekenen van de maximale hypotheek maakt de tool gebruik van het bruto-inkomen. Een bepaald percentage daarvan mag je gebruiken voor je hypotheek. Van je salaris worden echter veel meer belastingen en verzekeringspremies ingehouden om tot je netto-inkomen te komen. Bij je pensioen vervallen een aantal van deze belastingen en premies en hou je een hoger netto inkomen over. Om die reden mag je voor het berekenen van je maximale hypotheek wanneer je met pensioen bent dus een hoger percentage van je inkomen gebruiken om je maximale hypotheek te berekenen.”
Onder de motorkap
Een online tool houdt met veel zaken rekening bij het berekenen van de maximale hypotheek: leeftijd, inkomen, inkomen van een eventuele partner, de waarde van de gewenste woning en eventuele schulden of eigen geld. Bovendien kan de tool rekening houden met risicoklassen. “Wanneer de waarde van de woning en de benodigde hypotheek worden ingevuld, houdt de tool rekening met de rente die hoort in die risicoklasse. Doordat een hypotheekverstrekker als MUNT Hypotheken werkt met automatische rentedaling, is het voor de berekening van de maandelijkse lasten niet eens zo belangrijk om alleen te kijken naar de laagste aanvangsrente, maar ook naar de rente bij andere risicoklassen.”
Ook rentevasteperiode bepalend voor uitkomsten
Ook de consument heeft zelf invloed op de resultaten. De keuze voor de getoonde rentevasteperiode ligt immers bij de consument. Van Driesum: “Biedt een bepaalde partij een voordelig tarief voor 20 jaar rentevast, dan kan dat de keuze zijn bij de berekening. Wanneer een andere partij 10 jaar rentevast biedt, dan zal de uitkomst daar anders zijn. Een belangrijk onderdeel van onze dienstverlening is geldverstrekkers ondersteunen bij het maken van keuzes om tot juiste resultaten te komen. De API’s van Holland Webservices bieden daartoe alle mogelijkheden.”
Deze bijdrage kwam tot stand in samenwerking met de Nationale Hypotheekbond. Zie www.hypotheekbond.nl.
Financieel adviseurs ervaren niet zelden een drempel om een klant die ze ooit aan een hypotheek hebben geholpen weer te benaderen voor een mogelijke aanpassing van hun hypotheek. Ook als hun klanten, die na enkele jaren vaak niet meer de beste hypotheekvoorwaarden hebben, serieus baat kunnen hebben bij financieel advies. Hoe benader je hen toch? De brieven van Marco Verbrugge zijn gericht en doeltreffend.
Niet alle hypotheekadviezen uit het verleden hebben goed uitgepakt. Destijds waren het logische keuzes, maar door voortschrijdend inzicht, veranderingen in de markt of de dalende rentestand pakken ze nu minder gunstig uit voor de huizenbezitter. Welke adviezen geven we nu niet meer?
Veel financieel dienstverleners hebben hun adviseurs afgelopen jaren onderworpen aan vakbekwaamheidsopleidingen in het kader van de wettelijke cyclus. Nu is er weer ruimte voor bovenwettelijke opleidingen. Vragen stellen is wellicht de belangrijkste vaardigheid. “Menig adviseur kan hier nog sterk in verbeteren”, stelt Ewald Bary, commercieel directeur van opleidingsinstituut Lindenhaeghe. Lees ook de interviews met Jeanette Hadderingh van NIBE-SVV en Edwin Deijs van Hoffelijk.
De Consumentenbond heeft alom verbazing gewekt met haar kritiek op ‘hoge’ advieskosten voor huizenbezitters die wijzigingen laten aanbrengen in een hypotheek. De belangenvereniging wordt bestempeld als kortzichtig, onverstandig en hypocriet. De Consumentenbond vindt het verkeerd dat hypotheekverstrekkers consumenten voor ‘elk wissewasje naar een dure adviseur’ sturen. Hypotheekklanten, beweerde de directeur van de bond, worden gezien als ‘melkkoe’.