De hypotheekmarkt anno 2017 brengt mooie dingen, zoals een historisch lage rente en nieuwe, succesvolle aanbieders. Maar er zijn ook zorgen. Rik Op den Brouw, lid van de raad van toezicht van het Nederlands Hypothekenfonds waarmee MUNT Hypotheken gefinancierd wordt: “Er komen grote kostenposten aan voor een deel van de Nederlandse huizenbezitters.”
Rik Op den Brouw zit al jaren in het hypotheekvak. Zo was hij van 2001 tot en met 2014 bij Rabobank onder meer verantwoordelijk voor het prijsbeleid en marketing van de Rabobank-hypotheken en was hij voorzitter van de raad van commissarissen bij Obvion. We vroegen hem naar zijn visie op de huidige én toekomstige hypotheekmarkt.
Wat is de belangrijkste verandering geweest in hypotheekland in de afgelopen tijd?
“Dat zijn er eigenlijk een paar. Allereerst natuurlijk de omslag van niet of weinig aflossen naar honderd procent aflossing. Verder de limiet die is gesteld aan het te lenen bedrag en het stap voor stap verlagen van de maximale hypotheekrenteaftrek naar 38 procent. Ik maak me best wel zorgen om deze ontwikkelingen, omdat de lasten voor een grote groep Nederlanders hiermee stijgen. Het fiscale besluit van de overheid in 2001 hypotheken na dertig jaar niet meer af te mogen trekken van de belasting, was destijds nog een ver-van-ons-bedshow. Nu komt 2031 steeds dichterbij.
Waar doel je precies op?
Wat mensen die destijds kozen voor de populaire aflossingsvrije hypotheek zich veelal niet realiseerden, is dat hun schuld na die dertig jaar nog steeds op honderd procent staat. Bij veel geldverstrekkers moet er dan afgelost worden. Daarnaast is de gemiddelde aftrekpost ongeveer een derde van de hypotheekrente. Na die dertig jaar betekent dat dus een stijging van de lasten met maar liefst vijftig procent van wat de klant gewend is te betalen. Dat wordt mijns inziens vanaf 2031 een groot maatschappelijk probleem, want ik vrees dat niet iedereen ‘vanuit het niets’ zo’n bedrag kan ophoesten. Op diverse congressen en in mijn tijd bij Rabobank heb ik dit opkomende probleem regelmatig aangekaart. Op de korte termijn klinkt het fiscaal aantrekkelijk, maar op de lange termijn kom je als woningeigenaar voor een grote kostenpost te staan. Ik zou dan ook graag zien dat verstrekkers hun klanten met een aflossingsvrije hypotheek nog meer stimuleren toch te gaan aflossen.”
Waarom investeren pensioenfondsen eigenlijk in hypotheken?
“Dat is niet zo gek. Deze partijen hebben verschillende investeringspotjes. Beleggen in een hypotheek is aantrekkelijk voor ze, omdat beleggen in obligaties de laatste tijd, zoals onlangs nog in het nieuws was, een negatief rendement oplevert. Daarbij is de betalingsmoraal van Nederlanders buitengewoon hoog: het laatste waar ze mee zullen stoppen te betalen, is de hypotheek. Het risico van beleggen in hypotheken is dus over het algemeen erg klein. Ik verwacht dan ook dat de komende pensioenfondsen zullen blijven investeren in hypotheken. De Nederlandsche Bank is daar ook voorstander van.”
Welke rol hebben de banken de komende tijd nog als het gaat om hypotheekverstrekking?
“Dat is een rol die wat mij betreft blijft. Niet alleen omdat mensen steeds weer nieuwe renteperioden afsluiten als de rentevastperiode is afgelopen: de banken hebben honderden miljarden euro’s aan hypotheekleningen uitstaan. Ik zou niet weten welke andere partijen dat bedrag zouden moeten overnemen. In hoeverre de banken zelf geïnteresseerd blijven in het verstrekken van hypothecaire leningen, hangt natuurlijk af van wet- en regelgeving. Zo loopt de discussie over buffers die banken voor verschillende risicoklassen moeten aanhouden op dit moment volop.”
Zo’n 1,1 miljoen Nederlandse huishoudens hebben een (gedeeltelijk) aflossingsvrije hypotheek. “Een erfenis van een zorgeloze tijd”, aldus Johan Conijn, Bijzonder Hoogleraar Woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam en verbonden aan de Amsterdam School of Real Estate. Toezichthouder AFM spoort huiseigenaren aan om hun hypotheken af te lossen.
De aandacht voor de risico’s van de aflossingsvrije hypotheek is de laatste tijd sterk toegenomen. Huiseigenaren die niet of weinig aflossen, zouden moeten nadenken hoe ze zorgen dat ze aan het eind van de looptijd hun huis kunnen houden. Hoogleraar vastgoedeconomie Dirk Brounen denkt inderdaad dat het belangrijk is dat mensen vooruit kijken. Tegelijkertijd vindt hij ook dat de risico’s van aflossingsvrij niet moeten worden overdreven.
Het studiejaar is weer begonnen, met zoals gewoonlijk een enorm tekort aan studentenhuisvesting, vooral in de grote steden. De huurprijzen lopen hoog op. Een goed alternatief kan zijn om als ouder een woning te kopen waarin je zoon of dochter en eventuele andere huisgenoten een kamer kunnen huren. “Vooral als je zelf wat kapitaal achter de hand hebt, is dat zeker het overwegen waard”, vindt financieel planner Ramón Wernsen.
De Consumentenbond heeft alom verbazing gewekt met haar kritiek op ‘hoge’ advieskosten voor huizenbezitters die wijzigingen laten aanbrengen in een hypotheek. De belangenvereniging wordt bestempeld als kortzichtig, onverstandig en hypocriet. De Consumentenbond vindt het verkeerd dat hypotheekverstrekkers consumenten voor ‘elk wissewasje naar een dure adviseur’ sturen. Hypotheekklanten, beweerde de directeur van de bond, worden gezien als ‘melkkoe’.